【正文】 主題的產(chǎn)品修正：包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能分區(qū)，特別是滿足客戶物業(yè)要求的配套設(shè)施設(shè)備的配置等。（3）升值空間明顯的價(jià)格策略：環(huán)境現(xiàn)狀和項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ染薮蟮那熬罢雇?，以及通過(guò)“商業(yè)共榮體”的打造，讓客戶共享、共榮、共同承擔(dān)。（4）全方位推廣：在客群細(xì)分后，制定出最有針對(duì)性和影響面最廣的促銷(xiāo)策略（媒體、推廣模式等），通過(guò)定向招商、政府招商、網(wǎng)絡(luò)推廣等多渠道營(yíng)銷(xiāo)策略展開(kāi)。（四）、招商組織及經(jīng)營(yíng)資源組織根據(jù)我們對(duì)“恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”的總體定位，并按照本項(xiàng)目功能分區(qū)的實(shí)際需要，在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)經(jīng)營(yíng)資源的整合、組織和定向招商工作。（1）以國(guó)內(nèi)知名品牌為重點(diǎn)，并以之為經(jīng)營(yíng)龍頭，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和特色提供基本保障，力爭(zhēng)引進(jìn)此類(lèi)商家占本功能分區(qū)的60%以上。（2）除了引進(jìn)外地商家進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行直營(yíng)外，恒陽(yáng)經(jīng)營(yíng)管理公司有責(zé)任和義務(wù)集合達(dá)州本土商家與外地、外資知名企業(yè)聯(lián)盟，如特許經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)、代銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)等等多種渠道的經(jīng)營(yíng)合作，確保商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的優(yōu)質(zhì)化、特色化和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立本項(xiàng)目與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)特質(zhì)。（五）、主要操作方式為保障本項(xiàng)目招商實(shí)施的順利完成和經(jīng)營(yíng)的成功，我們將本著“走出去、引進(jìn)來(lái)”的招商策略，在有效利用并充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會(huì)這個(gè)全國(guó)性商業(yè)組織體系的同時(shí)，全面整合和吸納川渝及全國(guó)優(yōu)質(zhì)資源，集恒陽(yáng)企業(yè)、邁德顧問(wèn)及重慶商聯(lián)會(huì)之全力，將“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”打造達(dá)州第一市場(chǎng)品牌。（1）走出去：精心包裝市場(chǎng)，政府搭建平臺(tái)，在成渝兩地召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣傳達(dá)州、宣傳企業(yè)，宣傳達(dá)州第一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，從而有效地實(shí)施招商，最終實(shí)現(xiàn)川渝合作，貿(mào)易流通的政治經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。（2）請(qǐng)進(jìn)來(lái)：充分發(fā)揮重慶市商業(yè)聯(lián)合會(huì)這個(gè)全國(guó)性的商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織體系作用，與多個(gè)品牌市場(chǎng)聯(lián)合招商，成體系引進(jìn)品牌代理企業(yè)及品牌市場(chǎng)進(jìn)入。（3）發(fā)揮商聯(lián)會(huì)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的發(fā)達(dá)資訊，推薦知名品牌保證市場(chǎng)的差異性經(jīng)營(yíng)。（4）積極培育本土化經(jīng)營(yíng)資源，提高他們的經(jīng)營(yíng)意識(shí)及經(jīng)營(yíng)能力，使之成為市場(chǎng)的基本經(jīng)營(yíng)元素。