【導讀】規(guī)范柴油發(fā)電機的操作程序，確保正確、安全的操作柴油發(fā)電機。食用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機的操作。機電維修部主管/組長負責檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。當值管理員依照本規(guī)程負責進行柴油發(fā)電機的操作。檢查電池液液位是否在極板面上15cm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。清理發(fā)電機組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。確保柴油發(fā)電機組總空氣開關(guān)在OFF（關(guān)）狀態(tài)。預熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復到“1”位；發(fā)電機不能啟動，則應把鑰匙立即回復到“0”位。間隔30秒鐘后再行第。漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機10-15秒內(nèi)，油壓是否達到正常。時應查明原因并排除故障后才能再啟動；緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機停機。d)如果“市電”停，柴油發(fā)電機在8秒內(nèi)便會自行啟動并送電；機在空載情況下運行3分鐘后自動停機。對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當值管理員及時采取措施予以解決。機房內(nèi)應備齊消防器材，并放置。機房內(nèi)嚴禁吸煙。

　　

【正文】 《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c) 機房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內(nèi)，于每月的 3 號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 記錄 《電梯運行日記》 相關(guān)支持文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 26 《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 電梯運行日記 年 月 日 NO： 備注 1 機房溫度、濕度 2 曳引電動機溫度、潤滑油、緊固 3 減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固情況 4 限速器、機械選層器運行情況 5 控制柜內(nèi)繼電器、接觸器工作情況 6 制動器 （線圈溫度、制動輪臟污情況 7 變壓器、電抗器、電阻器運行溫度 8 對講機、警鈴、應急燈（周） 9 轎廂內(nèi)照明、風扇 10 廳外及轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關(guān)門有無異常 13 井道底坑情況（周） 14 補償鏈情況 15 各種標示物及救援工具情況 16 電梯運行舒適感 說明：正常打“√”，已調(diào)整打“〇”，待 調(diào)整打“?”，外委打“☆”，待；料打“◎” __________________班電梯管理員： 負責人： 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 27 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項性能完成。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審核《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實施情況。 機電維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)。 公共事物部負責向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 程序要點 《 電梯保養(yǎng)年度計劃表》的制定 每年的 12月 15 日之前，由機電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》并上報公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是： a) 電梯使用的頻度： b) 電梯的運行狀況（故障隱患）； c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預期費用。 電梯管理員進行電梯維修保養(yǎng)時，應按《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》進行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 檢修過程中的安全注意事項： a) 給轉(zhuǎn)動部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時必須停閉電梯； b) 人 在轎頂上工作時，站立之處應有選擇，腳下不得有油污，否則應打掃干凈，以防滑倒； 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 28 c) 人在轎頂上準備開動電梯觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時，必須牢牢握住鋼絲繩，并應注意整個身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準開動電梯； d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈 。最好使用手電筒； g) 嚴禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴禁維修人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進行長時間的檢修操作； h) 底坑深度超過 1。 5M 的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進入底坑后，應將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開； i) 應盡量避免在井道內(nèi)上下同時作業(yè)，必須同時作業(yè)時，下方作業(yè)人員應戴上安全帽； j) 檢修末完，檢修人員需暫時離開現(xiàn)場時，應做到： —— 關(guān)閉所有廳門，暫時關(guān)不上的必須設置明顯標示物，進行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險、切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關(guān)； —— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應做到： —— 將所有開關(guān)恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關(guān)人員電梯恢復正常運行。 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔 、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 檢查拽引電動機和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應更換彈性圈，檢查拽引電動機、減速箱地腳螺栓有無松動現(xiàn)象，如有則應擰緊。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。制動器溫升不超過 60。 C。 門機直流電動機碳刷磨損如果超過新裝時厚度的 1/3 時則更換。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好列油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，如末在正常位置則應扳回。 檢查安全鉗傳動連桿動作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為 24MM。安全鉗鉗口應清潔無物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 29 油污。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動作是否正常，有無 異常聲響，觸點有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應進行整修，整修達不到要求的則應更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應予以更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應擦拭或修理。 清除轎門、各廳門導軌的灰塵、油污。 檢查各廳門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應 注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。 檢查自動門傳動機構(gòu)， [安全觸板傳動機構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機皮帶有無損傷，開關(guān)門動作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點、電阻器等有無損壞，要求門刀距廳門地坎58MM，運行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為 3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導靴油盒中油量（正常應為 2/3 油盒），缺油應及時加好；檢查滾輪 導靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應更換。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應作相應調(diào)整。 拽引 輪繩槽應清潔無油污。 檢查導軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動則應擰緊。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項工作每年 12 月上旬以前完成 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的 1/2 時則應更換。 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為 500+50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。 檢查安全鉗楔塊和導軌的間隙（正常值 24MM），試驗安全鉗動作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應作機械調(diào)整。 清潔機械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機速度。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證 58MM。 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補償鏈，運行時應無撞擊聲。 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 30 加緩沖器油 ，作緩沖器復位試驗時，復位開關(guān)應動作準確，傳動部分應靈活。 對終端限位開關(guān)做越和試驗，其越程距離為上下端站地坎以遠150200MM。 檢查動力部分絕緣電阻應在 ひ以上，其余電氣線路應在 ひ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在 4M ひ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護裝置是否工作正常，如果不行則應更換。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過 8 小時，若要超過 8 小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時 維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 對于計劃中末列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，按《電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程》進行緊急維修。 電梯管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 電梯停用管理 電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時，應由機電維修部主管填寫《停 申請表 》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前 24小時通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后 12 小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 31 規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 職責 電梯分公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作。 機電維修部主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 程序要點 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應快速到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工 10 分鐘內(nèi)；分包公司 30分鐘內(nèi)）。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 根據(jù)不同的故障，進行相應的處理。 一般常見機械故障及處理措施 機房： a) 電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下 幾種： —— 滑鏈：應調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置； —— 選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強，而且還有潤滑作用； —— 上、下滑桿不靈活：主要是導向軸承修死、或?qū)к墰]有潤滑、主