【導讀】芃蚇袆袃腿蚆薅聿肅蚅螈袂蒄蚄袀膇莀蚃羀芆蚃螞膆膂艿螄羈肈羋袇膄莆莇薆羇節(jié)莆蠆膂膈莆袁羅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅莂袇肂膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒞蒀螂袃莁葿羄肈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄薄蝕羇膀薄螃膃肆薃裊羆蒄薂蚅蝿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蕿蟻裊莇蚈螃肁芃蚇袆袃腿蚆薅聿肅蚅螈袂蒄蚄袀膇莀蚃羀芆蚃螞膆膂艿螄羈肈羋袇膄莆莇薆羇節(jié)莆蠆膂膈莆袁羅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅莂袇肂膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒞蒀螂袃莁葿羄肈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄薄蝕羇膀薄螃膃肆薃裊羆蒄薂蚅蝿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蕿蟻裊莇蚈螃肁芃蚇袆袃腿蚆薅聿肅蚅螈袂蒄蚄袀膇莀蚃羀芆蚃螞膆膂艿螄羈肈羋袇膄莆莇薆羇節(jié)莆蠆膂膈莆袁羅膄蒞羃袈蒃莄蚃肅荿莃螅袆芅莂袇肂膁蒁薇襖肇蒀蠆肀蒞蒀螂袃莁葿羄肈芇蒈蚄羈膃蕆螆膆聿蒆袈罿莈蒅薈膅芄薄蝕羇膀薄螃膃肆薃裊羆蒄薂蚅蝿莀薁螇肄芆薀衿袇膂蕿蕿肂肈蕿蟻裊莇蚈螃肁芃蚇袆袃腿蚆薅聿肅蚅螈袂蒄蚄袀膇莀蚃羀

　　

【正文】 的強力引擎。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設基礎設施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支 出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。 在國內(nèi)制造業(yè)的升級和轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設、跨國企業(yè)的投資落戶和擴張行動等因素的推動下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長。工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。 回顧工業(yè)地產(chǎn)的歷史，從最初的概念來講也許就是棚子，再后來就是廠房，標準廠房，國際標準廠房以及現(xiàn)在的科研生產(chǎn)生活一體化的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)地產(chǎn)正逐漸走向成熟。而事實上， 工業(yè)地產(chǎn)從來都不是一個單純的物業(yè)概念，也不是單純的商 業(yè)概念；它是跟地方政府招商引資以及地方工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展聯(lián)系在一起的，具有很強的政治性和政策導向性的。 從本期起，本刊將陸續(xù)推出《中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書》系列研究報告，本研究報告是在對全國各地 600多家政府招商部門、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、投融資機構等相關單位做了大量周密的市場調(diào)研基礎上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國務院發(fā)展研究中心、廣東省中小企業(yè)局、廣東省中小企業(yè)促進會、中山大學嶺南學院、昊信聯(lián)行、阿力士招商網(wǎng)、《中國工業(yè)地產(chǎn)》雜志各地記者站等提供的數(shù)據(jù)資料的基礎上，對工業(yè)地產(chǎn)投資等方面進行了深入探討，以求為相關部 門準確把握市場趨勢，制定市場策略提供參考。 策劃：宋 方 執(zhí)行：鄧廣鋒 張麗紅 工業(yè)地產(chǎn)招商引資篇 招商引資是開發(fā)區(qū)建設成敗的關鍵，工業(yè)園區(qū)建設的目的是招商引資，投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資 招 商 戰(zhàn) —— 工業(yè)地產(chǎn)招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術 招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術，推進本地經(jīng)濟跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。 依據(jù)投資者的選址標準的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段： 改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中； 20世紀 90年代中后期以來的“基礎環(huán)境主導”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境 (尤其是基礎環(huán)境 )成為吸引投資的關鍵； 方興 未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關心的因素。 《中國工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。 首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減 半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。 其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。 20世紀 90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入 WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。 第三，國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應組團式產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的要求。當前， 國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務一體化的組團式轉(zhuǎn)移態(tài)勢， 因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。 第四，重復建設，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng) 計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū) 4200余個，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè) 93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè) 97%雷同。規(guī)劃以 IT為主導產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有 20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結構不合理等問題，這些問題導致了日益嚴重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達地區(qū) 及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達地區(qū)的 1/10，產(chǎn)出數(shù)不及 1/20，而占地數(shù)卻與發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。 軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境 “開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破 開發(fā)區(qū)建設的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的 競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。 開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。 招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護等。 自然資源是指與地理、氣候、資源有關的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。 基礎設施是指交通、通訊、能源供應 等條件?；A設施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎設施還應包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務設施和條件，以及文化娛樂設施。 環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。 招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務以及社會治安等。 市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關鍵，讓出 一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。 勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應有很好的人力資源措施，吸引各種人才。 政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應有自己特殊的政策。在國家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。 金融中介服務包括銀行信貸、會計事務、律師事務、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務越完備，吸引外資的 能力就越強。 社會治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。 招商定位 知彼更要知己 通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象 開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競爭。如何發(fā)揮自身的特長，吸引更多的外資進入呢？開發(fā)區(qū)的市場定位尤為重要。 市場定位就是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上所處的位置，針對用戶（投資者）對該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）某 種特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，強有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）與眾不同，給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客（投資者），從而使該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上確定適當?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內(nèi)涵的發(fā)掘。 通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)效應，吸引了相關產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進入。 以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟技術聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空 間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟基礎設施三要素構成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關聯(lián)與協(xié)作，即將一個部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進行招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟效應，使投資者獲取更高的回報，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：（ 1）最大程度地利用各種基礎設施，降低使用成本；（ 2）減少運輸和交易成本；（ 3）隨著“本地網(wǎng)絡”的形成，刺激創(chuàng)新效應；（ 4）溢出效應的存在促進企業(yè)間的模仿與學習，降低進入壁壘，吸引新企業(yè) 進入；（ 5）學習曲線效應，降低學習成本。 天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設，已形成了以電子、食品、機械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)結構，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個企業(yè)的入駐，連帶其他幾個企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點公司、模范公司、英國的 BOC集團、韓國富川公司、新加坡富裕公