【正文】 得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關(guān)費用的減免或優(yōu)惠。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經(jīng)營，更好的服務(wù)于萬盛的旅游發(fā)展情況，參照萬盛委發(fā)[2022]35 號文《萬盛區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)投資優(yōu)惠政策》 ，政府免費提供 50 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 29 頁 共 97 頁畝森林帶（位于項目地塊后方即東北側(cè)） ，作為酒店的“戶外拓展訓(xùn)練基地” ，由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓(xùn)設(shè)施和森林管護用房，并享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。而本項目將打造為集“超四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓(xùn)”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級溫泉假日酒店。因此，從本項目的定位與設(shè)計角度來說，房間數(shù)量，以目前該區(qū)域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。面對這些優(yōu)勢，項目應(yīng)當(dāng)把握住時機。 項目劣勢分析①該項目是的定位超四星級酒店，屬于中高等消費水平，需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以強有力的支持。②本項目地處景區(qū)，離萬盛城區(qū)較遠；周邊的餐館、賓館、旅社提供的是價格相對低廉的服務(wù)，因此對于低收入水平得人群來說，餐館、賓館、旅社提供的價格低廉的服務(wù)是其選擇的對象。③該項目提供的產(chǎn)品屬于季節(jié)性的服務(wù)商品，因此在不同的時期和季節(jié)要采取不同的銷售策略，成本會相對增加，顧客波動幅度稍大。 項目機會分析萬盛區(qū)背靠 3000 萬人口的重慶直轄市，有著穩(wěn)定的客源市場。特別是重慶提出打造“1 小時經(jīng)濟圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計 10—15 年后，經(jīng)濟圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。因此，萬盛區(qū)發(fā)展旅游業(yè)具有廣闊的市場空間。隨著綦萬高速公路的開通，到重慶主城 1— 小時車程半徑內(nèi)絕佳的旅游休閑度假和生態(tài)居家之地，客源市場將更為廣闊，具有更強的市場拓展空間和潛力。近年來國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展迅速，自直轄以來，重慶經(jīng)濟有質(zhì)的飛躍，白領(lǐng)階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為產(chǎn)權(quán)式酒店的消費 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 30 頁 共 97 頁帶來了商機，使產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國內(nèi)業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同，制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的一些軟硬環(huán)境已經(jīng)成熟。重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店——海蘭云天的成功，可以說為重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了本土化的模板。由于中國宏觀經(jīng)濟形式的變化帶來的投資觀念的變化為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展提供了契機。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財?shù)氖走x，但截止 2022 年 2月的第 8 次降息(一年期定期存款利率已降到 %)，利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發(fā)生了根本性變化。雖然房地產(chǎn)市場在近期有所波動，但比起目前持續(xù)低迷、欲漲乏力的證券市場來說，投資不動產(chǎn)仍然是投資者的首選。同時，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。隨著重慶城市建設(shè)的快速發(fā)展以及經(jīng)濟生活水平的提高，經(jīng)過一段時間的摸爬滾打后，重慶產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的市場環(huán)境已相對成熟起來。其一，原來制約產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的條件—旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經(jīng)讓重慶成為全國文明的旅游城市。其二，隨著重慶經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費能力的白領(lǐng)階層，另一方面培育了這批白領(lǐng)階層的超前消費觀念和投資理念。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著重慶對外開放步伐的進一步加快以及各種國際會議的舉辦勢必激發(fā)出對于產(chǎn)權(quán)式酒店的巨大消費需求。 項目威脅分析本項目雖然處在景區(qū)的南大門，但在項目周邊以及在景區(qū)的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設(shè)施尚不能與本項目同日而語，但是從經(jīng)濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費水平的人群，所以能否有效的吸引目標(biāo)客戶是關(guān)系項目成敗的一個主要因素。目前項目存在的威脅主要來萬盛城區(qū)的匯鑫假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環(huán)境與服務(wù)質(zhì)量都在三星級以上標(biāo)準。同時我們認為本項目的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進者。跟進者對于本酒店運營模式及服務(wù)特色的模仿，會使該項目的特色優(yōu)勢會消失。 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 31 頁 共 97 頁 項目適宜性分析最適宜項目：產(chǎn)權(quán)式假日酒店項目位于黑山谷景區(qū)南大門，根據(jù)項目的地理位置優(yōu)勢與項目主要地塊的用地性質(zhì)，本項目的最適宜建設(shè)的項目為：產(chǎn)權(quán)式假日酒店。由于本項目地理位置優(yōu)越，所以建假日酒店會更快，更有效的收回投資，獲得利潤。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀 70 年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是“TIMESHARE” （中文譯為“泰慕賽爾” ）即“時空共享”的意思。產(chǎn)權(quán)式酒店的共同特點是都建于景色優(yōu)美的旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ笄冶容^活躍的地區(qū)，以保證酒店有較高的出租率和物業(yè)升值空間。