【正文】 標是寫字樓、豪華別墅高中檔住宅或商住兩用樓；l 物業(yè)管理類型達到2種，實現(xiàn)管理面積15萬平方米；l 寶安大廈通過上海市授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；l 繼續(xù)在管理層中選拔1~2名優(yōu)秀人員，作為管理處主任等繼任者培養(yǎng)對象；l 達到寶安大廈物業(yè)管理做精做細的精品計劃目標；l 策劃機構(gòu)設(shè)置及管理控制方案，探尋管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新的有效激勵機制；l 開展多種形式的對外宣傳活動，提高器企業(yè)知名度。2006年l 物業(yè)管理類型達到2種以上，管理面積超過20萬平方米；l 經(jīng)營收入力爭翻番；l 公司的的物業(yè)管理資質(zhì)提升到二級；l 在條件許可的情況下，力爭寶安大廈通過建設(shè)部授予的城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈稱號的評定；l 上年新拓展的項目獲得區(qū)級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號的評定；l 改進機構(gòu)設(shè)置及管理控制方案中的不足之處；l 實施管理創(chuàng)新、服務創(chuàng)新的有效激勵機制，激發(fā)企業(yè)活力；l 培養(yǎng)或招聘中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員達20人以上；l 部門經(jīng)理、管理人員外派參加從業(yè)人員崗位資格證書培訓人數(shù)達到100%；l 人力資源年齡結(jié)構(gòu)調(diào)整為40歲以上占人員總數(shù)的25%，30~40歲占人員總數(shù)的45%，30歲以下占人員總數(shù)的30%；l 人力資源職能結(jié)構(gòu)調(diào)整為高級職稱占人員總數(shù)的7~15%，中級職稱占人員總數(shù)的15~30%，初級以下職稱占人員總數(shù)的30~50%；l 人力資源能級結(jié)構(gòu)調(diào)整為本科以上學歷占人員總數(shù)的10~20%，大專學歷占人員總數(shù)的20~40%，中專、高中學歷占人員總數(shù)的40~955，初中學歷控制在5%以下。 品牌計劃執(zhí)行（一）總體計劃品牌戰(zhàn)略的指導思想是：認真執(zhí)行《寶安地產(chǎn)品牌管理手冊（IS）》，以“寶安大廈”為“旗幟品牌”對上海寶企、寶安物業(yè)、寶安大酒店實施品牌整合、進行有效維護，使各品牌呈現(xiàn)相互支持，充分利用企業(yè)現(xiàn)有品牌的價值和影響力來進行品牌擴張。如“寶安物業(yè)”要樹立“寶安恒基”物業(yè)管理的品牌，并走出寶安大廈拓展新業(yè)務。逐步擴大“寶安物業(yè)”品牌的影響力，導入物業(yè)顧客關(guān)系管理系統(tǒng) ，提高“寶安物業(yè)”的長期競爭力?！皩毎泊缶频辍币獜馁|(zhì)量、服務管理、文化管理上構(gòu)建完整的客戶服務體系，塑造和維護“寶安大酒店”品牌，并最終實現(xiàn)品牌價值提升的目的。地產(chǎn)開發(fā)立足于“寶安地產(chǎn)”品牌，實施開發(fā)一片地產(chǎn)，交一方朋友，立一座豐碑的方針，踏踏實實做好基礎(chǔ)工作。（二）年度計劃2004年：品牌確立在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標的情況下，建立穩(wěn)定的客戶群和銷售網(wǎng)絡，樹立良好的口碑。在緩解債務負擔的前提下，逐步形成以“寶安大廈”為基礎(chǔ)的“旗幟品牌”。2005年：品牌鞏固與適當發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標的情況下，適當拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡及項目，產(chǎn)生一定的利潤。以點帶面地對已經(jīng)確立起來的一定程度的品牌效應加以鞏固，在資金允許的情況下，進行適當?shù)膮^(qū)域市場內(nèi)的品牌推廣和宣傳。