七、項(xiàng)目推廣思路（一）、總體思路 沿城市線、項(xiàng)目線、產(chǎn)品線三條主線炒作，互相彌補(bǔ)，互相滲透。通過(guò)“借勢(shì)”、“造市”、“做事”等策略整合，提高項(xiàng)目和產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度，以求樹(shù)立良好品牌形象和項(xiàng)目特質(zhì)，并最終形成對(duì)市場(chǎng)、對(duì)購(gòu)買(mǎi)、對(duì)投資的拉動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售及物業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的?！鞘芯€：借勢(shì)——項(xiàng)目線：造勢(shì)——產(chǎn)品線：蓄勢(shì)（1）先“借勢(shì)”、“造市”，再將宣傳的重點(diǎn)從“借勢(shì)” “造市”轉(zhuǎn)到“做事”，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵訴求。（2）買(mǎi)家的實(shí)際利益為導(dǎo)向，將傳播與促銷(xiāo)緊密結(jié)合，并強(qiáng)化傳播的促銷(xiāo)功能（在促銷(xiāo)的傳播上應(yīng)該以銷(xiāo)售的策略為主導(dǎo)，廣告、公關(guān)等活動(dòng)相配合）。A．城市線——借 勢(shì)城 市 線趨勢(shì)篇價(jià)值篇區(qū)位篇挖掘區(qū)位的價(jià)值生活價(jià)值商業(yè)價(jià)值盡數(shù)呈現(xiàn)發(fā)展中的新居住新商業(yè)中心城市化浪潮及城市發(fā)展新區(qū)l 要“賣(mài)”恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)，必須率先宣傳良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景。l 作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)板塊，宣傳達(dá)州“新城市中心良好成熟的居家及商業(yè)氛圍”是“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目獲得新聞關(guān)注和造勢(shì)成功的賴以存在的前提和立足點(diǎn)。B、項(xiàng)目線——造 市投資篇商業(yè)篇功能篇項(xiàng) 目 線體現(xiàn)項(xiàng)目的地位成熟的商業(yè)住區(qū)中心時(shí)尚休閑的一站式購(gòu)物巨大的商機(jī)及增值潛力l 領(lǐng)跑家居建材市場(chǎng)、展示專業(yè)市場(chǎng)形象；l 引領(lǐng)區(qū)域商住時(shí)尚、流行消費(fèi)形象（與住宅相結(jié)合）；l 強(qiáng)化“家居建材主題商城”在達(dá)州市獨(dú)特且極富個(gè)性的項(xiàng)目形象。明確、響亮地提出開(kāi)發(fā)理念，將消費(fèi)者的注意力鎖定在“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目；l 展示“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”理想的專業(yè)市場(chǎng)素質(zhì)、樓盤(pán)的綜合素質(zhì)，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的投資關(guān)鍵在于后期經(jīng)營(yíng)保障。C、產(chǎn)品線——做 事經(jīng)營(yíng)篇服務(wù)篇品質(zhì)篇產(chǎn) 品 線專業(yè)的服務(wù)保障體系發(fā)展商良好的經(jīng)營(yíng)理念一流的設(shè)計(jì)及頂級(jí)的施工張揚(yáng)項(xiàng)目品質(zhì)l 強(qiáng)調(diào)專業(yè)設(shè)計(jì)和專家的資歷、經(jīng)典作品和權(quán)威性，對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者形成說(shuō)服力和沖擊力度；l 體現(xiàn)出真正關(guān)心消費(fèi)者利益，真正從專業(yè)角度出發(fā)，解讀產(chǎn)品品質(zhì)，展示賣(mài)點(diǎn)；l 將“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”精益求精、追求完美，并將樓盤(pán)的獨(dú)特魅力及綜合特質(zhì)逐步傳達(dá)給消費(fèi)者。（二）、傳播途徑1．報(bào)紙硬性廣告、階段性電視廣告、目標(biāo)人群集中地點(diǎn)的戶外廣告為項(xiàng)目推廣傳播的基礎(chǔ)手段；2．公關(guān)活動(dòng)、宣傳單張為項(xiàng)目的重要推廣傳播途徑；3．