產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種特殊投資和消費模式，符合經(jīng)濟資源共享的基本原則，它使業(yè)主閑置的空房和酒店的大門向社會開放，對公眾推出一種即是消費又是存儲，既是投資財務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合，是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。無論對發(fā)展商還是投資者，產(chǎn)權(quán)式酒店都孕育著豐富的商機。（2）產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。（3）產(chǎn)權(quán)式酒店的分類? 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位（酒店標(biāo)間）分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共 51 個時間份） ， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 32 頁 共 97 頁出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。? 純產(chǎn)權(quán)酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為 30 天） 。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。? 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者） ，購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。? 高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。? 時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)” ，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 “分數(shù)”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。（4）產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀 70 年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會” ，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的 20 年中逐漸向北美，加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，成為旅游發(fā)達國家地區(qū)頗受大眾階層和企業(yè)集團青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的經(jīng)營方式和投資方式已經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，[WTO 國際貿(mào)易組織，1996]全球產(chǎn)權(quán)酒店 19861995年年平均增長 %；1980 年，全球 500 個旅游目的地板 萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。[，1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達 40 億美元，到 2022 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資，40％為企業(yè)和社會機構(gòu)投資。所有信息表明，產(chǎn)權(quán)式酒店將成為旅游及貿(mào)易發(fā)展過程中的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 33 頁 共 97 頁同時成為最受大眾青睞的投資工具。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。統(tǒng)計顯示，目前我國的產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)發(fā)展了 200 多家，遍布中國個省市、直轄市、自治區(qū)等。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式從 2022 年起開始風(fēng)靡全國。隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店這種深受國外中產(chǎn)階級青睞的投資品種登陸中國。從海南島到北京，從重慶到上海，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙“雅蘭酒店” 、三九集團“丹楓白露” ；北京的“金色假日” 、 “快樂無窮大———龍慶(假日)鄉(xiāng)村俱樂部” ；海南的“博鰲南色海岸” 、 “南海傳說” 、 “三亞海景溫泉大酒店” 、 “黃金海岸花園” ；上海的“鳳凰大廈” ；秦皇島的“維多利亞海灣” 、 “碧海藍天” ；大連的“海昌欣城” ；杭州的“黃龍月亮灣大酒店” ，重慶的“海蘭云天”等項目接踵而來。在重慶，賽格爾國際大廈，純小戶型酒店公寓，單價在 7800 元/㎡，套內(nèi) 35m，年返租19164 元（1597 元/月） 。 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶 60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買。 對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務(wù)，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經(jīng)營利益。具體分析，產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶無外乎三類消費群體： 其一是有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假； 其二是一些公司或事業(yè)機構(gòu)，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風(fēng)景區(qū)設(shè)有招待所、療養(yǎng)院等福利設(shè)施，而這些設(shè)施的日常管理逐漸成為單位的負擔(dān)，購買產(chǎn)權(quán)式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務(wù)需要。 不管是哪一類客戶，酒店的可消費性(包括可交換性)、可投資性(升值能力)和投資的安全性指標(biāo)是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景， 福星?黑山谷圣杰溫泉假日酒店項目可行性分析與營銷策劃報告 第 34 頁 共 97 頁有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。? 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)流程介紹 環(huán)節(jié)一：開發(fā) 目前，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展較為前沿的城市和國內(nèi)各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 環(huán)節(jié)二：經(jīng)營 目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運營方式均為：開發(fā)——銷售——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管(或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊伍經(jīng)管)——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得的投資收益。 這一運營模式下實現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制)尤為重要。 正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營