【導(dǎo)讀】地面積為135845平方米，規(guī)劃總建筑面積143200平方米。的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準(zhǔn)備工作。九臺市xx建材家居廣場項目位于九臺市東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長段以南，扶持、市場化經(jīng)營。市面向省內(nèi)、政府招商引資的力作名片。在九臺市建設(shè)成區(qū)域內(nèi)最大的、檔次最高的家居建材裝飾交易貿(mào)易中心。以此提升核心區(qū)商業(yè)價值，引領(lǐng)行業(yè)新高度。力爭以快制勝，項目落實后，將集中優(yōu)勢資源快速入駐，實施項目的滾動開發(fā)。周期上，計劃2021年建設(shè)全面啟動，到2021年，力爭項目全部建成。B、首期項目預(yù)計為5萬㎡，全部銷售。供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)。們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。項目的價格水平；

　　

【正文】 方案 34 第 六 部分 銷售團(tuán)隊組建 一、營銷部組織架構(gòu)： 二、具體構(gòu)架 銷售主管： 1 名 銷售代表： 4 名 外業(yè)： 1 名 內(nèi)業(yè)： 1 名 保潔： 1 名 保安： 2 名 三、崗位責(zé)任： 銷售主管： 根據(jù)不同時期經(jīng)營情況制定廣告全年和階段目標(biāo)、計劃并實施；負(fù)責(zé)與策劃公司的信息反饋、溝通、協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)協(xié)助營銷部經(jīng)理做好營銷策劃工作；收集影響本公司形象、聲譽、關(guān)系的因素和事件信息，分析其后果，及時提出對策建議；收集各類公關(guān)良策和營銷總監(jiān) 策 劃 銷售主管 外 業(yè) 內(nèi) 業(yè) 銷售代表 保 潔 保 安 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 35 典型案例，對公司公關(guān)策略提出建議和策劃 方案；銷售現(xiàn)場的突發(fā)事件的處理及合同談判、釋疑工作；營銷部的員工考核工作。 銷售代表： 從事樓盤銷售、客戶跟蹤服務(wù)；與客戶良好溝通，負(fù)責(zé)銷售項目工程進(jìn)度的跟蹤工作；負(fù)責(zé)對客戶反饋信息及市場信息的匯總、收集工作。 外業(yè)：負(fù)責(zé)與房地局、銀行、公積金管理辦公室等相關(guān)部門的業(yè)務(wù)聯(lián)系及買賣合同的備案、產(chǎn)權(quán)辦理、退房等手續(xù)的辦理；銀行按揭貸款、公積金貸款手續(xù)的辦理；客戶資料的審核。 內(nèi)業(yè)： 負(fù)責(zé)營銷部客戶檔案、資料的建立，歸檔；營銷部會議的會議紀(jì)錄；房源銷控的控制；商品房買賣合同的審核、上傳、打印、裝訂；各 類表格的統(tǒng)計和報表工作；營銷部辦公用品的管理；營銷部員工的考核數(shù)據(jù)及資料的整理匯總。 策劃執(zhí)行： 負(fù)責(zé)與媒體、廣告發(fā)布、代理公司的業(yè)務(wù)接洽；現(xiàn)場情況的收集、整理、分析。 其他服務(wù)人員 保潔： 1 名，負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生；為來訪客戶提供熱情、周到服務(wù)。 保安： 2 名，負(fù)責(zé)維持銷售現(xiàn)場的正常銷售秩序及樓盤形象。 第七部分 項目建議 第一章 項目配套建議 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 36 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)配套要求有了一個從量到質(zhì)的比較大的飛躍。住宅智能化系統(tǒng)正是在這一前提 下，伴隨著住宅建設(shè)的高潮而提出來的新概念。住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)正日益成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，這一概念也必將得到廣泛的討論，變得越來越清晰，體現(xiàn)得越來越具體。 智能化系統(tǒng)的作用主要體現(xiàn)在以下四個方面： 1）智能化系統(tǒng)能夠提高商鋪的安全防范程度 2）智能化能夠為商戶提供方便和信息服務(wù) 3）智能化系統(tǒng)為物業(yè)管理提供先進(jìn)的管理手段及眾多的增值 4）對項目整體智能規(guī)劃，分布實施規(guī)劃 一、概述智能化系統(tǒng) 對整個項目 配備較好的智能化系統(tǒng) ， 引入門禁系統(tǒng)、 防盜報警系統(tǒng) 等先進(jìn)的智能化系統(tǒng)。