2006年：品牌鞏固與發(fā)展在完成樓宇租售、酒店經(jīng)營、物業(yè)管理和土地開發(fā)的既定目標的情況下，繼續(xù)拓展新的客戶群、銷售網(wǎng)絡及項目，在償債的同時留有相當?shù)挠?。在前兩年品牌建設(shè)的基礎(chǔ)上，形成“上海寶安”的品牌優(yōu)勢，加大品牌推廣和宣傳的力度，立足大上海，輻射長三角。 土地儲備計劃執(zhí)行（一）總體計劃根據(jù)集團三個“三年計劃”的總體目標及第一個三年計劃的要求，結(jié)合江浙滬的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，上海寶安公司開發(fā)部三年計劃的總體目標是：分短、中、長期進行土地儲備與開發(fā)，長期項目3～4個、中期項目5～7個，短期項目6～8個；土地儲備量以年10％～30%增加，同時儲備6～8個農(nóng)場或林場項目；適時適量將儲備土地開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。（二）年度計劃2004年土地儲備計劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）二、三線城市（地、縣、級市）簽訂3～5個經(jīng)集團批準的商業(yè)物業(yè)項目，年內(nèi)動工2～3個，儲備2～3個；簽定1～2個農(nóng)場或林場項目。2005年土地儲備計劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬）的二、三線城市（地、縣、級市）簽訂4～6個經(jīng)集團批準的商業(yè)物業(yè)項目，年內(nèi)動工3～4個，儲備3～4個；簽定2～3個農(nóng)場或林場項目；適時適量對2004年的儲備項目進行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。2006年土地儲備計劃：在華東地區(qū)（江、浙、滬、皖）的二三線城市（地、縣、級市）簽訂5～8個經(jīng)集團批準的商業(yè)物業(yè)項目，年內(nèi)動工4～6個，儲備3～5個；簽訂3～4個農(nóng)場或林場項目；適時適量對2004和2005年的儲備項目進行開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。 客戶管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃銷售樓宇與銷售其他產(chǎn)品一樣，關(guān)鍵使客戶的挖掘問題。同樣檔次的樓盤，解決好客戶資源，銷售也即成功了一半。那么，如何開拓客戶資源并進行管理呢？我們將從以下幾個方面開展工作。1. 加強客戶的開發(fā)管理工作首先應該針對產(chǎn)品尋找客戶。針對我司寫字樓項目的獨特性開展目標客戶的搜尋工作。由于大廈出租率高達98％，在積極挖掘本大廈已租客戶的同時，開展本大廈商圈內(nèi)其他大廈的客戶挖掘工作，再將目標客戶的范圍擴大到上海浦東陸家嘴地區(qū)其他商圈大廈內(nèi)的客戶。其次用傳統(tǒng)＋創(chuàng)造性的方法開發(fā)客戶，才能在激烈的市場競爭中出奇制勝。比如：逐戶訪問大廈租賃客戶；通過老客戶的宣傳，介紹潛在客戶；拜訪外省駐滬辦事處及工商會來尋找客戶；通過中介機構(gòu)尋找客戶等等。2. 有效的開發(fā)客戶工作首先應該制定基本的目標和計劃，包括開發(fā)客戶的技能及態(tài)度。在與客戶的交流過程中，銷售人員的服務態(tài)度（敬業(yè)精神）至關(guān)重要。銷售人員不僅應該明白大廈的優(yōu)、劣勢，熟知本大廈的資料包括寫字樓面積、朝向、價格、投資回報的計算、辦理銀行按揭后每月的付款情況，而且還應掌握與本大廈類似樓盤的相關(guān)情況并將事實數(shù)據(jù)揚長避短有選擇地告知客戶。這些準備工作能讓銷售人員對自己、對公司、對我司項目產(chǎn)生信心。同時，對于客戶面臨的問題，能指出協(xié)助解決地辦法。讓客戶覺得銷售人員在優(yōu)先考慮其利益，贏得其好感及信賴，使其盡快成為我司項目地準客戶。3. 客戶資料的管理首先建立客戶資料檔案，包括來訪客戶的基礎(chǔ)資料，客戶特征、需要寫字樓的面積、需要使用的時間或希望得到多少投資回報等。然后分析客戶資料并歸類，總結(jié)客戶的共同性及差異性。