【正文】 領(lǐng)等人士。這個(gè)特殊的消費(fèi)群體，只占城市人口的少數(shù)，而經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市的平均水平。顯而易見，面對這樣一個(gè)特殊的消費(fèi)群體，住宅開發(fā)商的產(chǎn)品路線只有開發(fā)高檔或中高檔住宅。這種局面持續(xù)到90年代中期。之后市場發(fā)生了翻天覆地的變化：城市住宅業(yè)中福利房的主導(dǎo)地位已經(jīng)讓位給商品住宅。以1999年的住宅市場為例：商品房的市場占有率為85%強(qiáng)，非商品房不到15%?？梢姡唐纷≌瑥拿嫦蛏贁?shù)群體的“奢侈消費(fèi)”轉(zhuǎn)而面向普通人的“大眾消費(fèi)”成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。但許多住宅開發(fā)商并沒有注意到這一點(diǎn)，仍盲目開發(fā)高檔、中高檔住宅，這是城市商品房空置率居高不下的原因所在。如何順應(yīng)住宅市場的根本變化，關(guān)注、開發(fā)城市普通居民的住宅，是新老發(fā)展商需要共同面對的重大課題。 房地產(chǎn)法律法規(guī)1. 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？l 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書；l 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；l 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；l 已通過竣工驗(yàn)收；l 拆遷安置已落實(shí)；l 供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；l 物業(yè)管理方案已落實(shí)。2. 商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合什么條件？對符合下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)給商品房預(yù)售許可證：l 建設(shè)單位具有開發(fā)經(jīng)營資格；l 持有合法的國有土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；l 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工期建設(shè)總投資的百分之二十五以上；3. 商品房銷售是否合法，消費(fèi)者要看哪幾證？應(yīng)當(dāng)查看《國有土使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》。若現(xiàn)房，還要看有無《產(chǎn)權(quán)登記備案證》。4. 什么是契稅？商品房買賣現(xiàn)行稅率是多少？應(yīng)該什么時(shí)候交納？契稅是在土、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按照當(dāng)事人雙方簽定合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向承受權(quán)屬者一次征收的一種行為稅。商品房買賣現(xiàn)行契稅交納稅率為2%。契稅應(yīng)在交易雙方正式簽定《商品房買賣合同》之后，一個(gè)月內(nèi)交納，逾期要罰交滯納金。5. 什么是印花稅？印花稅是對因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證證收的一種稅。商品房買賣買方應(yīng)交印花稅，%。6. 辦理合同登記備案的時(shí)間是怎么規(guī)定的？我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。7. 開發(fā)企業(yè)發(fā)布房地產(chǎn)廣告，內(nèi)容上有什么要求？發(fā)布房地產(chǎn)廣告，必須載明以下事項(xiàng)：l 開發(fā)企業(yè)名稱，中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；l 商品房銷（預(yù)）售許可證號(hào)；l 物業(yè)具體座落、類型、配套設(shè)施、平均價(jià)、起價(jià)等；l 需要載明位置圖的應(yīng)按比例載明；l 自管或委托專業(yè)物業(yè)管理公司情況；l 優(yōu)惠條件、按揭情況等；l 房地產(chǎn)廣告審查批準(zhǔn)文號(hào)應(yīng)當(dāng)列為廣告內(nèi)容同時(shí)發(fā)布；l 聯(lián)系人、售樓電話。 8. 房產(chǎn)登記和程序是什么？l 登記收件；l 登記的審查l 繕證發(fā)證l 歸檔和產(chǎn)籍異動(dòng)整理；l 編制房產(chǎn)總登記簿9. 對于產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)間國家有什么規(guī)定？2001年6月1日頒布實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第三十四條規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。10. 購買商品房，未成年人能否辦理產(chǎn)權(quán)證？目前，鄭州市房地產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易辦證大廳能夠?yàn)槲闯赡耆宿k理房屋所有權(quán)證。但是，由于《民法》明確規(guī)定：18周歲以下公民不具有完全民事行為能力，不能獨(dú)立進(jìn)行民事行為或活動(dòng)。并且房地產(chǎn)交易行為屬于一項(xiàng)復(fù)雜的民事行為，所以必須有監(jiān)護(hù)人代為辦理。同時(shí)規(guī)定，在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。11. 什么是“兩書”？“兩書”即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，它們是《商品房買賣合同》的重要組成部分?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。12. 商品房各部位的最低保修期限是多長時(shí)間？根據(jù)建設(shè)部2000年第80號(hào)令《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，國家對房屋建筑的保修期有了新的規(guī)定，具體規(guī)定如下：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：l 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的土基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；l 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年l 供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；l 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。