智能化系統(tǒng)可由 三大 部分組成 周界防盜報警系統(tǒng) 、 閉 路電 視 監(jiān)控系統(tǒng) 、 出入口控制系統(tǒng) 。 二、具體的智能化闡述 （ 一 ） 、周界防盜報警系統(tǒng) 現(xiàn)代社會進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)繁榮，但社會治安問題也日趨嚴(yán)重，各種盜竊案，搶劫案日有所聞，居民生命財產(chǎn)受到嚴(yán)重的威脅。因而周 界防盜報警系統(tǒng)是安全防范系統(tǒng)中重要的組成部分。它主要有由主動紅外探測器和控制主機組成。 1．工作原理 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 37 主動紅外與被動紅外相比具有可靠性高、外界環(huán)境干擾少等優(yōu)點，所以我們選用主動紅外作為周界探測器。 當(dāng)控制中心的控制主機進(jìn)入報警狀態(tài)后，如有竊賊翻墻進(jìn)入小區(qū)時，雙光束紅外探測器探測到信號，并將信號傳輸回控制主 機，控制主機接受到信號后，控制主機鍵盤上的紅燈就會亮，接著發(fā)出聲音報警，保安人員就可以根據(jù)情況及時處警，以保護(hù) 商戶財產(chǎn) 的安全。 2．設(shè)備選型及功能介紹 目前，在國際及國內(nèi)市場上，防盜預(yù)警系統(tǒng)設(shè)備及產(chǎn)品五花八門，有美國的ADEMCO、 FBI、 Camp。K、澳大利亞的 EDM、 CONDOPLEX 以及日本的 OPTEX 等等。我們推薦并使用的是澳洲 EDM 公司的產(chǎn)品。 EDM 公司專業(yè)設(shè)計及生產(chǎn)高質(zhì)量的防盜系統(tǒng)。備有多種防盜控制箱，配以各款外形美觀的鍵盤。是現(xiàn)時最暢銷的防盜控制系統(tǒng)。 報警主機采用 EDM 公司的 CC408控制 /通訊主機，它可處理各種報警信號并可實現(xiàn)報警聯(lián)網(wǎng)。 控制 /通訊主機采用16 位微處理器的可編程系統(tǒng)內(nèi)置 EEPROM 存儲器，使得內(nèi)存信息不會因掉電而丟失。控制器可支持 8 個硬線保護(hù)區(qū)域。 探測器的設(shè)置主要以主動紅外探測器為主。信號的傳輸一般采用有線傳輸方式?？刂?/通訊主機一般以保安中心為單位，視實際容量而定。 ★ 控制 /通訊主機具有以下功能： 1）密碼控制，確保系統(tǒng)自身安全：系統(tǒng)具有使用者密碼，限制無關(guān)人員進(jìn)入系統(tǒng)進(jìn)行操作；同時，系統(tǒng)還具有密碼的使用者級別，進(jìn)一步限制無關(guān)人員控制系統(tǒng)，確保系統(tǒng) 自身的安全。 2）兼容性強可靈活使用前端探測器件：控制單元能有效地接收各探測器傳來的信 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 38 號。 3）報警傳送：能與接警中心及時聯(lián)系，一般為電話線數(shù)字傳送。 4）具有獨立的不間斷供電電源 5）具有豐富靈活的軟件編程功能 6）支持所有主要的報告格式 7） ALPHA 和 LED 鍵盤兼容 8）防止非法操作和編程 9）多層次防雷擊保證 10）可反覆撥號呼叫直至撥通為止 11）看門狗復(fù)位電路 12）能對控制 /通訊進(jìn)行遠(yuǎn)距控制和遙控編程 ★ 主動紅外探測器具有以下功能： 雙光束主動紅外探測器裝備有微處 理器芯片，并且在信號處理技術(shù)方面，綜合了數(shù)字處理和模擬處理雙方的優(yōu)勢，因此能夠?qū)θ肭中袨樽鞒鰷?zhǔn)確判斷。 1）主動紅外，雙光束 2）內(nèi)置微處理器 3）命令輸入端可以遙控 LED 或者啟動自檢 4）紅外視區(qū)范圍可調(diào) 5）比例監(jiān)控電路 6）自動溫度補償 7）全功能自診斷 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 39 8）抗輻射干擾 3．系統(tǒng)配置 ★ 保安中心 配置 CC408 主機一套、鍵盤。 ★ 前端 配置 7 對雙光束主動紅外探測器，用于周界報警。 （二）、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 在安全防范領(lǐng)域里，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) (CCTV SYSTEM) 的地位舉足輕重，它可以即時地傳送活動圖像信息。值班人員通過遙控裝置，還可控制前端攝像機，改變攝像角度、方位、鏡頭焦距等。從而實現(xiàn)對現(xiàn)場大范圍的觀察和近距離的特寫，并可通過錄像設(shè)備進(jìn)行記錄取證。 