如：我部從目前已成交的客戶中進行分析后發(fā)現(xiàn)，七位客戶中，主要來源于二種類型：一種是大廈租賃戶，另一種是來自于浙江的民營企業(yè)主。考慮到當前江、浙民營企業(yè)蓬勃發(fā)展，市場上已聚集了非常龐大的游散資金了；而且，江浙地區(qū)的人們本身擁有在上海置業(yè)的強烈夢想，故我部認為江、浙的一些中等城市是我部應該前往開拓的市場。4. 售后服務售后服務是決定營銷額增長的根本。我們應該做到繼續(xù)關(guān)心客戶，傾聽客戶意見，真心實意為客戶解難，并履行服務承諾。與此同時，建立客戶反饋機制?？蛻袅己玫姆答佉庖娛俏覀兘佑|市場、了解市場的重要渠道，也是市場客戶信息的重要來源。（二）年度計劃2004年：由于寶安大廈計劃在年內(nèi)完成1萬平米的銷售任務，酒店及物業(yè)的客戶也會相應增加，因此，公司應當針對新老客戶的不同情況積極對待，確保完成對現(xiàn)有客戶的統(tǒng)計、分析，使客戶的滿意率達到90%以上。2005年：寶安大廈的銷售任務將在年內(nèi)全部完成，并適當引進新的短期項目，因而客戶群的累積、拓展將成為這一年的主要任務。另一方面，酒店與物業(yè)公司力爭在年內(nèi)實現(xiàn)突破，勢必要求客戶管理工作同步提升，利用已有的統(tǒng)計分析資料制定相應的客戶培植計劃，力爭使?jié)M意率達到90%以上。2006年：隨著新開發(fā)項目的引進及商業(yè)裙房銷售任務的推進，客戶管理的范圍將進一步擴大；酒店設(shè)備的老化，物業(yè)管理資質(zhì)的提升目標，又勢必增加客戶管理的難度。因此，我們必須針對新老客戶及潛在客戶的不同情況，制定各自不同的方案，并據(jù)此擬定下一階段的培植計劃，力爭使客戶滿意率維持在相當?shù)乃健? 組織架構(gòu)計劃執(zhí)行（一） 總體計劃針對公司內(nèi)部組織架構(gòu)的現(xiàn)狀及公司整體發(fā)展要求，做出相應的調(diào)整，力爭在三年內(nèi)擴大上海公司本部規(guī)模。成立專門的項目組或相應的職能部門，具體負責新開發(fā)項目的具體事宜；根據(jù)公司發(fā)展藍圖、品牌計劃的實際需要，強化企劃、研展的功能；下屬酒店公司和物業(yè)公司，隨著發(fā)展的需要，明確自身各部門的劃分與職能要求。（二） 年度計劃 2004年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的自身狀況及發(fā)展要求，明確其下各部門的劃分與職能要求，人員和機構(gòu)做適當優(yōu)化，使員工人數(shù)分別達到150人左右；公司本部明確現(xiàn)有部門的權(quán)責要求，人員和機構(gòu)做適當優(yōu)化，使員工人數(shù)達到40人左右，開發(fā)部、銷售部和辦公室各增加5人。2005年：根據(jù)酒店公司和物業(yè)公司的發(fā)展狀況，適當擴充人員配備，使人員分別達到180人左右；公司本部根據(jù)自身發(fā)展的要求，分別成立具體管理新開發(fā)項目，以及負責企劃、研展的的職能部門，對人員和機構(gòu)做優(yōu)化和適當調(diào)配，使員工人數(shù)達到70人左右。2006年：根據(jù)公司整體的發(fā)展狀況和下一階段的計劃，進行徹底的審核及優(yōu)化，避免機構(gòu)臃腫、人浮于事，對各部門做合理配置，根據(jù)發(fā)展及項目承接情況決定是否分流出下級單位，最終使員工總數(shù)維持在500人以內(nèi)。 人力資源管理計劃執(zhí)行（一）總體計劃按照集團公司人力資源管理指導思想及戰(zhàn)略要求，在人力資源管理方面，要堅持以人為本，樹立“人才資源是第一資源”的觀念，促進人力資源合理配置。通過內(nèi)外培訓、引進、培養(yǎng)等方式，建設(shè)一支數(shù)量充足、結(jié)構(gòu)合理、素質(zhì)較高的人才隊伍，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供人才保證。具體做法是：1. 以優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)為重點，加強人才隊伍建設(shè)。在三年計劃中，寶企主要執(zhí)行酒店經(jīng)營、物業(yè)經(jīng)營、樓宇銷售、土地開發(fā)四項經(jīng)營管理業(yè)務。