以中心城鎮(zhèn)路演、項(xiàng)目圖文展、招商文件作為推廣傳播輔助手段；4．以新聞報(bào)道、新聞發(fā)布、報(bào)紙軟性文章炒作制造良好的項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目形象。（三）、傳播階段 （略）八、投資經(jīng)濟(jì)分析（一）、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1．總用地面積 17220㎡、（按所提供圖紙匡算）2．總建筑面積 62564㎡3．住 宅 面 積 20400㎡，11F4．商 業(yè) 面 積 34164㎡（A、B、C區(qū)1~3層）5．地下停車(chē)及庫(kù)房 8000㎡（負(fù)1F）6．容 積 率 7．綠 化 率 38％（二）、項(xiàng)目投資預(yù)算1．企業(yè)土地成本 2,200萬(wàn)元2．通信公司費(fèi)用 350萬(wàn)元3．居民房屋拆遷費(fèi)用 450萬(wàn)元4．土地費(fèi)用合計(jì) 3,000萬(wàn)元5．規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 20元/㎡ 6．城市建設(shè)配套費(fèi) 50元/㎡ 7．其它報(bào)建手續(xù)費(fèi) 50元/㎡ 8．地下層成本 800元/㎡ 680萬(wàn)元（含80元/㎡土方開(kāi)挖費(fèi)）9．商業(yè)部分成本 650元/㎡ 2,（框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆）10．住宅及辦公部分成本600元/㎡ 1124萬(wàn)元（框架結(jié)構(gòu)、樓面現(xiàn)澆）11．商業(yè)用房消防設(shè)備費(fèi)用100元/㎡ 12．商場(chǎng)電扶梯 20萬(wàn)元/臺(tái) 160萬(wàn)元（按共8臺(tái)計(jì)算）13．住 宅 電 梯 30萬(wàn)元/臺(tái) 90萬(wàn)元（按共3臺(tái)計(jì)算）14．室外綠化及景觀 100萬(wàn)元（按約120元/m2計(jì)算）15．招商、廣告宣傳費(fèi)用 100萬(wàn)元16．財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 年息：8％ 400萬(wàn)元（按5000萬(wàn)元一年計(jì)算）17．辦公、管理費(fèi)用 100萬(wàn)元18．銷(xiāo) 售 稅 金 5％ 500萬(wàn)元（按完成銷(xiāo)售額一億元計(jì)算）投資預(yù)算合計(jì)：9,297萬(wàn)元（三）、項(xiàng)目投資回收預(yù)算1．地 下 層 1000元/㎡ 800萬(wàn)元2．商 業(yè) 部 分 3000元/㎡（含門(mén)市部分均價(jià)） 10,3．住宅部分銷(xiāo)售收入 1200元/㎡（含辦公部分均價(jià)） 2,448萬(wàn)元4．項(xiàng)目總價(jià)值 13,利潤(rùn)估算：4,利 潤(rùn) 率：％（項(xiàng)目利潤(rùn) / 項(xiàng)目總投資）（四）、項(xiàng)目商業(yè)部分租金收益預(yù)算（計(jì)租時(shí)間：年） 1．地下層租金 5元/㎡月 48萬(wàn)元/年2．商業(yè)部分租金 20元/㎡月 600萬(wàn)元/年 （除臨街門(mén)市及部分商場(chǎng)銷(xiāo)售后，按25000m2自營(yíng)計(jì)算， 本租金標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)培育期之后的正常租金）租金收益合計(jì)：648萬(wàn)元/年年租金收益率：％（租金收益 / 資產(chǎn)價(jià)值 ）項(xiàng)目投資回報(bào)分析說(shuō)明：1．計(jì)算原則：根據(jù)我們專門(mén)開(kāi)展的調(diào)研分析結(jié)果并結(jié)合達(dá)州市的實(shí)際情況，在投資預(yù)算中不可過(guò)低估算，也不過(guò)分樂(lè)觀計(jì)算項(xiàng)目的收益，要以“求實(shí)”為基本原則，本案所提交的上述預(yù)算結(jié)果與實(shí)際情況無(wú)太大偏差。2．根據(jù)市調(diào)結(jié)果表明，目前西外區(qū)臨街商業(yè)門(mén)面的租金標(biāo)準(zhǔn)在25~30元/㎡之間，依照“天恒花園家具市場(chǎng)”的招商情況，均價(jià)20元/㎡的租金標(biāo)準(zhǔn)能夠被市場(chǎng)接受，而本項(xiàng)目在后期市場(chǎng)的成功經(jīng)營(yíng)下，其市場(chǎng)價(jià)值及租金水平還有一定的上漲空間。％％的租金收益率，說(shuō)明投資具有良好的可行性，但須盡快實(shí)施和防止其它同類(lèi)市場(chǎng)提前面世，從而避免投資的風(fēng)險(xiǎn)。