設(shè)計思想 項目 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)為 本項目 區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)（公共區(qū)域和出入口）。區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)對 大門 出入口、主要場所出入口、 公共 區(qū)域范圍內(nèi)室外各點進(jìn)行監(jiān)控，也可作為 管理 廣場 內(nèi)部 員工 使用。鑒于本系統(tǒng)我們設(shè)計系統(tǒng)能對 廣場 的周邊區(qū)域、出入口等重要場所進(jìn)行監(jiān)控和錄像。本系統(tǒng)以畫面處理器為主要設(shè)備， 畫面處理器主要是進(jìn)行多路實時長延時錄像和顯示。 2．設(shè)備選型及功能介紹 本設(shè)計從性價比最優(yōu)的角度考慮，周邊設(shè)備采用日本、臺灣監(jiān)控設(shè)備，實施系統(tǒng)優(yōu)化組合，科學(xué)連接，對重要要害部位進(jìn)行全方位監(jiān)控，達(dá)到功能齊全、圖像清晰、監(jiān)控部位實現(xiàn)全面錄像，回放畫面清楚，設(shè)置科學(xué)、合理；主控室能觀察各監(jiān) 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 40 控點的現(xiàn)場情況，實現(xiàn)監(jiān)控指揮。 （三）、出入口控制系統(tǒng) 略 第二章 項目運作建議 一、意向策略 建議 （ 一 ）、 政府政策 大力尋求政府在政策上支持，組織一整套強有力的班子，在以下幾個方面公關(guān)協(xié)調(diào)： 協(xié)調(diào)政府相關(guān)部門，實行 “ 一站式服務(wù) ” ； 協(xié)調(diào)政府給予優(yōu)惠政策，減免稅收（以政府的紅頭文件形式下發(fā)）； 積極引進(jìn)公交進(jìn)場或站點； 協(xié)調(diào)政府對市場給予政策保護(hù)； 爭取政府部門對周邊交通進(jìn)行整修，爭取政府對建材市場集中模塊化經(jīng)營管理優(yōu)勢以政府名義進(jìn)行宣傳。 只有這樣，加上其他一系列的配套措施，詳細(xì)周密的實施方案與細(xì)則，和一支有實戰(zhàn)經(jīng)驗的招商隊伍，才有希望將商家招進(jìn)市場。 （ 二 ）、 市場政策 協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、銀行等部門，對來市場經(jīng)營的商家實行 “ 一站式 ” 服務(wù)，允許他們邊辦證邊經(jīng)營； 積極爭取先放開搞活，后規(guī)范管理的 “ 放水養(yǎng)魚 ” 政策 ，進(jìn)行政府公關(guān)，協(xié)調(diào)工商、技監(jiān)、新聞等部門，對市場進(jìn)行重點保護(hù)； 制定一系列低門坎的政策，特別是對于本地沒有的 相關(guān)的 配套 商業(yè)，在對商戶 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 41 銷售時 要給予政策性傾斜； 赴異地招商時，要組織有意向的商家免費來市場參觀、調(diào)研，免費安排好他們的食、住、行； 在媒體上免費為入住市場的商家特別是大戶發(fā)布商品信息，公布其優(yōu)惠價格。 （三）大戶政策 行業(yè)大戶是市場的實力派的代表和中堅力量，對一個市場的成活與繁榮起到十分重要的作用，在競爭如此殘酷和慘烈的情況下，對大戶的爭奪對市場而言就是不見血的你死我活的拼殺。因此，我 們一定要針對這些行業(yè)帶頭人制定出切實可行、極具誘惑力，使他們?yōu)橹膭诱猩陶摺? 每個行業(yè)選取擇 1~2 個有影響力的行業(yè)帶頭人，對他們進(jìn)行一些政策性的傾斜。 （ 1）對于想購買的大戶，在現(xiàn)有售價的基礎(chǔ)上，報經(jīng)總經(jīng)理特批優(yōu)惠，在價格上給予適當(dāng)讓步，采用先租后買的辦法，以租金沖抵房款，使之有一種優(yōu)越感； （ 2）對于來市場租賃經(jīng)營、租賃門面達(dá) 3 個以上的特大客戶，可減免半年的租金或在原租金的基礎(chǔ)上，下浮 50%； （ 3）凡來市場經(jīng)營的行業(yè)大戶，都優(yōu)先享有優(yōu)先選擇門面的權(quán)力，但這種選擇必須遵循市場區(qū)劃和專業(yè)定位的原則； （ 4）對于來市場經(jīng)營的大戶，根據(jù)就近選擇的原則，優(yōu)先考慮其倉儲配套； 四）牽頭人政策 對于有能力的招商牽頭人，要制定出相關(guān)的獎勵政策，調(diào)動他們的招商積極性。凡是牽頭招商一次性達(dá)五家以上的，給予一定比例的物質(zhì)獎勵，或折價購買商鋪。 二 、慎重考慮外圍商服層數(shù)，層高 九臺 XX建材 家居廣場營銷方案 42 三 、商品分區(qū)細(xì)致化、功能完整化、運營一體化打造強勢品牌