地塊環(huán)境調(diào)查研究-資料下載頁(yè)
2025-06-27 14:02本頁(yè)面
【正文】 個(gè)區(qū)域總建筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個(gè)區(qū)域以多層為主，低層（5層以下）是市場(chǎng)空白點(diǎn)；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?；小高層銷售68％，可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72 ％，說明小區(qū)受歡迎。房型與總價(jià)關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場(chǎng)空白點(diǎn)是兩房?jī)尚l(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100％說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯(cuò)，適合投資額；三房?jī)尚l(wèi)銷售率較高；大房型銷勢(shì)不錯(cuò)。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價(jià)在25萬－40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對(duì)廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷售狀況很好。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴(yán)重，肯定景觀朝向。同時(shí)，個(gè)案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國(guó)人士，白領(lǐng)階層，港澳臺(tái)人員，部分企業(yè)為員工購(gòu)買；本地客源集中在徐匯、長(zhǎng)寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒有特色。 最后的總結(jié)是：該區(qū)域住宅對(duì)高層有抗性，以多層為主體，小區(qū)住宅 形態(tài)的銷售在上海最好，房型以兩房一衛(wèi)為主、三房?jī)尚l(wèi)次之，兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳，三房?jī)尚l(wèi)而言廳在25－35平方米好銷，總體面積控制在80－100、100－120平方米，總價(jià)在30－50萬元符合市場(chǎng)購(gòu)買力。 該區(qū)域還存在一些市場(chǎng)空白點(diǎn)，如：幾乎沒有低層公寓，120－140平方米面積 和兩房?jī)尚l(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。 我們的建議是：建造錯(cuò)落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。 減少高層總量，面積配比是，一房占10％，面積45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，適當(dāng)加大120－140面積的比例；兩房一衛(wèi)占 15％，重點(diǎn)加大兩房?jī)尚l(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房?jī)尚l(wèi)比例，同時(shí)有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在30－35平方；廚房面積8－9平方。同時(shí)建議公建設(shè)施有獨(dú)創(chuàng)性，設(shè)小區(qū)巴士解決交通，并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。 這個(gè)案例說明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形態(tài)甚至廳廚定位等，都是 通過市場(chǎng)調(diào)研，由市場(chǎng)告訴我們的，并不是由主觀決定。 第三章 規(guī)劃景觀淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實(shí)施策略 推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證。 一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成 房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個(gè)方面來理解：第一方面，簡(jiǎn)稱39。殼39。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等等。它第二方面構(gòu)成，簡(jiǎn)稱39。體39。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個(gè)方面的最基本功能配置二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實(shí)施策略 首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合?？驮炊ㄎ浑m然涉及到客戶的職業(yè)、年齡、生活習(xí)俗等各個(gè)方面，但最根本的一條便是客戶的收入水平，反映到產(chǎn)品上來，便是房屋價(jià)格區(qū)間?？們r(jià)的設(shè)定其實(shí)就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。 其次，產(chǎn)品規(guī)劃還應(yīng)該順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚,挖掘和滿足客戶的潛在需求。2 城市景觀的構(gòu)成特性與表現(xiàn)特性 構(gòu)成城市景觀的素材歸納有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素材。自然素材是指自然的各種地形、氣候、光照、植物、水體、泥土、巖石及其它自然材料；人工素材主要指建筑物和各種人工設(shè)施；事件素材是指那些正在發(fā)生的視覺事件，如人與動(dòng)物的活動(dòng)等。大樹形成了社區(qū)的地標(biāo)，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)也隨之大大提高。 3 環(huán)境景觀一個(gè)可以做得更好的賣點(diǎn) 沒有最好的景觀設(shè)計(jì)，只有最貼切的景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)的物美價(jià)廉原則最后，去理清環(huán)境景觀的幾個(gè)功能層次：使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人） 審美功能層次（主要針對(duì)中年人） 生態(tài)功能層次4 房地產(chǎn)賣點(diǎn)園林設(shè)計(jì) 集中綠地突出了公共觀賞價(jià)值，但拉大了與大多數(shù)住戶之間的距離，缺乏舒適感和安全感，也不利于住戶之間的溝通，而面積適中、均衡分布在各種建筑之間的組團(tuán)綠地不僅可以使更多的窗戶看得到風(fēng)景，也增加了居民就近休閑散步的便利；在一定程度上有利于住戶之間的溝通，增強(qiáng)社區(qū)的凝聚力。 5 樓盤重要賣點(diǎn)社區(qū)環(huán)境 遮陽(yáng)、 防塵、 防風(fēng)、 防聲：它包括綠化、圍墻、大門、活動(dòng)設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等.舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧?kù)o，沒有噪聲； ③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；⑧有游樂設(shè)施。其中，人們對(duì)安靜、空氣、綠化6 房?jī)r(jià)“三套車”軌道交通、綠地、水景 “規(guī)劃是金，綠地是銀”的開發(fā)理念凸現(xiàn)， 7 選房關(guān)注園林、會(huì)所倡導(dǎo)健康生活方式。8 住宅:培育生態(tài)住宅概念 生態(tài)住宅的特征概括起來有四點(diǎn)，即舒適、健康、高效和美觀。9 多功能立體生態(tài)樓多功能立體生態(tài)樓是一種集人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、節(jié)能新科技產(chǎn)品、新型建筑及材料為一體的新型建筑形式。 24 / 2
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