從以上規(guī)定可以看出，2000年的保修辦法中的關(guān)于最低保修期限規(guī)定比以往有了更嚴(yán)格的要求，體現(xiàn)出國家對消費(fèi)者權(quán)益和工程質(zhì)量的重視，也對建筑施工單位提出了更高的要求。需要注意的是，國家規(guī)定的是保修的“最低年限”，而一些有實(shí)力的施工單位常常會(huì)提供更長的保修期限，因此，實(shí)際上建設(shè)單位與施工單位簽訂的保修合同可能會(huì)對“保修期限”有更高的要求。13. 怎樣辦理商品房買賣過戶、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？一是《商品房買賣合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)由開發(fā)企業(yè)辦理合同登記備案手續(xù)，標(biāo)志著雙方約定開始履行，并進(jìn)入交易環(huán)節(jié)；同時(shí)一個(gè)月內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅。按總價(jià)款的2%（現(xiàn)行）收繳，由買受人負(fù)擔(dān)。二是自商品房竣工之日起三個(gè)月內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理商品房產(chǎn)權(quán)備案登記。三是商品房交付使用之日（以交接單為準(zhǔn)）起60日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將需要由其提供的下列辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送市房管房地產(chǎn)交易辦證大廳商品房窗口辦理產(chǎn)權(quán)過戶審批手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)證書（一）需提供資料：l 購房合同（原件2件）；l 購房發(fā)票；l 買方身份證件或營業(yè)執(zhí)照（法人代碼證）（復(fù)印件2份）；l 預(yù)售許可證（復(fù)印件）；l 登記備案證（復(fù)印件2份）；l 質(zhì)檢證明；l 土地使用證（驗(yàn)原件、收復(fù)印件1份）；l 未抵押證明；l 完稅憑證；l 物業(yè)維修基金繳交憑證；l 未司法限制證明；l 其它所需證件；注：經(jīng)濟(jì)適用房、安居房提交購房審批表；港、澳、臺(tái)及境外人士、機(jī)構(gòu)購房提交安全部門批文。（二）辦事程序收件初審——復(fù)審——繳費(fèi)——產(chǎn)權(quán)登記——配圖——初審——復(fù)審——繕證——繳費(fèi)領(lǐng)證。（三）辦事時(shí)限：證件齊全、自交易收件之日起50個(gè)工作日辦理完畢。（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)契稅2%；交易服務(wù)費(fèi)3元/㎡；%；維修基金多層2%，高層3%。領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書（一）所需證件：l 房屋所有權(quán)人的身份證件；l 交費(fèi)憑證；l 鄭州市房屋所有權(quán)登記收件據(jù)或領(lǐng)證通知單；l 單位房產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)、受委托代理房產(chǎn)領(lǐng)證，除提交上述證件外，還需提交單位證明及房屋所有權(quán)人經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書和領(lǐng)證人的身份證件。（二）辦理時(shí)限；所需證件齊全，持交費(fèi)憑證1個(gè)工作日辦結(jié)。（三）交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：50㎡以下收費(fèi)30元；50㎡以上每增加1㎡l 工本費(fèi)：10元/本測繪費(fèi)：50㎡以下收20元；50㎡以上每1㎡。14. 房地產(chǎn)抵押登記辦理等程序及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？（一）辦理程序驗(yàn)證——評(píng)估——抵押登記——收費(fèi)發(fā)證驗(yàn)證本人到場提交身份證、房屋所有權(quán)、國有土地使用權(quán)證；代理人辦理需提交經(jīng)公證的委托書。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)l 登記費(fèi)：30元+（總面積50㎡）㎡l 服務(wù)費(fèi)按貸款額的2‰繳納l 工本費(fèi)：8元/件15. 辦理抵押貸款消費(fèi)者需要提交的資料？l 借款人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》（一式五份）l 借款人已交部分房款收據(jù)l 個(gè)人身份證明l 個(gè)人戶口證明（非鄭州市戶口需提供市區(qū)暫住證）l 個(gè)人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明。16. 辦理抵押貸款消費(fèi)者需要負(fù)擔(dān)那些費(fèi)用？l 公證費(fèi)：借款合同標(biāo)的2‰l 抵押費(fèi)用：【登記費(fèi)用】 30元＋（房產(chǎn)總面積－50㎡）㎡ 【服務(wù)費(fèi)】 借款數(shù)額2‰ 【工本費(fèi)】 8元/件l 保險(xiǎn)費(fèi)： 【1～5年】 房款總額1‰ 【6～10年】 房款總額‰ 【11～20年】 房款總額‰ 【21～30年】 房款總額‰l 中介費(fèi)用：【10萬元以下】 150元/件 【10～20萬元】 200元/件 【20萬元以上】 250元/件17. 什么是住房公積金制度？住房公積金是一種義務(wù)性的住房長期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。18. 住房公積金為什么歸個(gè)人所有？住房公積金由兩部分組成，一是職工個(gè)人每月按規(guī)定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應(yīng)歸職工個(gè)人所有；二是單位每月按規(guī)定為職工個(gè)人繳存的部分，這部分是住房實(shí)物福利分配向工資貨幣分配轉(zhuǎn)換的部分，視同職工工資，也應(yīng)歸職工個(gè)人所有。19. 在什么情況下職工可以支取住房公積金？