九、作業(yè)思路及主要內(nèi)容根據(jù)我們對(duì)本項(xiàng)目基本情況以及達(dá)州市場(chǎng)相關(guān)情況的初步把握，我們有信心將“達(dá)州恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”項(xiàng)目打造成達(dá)州商業(yè)形態(tài)的制高點(diǎn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的亮點(diǎn)。如此，對(duì)于“恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”項(xiàng)目的工作內(nèi)容，可分為如下三大板塊：前期策劃及產(chǎn)品定位、經(jīng)營(yíng)資源的組織和招商實(shí)施、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售執(zhí)行。（一）、前期策劃及產(chǎn)品定位任何一個(gè)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心的商業(yè)核心，都不應(yīng)是一個(gè)單純的專業(yè)化市場(chǎng)形態(tài)，而要將其打造成一個(gè)“適度超前、引領(lǐng)時(shí)尚”的消費(fèi)空間，最圓滿的狀況是挖掘出達(dá)州市場(chǎng)的空白點(diǎn)、找準(zhǔn)市場(chǎng)穴位，一舉切入市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。所以，我們將進(jìn)一步深入達(dá)州市場(chǎng)以及成渝兩地進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，充分掌握家居業(yè)的市場(chǎng)動(dòng)向、物業(yè)需求情況和經(jīng)營(yíng)資源狀況；在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的地塊特質(zhì)和周邊環(huán)境，對(duì)“恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并通過(guò)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的全程指導(dǎo)和控制，使商業(yè)城的商業(yè)物業(yè)真正做到“量身打造”。（二）、經(jīng)營(yíng)資源的組織和招商實(shí)施根據(jù)我們對(duì)“恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”的產(chǎn)品定位，我們可以針對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行具體的功能分區(qū)，并根據(jù)各功能區(qū)的情況進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資源的組織和定向招商工作。諸如：1．我方在招商過(guò)程中，將以國(guó)內(nèi)知名品牌為重點(diǎn)，同時(shí)引進(jìn)重慶、成都、廣東、浙江等地的知名品牌作為經(jīng)營(yíng)龍頭，并保證在本項(xiàng)目招商區(qū)域中所引進(jìn)的外地商家占據(jù)60%以上份額，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和特色提供基本保障。2．除了引進(jìn)外地商家進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行直營(yíng)外，還可與達(dá)州本土商家采取商品委托經(jīng)營(yíng)、加盟經(jīng)營(yíng)、代銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)等等多種渠道的經(jīng)營(yíng)合作，確保商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品的優(yōu)質(zhì)和特色化。（三）、“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷(xiāo)策劃和銷(xiāo)售執(zhí)行：品牌商家的進(jìn)駐，打造出了多個(gè)強(qiáng)勢(shì)的“經(jīng)營(yíng)品牌”，無(wú)疑為本項(xiàng)目打了市場(chǎng)“強(qiáng)心針”。如此，可通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳和在強(qiáng)力造勢(shì)下，打造出本項(xiàng)目的物業(yè)品牌——“達(dá)州恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”。