【正文】 市外圍用于旅游度假的生態(tài)地帶主要是公共空間，建造出售式度假別墅和度假地公寓這種私密型產(chǎn)品應(yīng)該只是關(guān)聯(lián)性、邊緣性的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，應(yīng)不以破壞生態(tài)公共空間的功能為前提。 四、大城市外圍旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可能面臨的一系列風(fēng)險(xiǎn)以及規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)所應(yīng)采取的策略。中國(guó)的旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)共同看好大城市外圍1—2小時(shí)車程地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景。然而，這并不是說(shuō)，在這個(gè)特殊地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。從旅游地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，大城市外圍的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然面臨著一系列值得關(guān)注的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資者必須清晰地面對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，并且采取必要的措施應(yīng)對(duì)。首先是來(lái)自市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)大城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平在國(guó)內(nèi)是領(lǐng)先的，但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍然有很大差距，所以，目前在開(kāi)發(fā)我國(guó)大城市外圍生態(tài)地帶的時(shí)候，還無(wú)法直接與發(fā)達(dá)國(guó)家的情況作比較，以免陷入誤區(qū)。另外，國(guó)內(nèi)大城市之間的發(fā)展也不平衡，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上、居民消費(fèi)意識(shí)和能力上還是在文化取向上，都有明顯的差距，如果用一個(gè)標(biāo)尺來(lái)評(píng)判大城市外圍地帶旅游地產(chǎn)的發(fā)展走勢(shì)，也可能發(fā)生偏差。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法就是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)所對(duì)應(yīng)的大城市居民的旅游出行意識(shí)和行為、置業(yè)意識(shí)和行為進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)研，最大限度地降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。其次是有關(guān)開(kāi)發(fā)地段條件的風(fēng)險(xiǎn)。大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)，主要是為滿足大城市居民休閑度假需要的，因此，開(kāi)發(fā)地段的基本條件應(yīng)該首先看其生態(tài)價(jià)值。從這個(gè)意義上說(shuō)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前景與地段的基礎(chǔ)條件關(guān)系很大。有幾種情況：有些地段的生態(tài)條件利用受到特定的限制，例如：國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家地質(zhì)公園、國(guó)家森林公園等重大項(xiàng)目所在地，基本農(nóng)田保護(hù)用地，一級(jí)水源保護(hù)地等；有些地段屬于脆弱型生態(tài)環(huán)境區(qū)域，例如濕地系統(tǒng)等。這些地段雖然擁有良好的天然生態(tài)系統(tǒng)，然而并不完全適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，至少難以進(jìn)行較大規(guī)模的開(kāi)發(fā)。如果強(qiáng)行開(kāi)發(fā)，可能給當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)資源造成難以恢復(fù)的破壞，也給投資商帶來(lái)非常不利的影響。有些地段的生態(tài)環(huán)境非常不好，或是被工業(yè)項(xiàng)目和城市建設(shè)項(xiàng)目破壞得較厲害，或是天然生態(tài)型景觀較差，如果投資生態(tài)型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，可能對(duì)原生態(tài)的改造成本將非常高，這對(duì)投資商來(lái)說(shuō)很可能是難以承受的。最佳地段是那些擁有較好品質(zhì)的的山水農(nóng)田鄉(xiāng)村景觀，但又一般不受自然和人文條件限制的地段。這些地段的景觀資源盡管并不是可以直接開(kāi)發(fā)成旅游景點(diǎn)的資源，但具備了良好的基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)精心策劃包裝，完全能夠?qū)⑵浼{入大城市外圍地帶生態(tài)型旅游地產(chǎn)的重大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。再次是來(lái)自政策的風(fēng)險(xiǎn)。一是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與現(xiàn)有政策相沖突，例如城市規(guī)劃對(duì)大城市外圍旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地功能已有明確規(guī)定，有些在紅線范圍內(nèi)，難以更改；二是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遭遇到突發(fā)性的政策干預(yù)。近年來(lái)，這種政策性的突發(fā)性干預(yù)更多地集中在房地產(chǎn)行業(yè)，例如政府宏觀調(diào)控的一系列政策的實(shí)施，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是非常明顯的，政策的影響可能涉及到土地的使用方式、投資主體的調(diào)整、信貸關(guān)系的變化、投融資體制的改革、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方向等重大問(wèn)題，這種政策影響完全有可能對(duì)大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)直接或間接的影響。對(duì)于投資商來(lái)講，真正完全做到規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)是很難的。