職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：l 購買、建造、翻建、大修自住住房的；l 離休、退休的；l 完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；l 戶口遷出所在市、縣或者出境定居的；l 償還購房貸款本息的；l 房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。20. 預(yù)售商品房的購買人在未竣工前能將商品房轉(zhuǎn)讓給他人嗎？我國《城市房地產(chǎn)管理法》第36條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為”。對于轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房，凡預(yù)售商品房的預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給第三人，并達(dá)成協(xié)議時(shí)，除單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓外，如果將其權(quán)利或義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，必須征得原商品房預(yù)售合同的債權(quán)人即商品房預(yù)售人的同意，并以書面形式表示其真實(shí)意思，該預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議才合法并具有法律約束力。建筑基礎(chǔ)知識(shí)前 言一、 有關(guān)房地產(chǎn)概念二、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、 房屋構(gòu)造基礎(chǔ)知識(shí)四、 建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)五、 有關(guān)建筑面積知識(shí)一、 有關(guān)房地產(chǎn)概念概念168。 房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。168。 土地：是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。168。 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物。168。 其他地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性，使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的，如為提高土地或建筑物的使用價(jià)值或功能，種植在地上的樹木、花草、埋沒在地下的管線、設(shè)施，在地上建造的庭院，花園、假山、圍墻等。各稱real estate香港：物業(yè)地產(chǎn)、樓宇、房地產(chǎn)估價(jià)定義：房地產(chǎn)：土地or建筑物or土地與建筑物的合成體房地：土地與建筑物的合成體。土地：土地部分，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格。地上建筑物：不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。建筑物：僅指建筑物部分。分為房屋和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)的類型（1）按用途來劃分的類型168。 居住房地產(chǎn)：普通住宅，高檔公寓，別墅等。168。 商業(yè)房地產(chǎn)：百貨商場、購物中心，商業(yè)店鋪、超級(jí)市場、批發(fā)市場。168。 辦公房地產(chǎn)：商務(wù)辦公樓、政府辦公樓。168。 旅館房地產(chǎn)：飯店、酒店、賓館、度假村、招待等。168。 餐館房地產(chǎn)：酒樓、美食城，餐館、快餐廳168。 娛樂房地產(chǎn)：游樂場、娛樂城、康樂中心，俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場等。168。 工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)：工業(yè)廠房、倉庫168。 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園168。 特殊用途房地產(chǎn)：車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)院、寺廟、基地等。168。 綜合房地產(chǎn)：指具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。（2）按開發(fā)程序中劃分的類型生地：只指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如:荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整、能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。在建工程：是指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工多年了。現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)?？赡苁切碌模部赡苁桥f的。（3）按是否產(chǎn)生收益來劃分收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。包括商店、公寓、旅館等。非收益性房地產(chǎn)：不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)如：未開發(fā)的土地、教堂等。（4）按經(jīng)營使用方式來劃分出售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)型房地產(chǎn) ：商店、餐館等自用型房地產(chǎn)二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)城市居住區(qū)：一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000～50000人）相對應(yīng)，配建有整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)：一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（7000～15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需要的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住組團(tuán)：一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住區(qū)用地（R）：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)