由于有全新的概念多個(gè)經(jīng)營(yíng)品牌的支撐，本項(xiàng)目在達(dá)州市場(chǎng)及市民心目中一定極為看好，我們可順勢(shì)展開(kāi)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作：1．在項(xiàng)目籌建初期，即可進(jìn)行規(guī)模小但權(quán)威性強(qiáng)的“吹風(fēng)式”宣傳，并積極積累客戶（購(gòu)房戶），當(dāng)客戶積累到一定數(shù)量時(shí)，可組織客戶去重慶參觀八公里家居市場(chǎng)，體會(huì)租金快速、提升物業(yè)大幅升值的現(xiàn)場(chǎng)感覺(jué)，并親身感受“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”未來(lái)入駐品牌的良好形象和市場(chǎng)威力。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)進(jìn)一步的營(yíng)銷(xiāo)手段，必將提前鎖定這批客戶，使本項(xiàng)目提前實(shí)現(xiàn)第一批預(yù)售。2．在實(shí)現(xiàn)上述設(shè)想、達(dá)州市場(chǎng)被初步攪動(dòng)的形勢(shì)下，順勢(shì)推出“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式商鋪”，使強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)與早期客戶引發(fā)的人際傳播相結(jié)合，使達(dá)州恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)迅速占領(lǐng)達(dá)州輿論制高點(diǎn)，形成街談巷議、人人皆知的局面。3．抓住市場(chǎng)契機(jī)，“該出手時(shí)就出手”，及時(shí)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠。十、項(xiàng)目推進(jìn)初步計(jì)劃1．8月10日前 簽定雙方正式合作協(xié)議。2．8月25日前 完成規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的遴選并上報(bào)甲方進(jìn)行合同洽談。3．8月30日前 完成本項(xiàng)目《前期策劃及產(chǎn)品定位報(bào)告》。4．10月15日前 完成設(shè)計(jì)方案的審定。5．10月 項(xiàng)目動(dòng)工。6．11月15日前 落實(shí)第一批“中心店”或“主力店”的招商接洽及簽約工作（簽約時(shí)，隆重舉行簽字儀式），并在達(dá)州媒體進(jìn)行新聞炒作。7．12月20日前 完成第一批購(gòu)房客戶的啟發(fā)引導(dǎo)和鎖定工作，為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”的營(yíng)銷(xiāo)推廣打下良好的人際傳播基礎(chǔ)。8．2005年1月 完成第一批入駐商家的招商洽談及簽約工作，并啟動(dòng)第二輪宣傳推廣攻勢(shì)。9．2005年春節(jié)前 進(jìn)行第二輪購(gòu)房客戶的引導(dǎo)和鎖定，并組織達(dá)州本地商家與外地引入商家進(jìn)行對(duì)接洽談，接受商鋪的預(yù)定預(yù)租。10．2005年3月 入駐商家開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修，“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”全面進(jìn)入營(yíng)業(yè)前的各項(xiàng)組織準(zhǔn)備工作。11．2005年5月1日 恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)試營(yíng)業(yè)。十一、幾點(diǎn)說(shuō)明1．貴我雙方的合作意向、我方的招商模式，以及關(guān)于“產(chǎn)權(quán)式商鋪”模式的有關(guān)信息，期望貴方能全面封鎖消息，以免為今后的工作帶來(lái)不必要的障礙。2．新招商入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品牌（特別是“中心店”或“主力店”），其優(yōu)惠政策須雙方擬訂落實(shí)（如遇特殊情況，可報(bào)請(qǐng)達(dá)州區(qū)委、區(qū)政府給予特別優(yōu)惠政策）。3．本項(xiàng)目《營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案》中的《廣告宣傳方案》，以及有關(guān)《經(jīng)費(fèi)預(yù)算》等相關(guān)工作內(nèi)容，貴司應(yīng)派專人負(fù)責(zé)，以免審批環(huán)節(jié)繁臃，貽誤項(xiàng)目時(shí)機(jī)。46 / 4