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政策仍然是一種必須的強(qiáng)大的調(diào)控力量，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大偏差時(shí)，政府有權(quán)力出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。因此，如果講規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，最好的辦法就是：培育信譽(yù)型企業(yè)，與政策環(huán)境實(shí)施長(zhǎng)期良性對(duì)接，與此同時(shí)，養(yǎng)成關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的習(xí)慣，增強(qiáng)抵御突發(fā)性政策干預(yù)可能帶來(lái)的負(fù)面影響。例如萬(wàn)科公司就是這方面的典范，十幾年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上風(fēng)生水起多少次，萬(wàn)科從來(lái)沒(méi)有受到大的負(fù)面影響，這與萬(wàn)科在市場(chǎng)上良好的營(yíng)商行為帶來(lái)的高信譽(yù)度以及決策層擁有清晰的政策研判有著直接的關(guān)系。第四是來(lái)自定位策劃的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在的中國(guó)旅游開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上有一句有名的口號(hào)，叫做“先策劃，后規(guī)劃”，因?yàn)椴邉澥浅鏊悸?、出想法、出概念、出?chuàng)意、出定位，而思路決定出路。這句口號(hào)對(duì)大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也完全適用。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的失敗，究其原因，并不是缺乏好的資源，也不是缺錢、缺管理，而是缺乏準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和策劃思路，指導(dǎo)思想錯(cuò)了，投多少錢也是白搭。尤其是當(dāng)今的項(xiàng)目投資，動(dòng)則就是幾個(gè)億，甚至更高，相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在加大，這就決定了投資商必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入的研判，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行高水平的策劃，從而有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。第五是來(lái)自投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指的是由投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商的行為共同構(gòu)成的操作性風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)好的項(xiàng)目，在進(jìn)入投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)期后，可能遭遇到一系列意想不到的問(wèn)題和困難。如果在投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)等任何一個(gè)方面缺乏對(duì)項(xiàng)目大思路的準(zhǔn)確把握，或幾個(gè)方面缺乏正確的溝通，出現(xiàn)比較嚴(yán)重執(zhí)行偏差，將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目在實(shí)施階段的失敗。大城市外圍地帶的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往投資較大，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程很長(zhǎng)，投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商必須在各自的職責(zé)范圍內(nèi)確立規(guī)范的制度框架和靈活的應(yīng)急體制，以便保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中能夠應(yīng)對(duì)任何涉及實(shí)施過(guò)程的重大問(wèn)題，力爭(zhēng)實(shí)施過(guò)程本身能夠?yàn)轫?xiàng)目的成長(zhǎng)創(chuàng)造出最佳的效率和效益。投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)還常常表現(xiàn)在不恰當(dāng)?shù)亟槿肓松形闯墒旎蛏形匆?guī)則化的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目中，運(yùn)營(yíng)中可能出現(xiàn)重大問(wèn)題而給市場(chǎng)和企業(yè)帶來(lái)很大的危害。例如，前面提到的時(shí)權(quán)酒店，是承載國(guó)際上流行的分時(shí)度假活動(dòng)的場(chǎng)所。分時(shí)度假是一項(xiàng)很有創(chuàng)意的度假方式，它的關(guān)鍵在于要納入一個(gè)龐大的國(guó)際分時(shí)度假交換系統(tǒng)，但在我國(guó)還是新事物，介入分時(shí)度假業(yè)務(wù)，中介商和經(jīng)營(yíng)商很難保證客戶真正在這個(gè)交換系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)自己應(yīng)有的權(quán)益。因此，目前這種經(jīng)營(yíng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，現(xiàn)實(shí)中也出現(xiàn)過(guò)多起有關(guān)某某分時(shí)度假公司欺騙消費(fèi)者而引起法律訴訟的案例，旅游地產(chǎn)投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該引以為戒?？傊?，我認(rèn)為，我國(guó)大城市外圍1—2小時(shí)車程地帶的旅游地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出十分鼓舞人的發(fā)展前景。對(duì)這個(gè)大的動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，政府、產(chǎn)業(yè)界和學(xué)界應(yīng)該有明確的戰(zhàn)略判斷，并且應(yīng)該順勢(shì)而為，為這個(gè)大趨勢(shì)的推進(jìn)做出我們各自應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 注：本文為宋丁研究員在2005年12月1日至3日于廣州召開(kāi)的“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)交流促進(jìn)博覽會(huì)”上的演講稿。姓名：宋丁地址：深圳市銀湖路金湖一街CDI大廈單位：綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)深圳）職務(wù)：旅游與地產(chǎn)研究中心主任、研究員郵編：518029電話：075582470876 013902975385傳真：075582419789電郵：songding@網(wǎng)站：18 /