要根據(jù)這四項專業(yè)化經(jīng)營管理需要，以內(nèi)外培訓、引進、培養(yǎng)等方式，儲備銷售、開發(fā)、財務、酒店、物業(yè)管理等專業(yè)化人才。要從打造企業(yè)核心競爭力的視點上，著重人才隊伍建設(shè)。通過部門職能定位、定崗定位、定崗定編、以及崗位結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，初步建立一支經(jīng)營意思超前、管理理念先進、技術(shù)手段適用的專業(yè)人才團隊及團隊管理，最終建成企業(yè)具有長期競爭力的人才高地。2. 以能力建設(shè)為核心，加強員工崗位培訓。從創(chuàng)建學習企業(yè)要求出發(fā)，引導員工積極參加崗位培訓，加強企業(yè)內(nèi)部的智利開發(fā)，提高員工的技能、業(yè)務水平，擴展員工的視野思路，全面提升員工的素質(zhì)和能力。3. 建立以競爭擇優(yōu)為主導的人才選拔機制。一是加大招考、招聘、競爭上崗的力度，建立健全公開、平等、競爭、擇優(yōu)的能上能下、能進能出的選人用人機制。二是根據(jù)崗位職責，加強員工的效績考核，為各類人才提供一個平等競爭的舞臺。4. 建立以業(yè)績?yōu)橹鲗У娜瞬偶顧C制。對人才的激勵必須以好的制度保證。因此要進一步完善崗位績效分配制度，薪酬分配政策，要向關(guān)鍵崗位和優(yōu)秀人才傾斜，充分認可各類人才的價值與貢獻。通過以上人力資源戰(zhàn)略的具體實施，迅速構(gòu)筑寶企公司人力資源的核心競爭力，為公司的持續(xù)發(fā)展提供充足的原動力。（二）年度計劃2004年：通過對現(xiàn)行制度和運作方式的總結(jié)和思考，努力改進不利于精細管理之處，為實現(xiàn)公司管理做精做細的精品目標打好基礎(chǔ)，為第二年的項目拓展、企業(yè)發(fā)展奠定管理基礎(chǔ)；這一年通過對人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，為第二年的拓展、企業(yè)發(fā)展奠定人力資源基礎(chǔ)。調(diào)整采取逐年進行的方式，第一年調(diào)整幅度不超過30%，調(diào)整措施為績效考核淘汰、培訓（內(nèi)訓、外訓相結(jié)合）提高、市場招聘等。2005年：通過對原有制度和運行方式的總結(jié)、思考、改進，在實現(xiàn)公司管理做精做細的精品計劃目標的基礎(chǔ)上，對第二年拓展的項目實施接管。此時公司的管理結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出公司和管理處二級架構(gòu)的狀況，在這種情況下，公司一方面要對現(xiàn)行管理制度作相應的調(diào)整，以適應新的管理局面；另一方面繼續(xù)對人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，調(diào)整幅度不超過現(xiàn)行應調(diào)整總量的60%，調(diào)整的方式仍為績效考核淘汰、培訓（內(nèi)訓、外訓相結(jié)合）提高、市場招聘等。這一年的三、四季度公司要加大對外宣傳力度，提高公司的知名度，為第三年的項目拓展和企業(yè)發(fā)展進一步奠定基礎(chǔ)。2006年：通過制度和流程的再造，管理權(quán)限的進一步細分，約束和激勵機制的實施，不僅使管理和控制更加順暢，也使企業(yè)步入實施、監(jiān)督、改進的良性發(fā)展軌道；這一年通過繼續(xù)對人力資源年齡結(jié)構(gòu)、能級結(jié)構(gòu)、專業(yè)結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)、智能結(jié)構(gòu)的調(diào)整，達到公司人力資源群體優(yōu)化結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)人力資源高端配置的目標；在上一年基礎(chǔ)上繼續(xù)堅持對外宣傳活動，進一步擴大公司的知名度?？梢钥闯?，通過三年發(fā)展規(guī)劃的實施，為今后公司發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。35 / 3