【導(dǎo)讀】規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)的操作程序，確保正確、安全的操作柴油發(fā)電機(jī)。食用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類柴油發(fā)電機(jī)的操作。機(jī)電維修部主管/組長負(fù)責(zé)檢查本規(guī)程的執(zhí)行情況。當(dāng)值管理員依照本規(guī)程負(fù)責(zé)進(jìn)行柴油發(fā)電機(jī)的操作。檢查電池液液位是否在極板面上15cm左右，不夠加蒸餾水至上述位置。清理發(fā)電機(jī)組現(xiàn)場，把有礙操作或運(yùn)行的物品搬開，確保冷卻通風(fēng)道順暢。確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開關(guān)在OFF（關(guān)）狀態(tài)。預(yù)熱，然后繼續(xù)把鑰匙放松，鑰匙回復(fù)到“1”位；發(fā)電機(jī)不能啟動(dòng)，則應(yīng)把鑰匙立即回復(fù)到“0”位。間隔30秒鐘后再行第。漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機(jī)10-15秒內(nèi)，油壓是否達(dá)到正常。時(shí)應(yīng)查明原因并排除故障后才能再啟動(dòng)；緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機(jī)停機(jī)。d)如果“市電”停，柴油發(fā)電機(jī)在8秒內(nèi)便會自行啟動(dòng)并送電；機(jī)在空載情況下運(yùn)行3分鐘后自動(dòng)停機(jī)。對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當(dāng)值管理員及時(shí)采取措施予以解決。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并放置。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。

　　

【正文】 《電梯運(yùn)行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在《電梯運(yùn)行日記》表上簽名。 有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班： a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰； c) 機(jī)房不干凈； d) 接班人未到崗； e) 事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。 對于電梯運(yùn)行情況，應(yīng)完整、規(guī)范的記錄在《電梯運(yùn)行日記》表內(nèi)，于每月的 3 號前將上一個(gè)月的記錄整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為兩年。 記錄 《電梯運(yùn)行日記》 相關(guān)支持文件 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 26 《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 電梯運(yùn)行日記 年 月 日 NO： 備注 1 機(jī)房溫度、濕度 2 曳引電動(dòng)機(jī)溫度、潤滑油、緊固 3 減速箱油位油色、聯(lián)軸器、緊固情況 4 限速器、機(jī)械選層器運(yùn)行情況 5 控制柜內(nèi)繼電器、接觸器工作情況 6 制動(dòng)器 （線圈溫度、制動(dòng)輪臟污情況 7 變壓器、電抗器、電阻器運(yùn)行溫度 8 對講機(jī)、警鈴、應(yīng)急燈（周） 9 轎廂內(nèi)照明、風(fēng)扇 10 廳外及轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 11 廳門及轎門踏板清潔 12 開關(guān)門有無異常 13 井道底坑情況（周） 14 補(bǔ)償鏈情況 15 各種標(biāo)示物及救援工具情況 16 電梯運(yùn)行舒適感 說明：正常打“√”，已調(diào)整打“〇”，待 調(diào)整打“?”，外委打“☆”，待；料打“◎” __________________班電梯管理員： 負(fù)責(zé)人： 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 27 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完成。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 職責(zé) 主管經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情況。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并具體組織、實(shí)施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。 公共事物部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 程序要點(diǎn) 《 電梯保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的制定 每年的 12月 15 日之前，由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》并上報(bào)公司審批。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》的原則是： a) 電梯使用的頻度： b) 電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）； c) 合理時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b) 備品、備件計(jì)劃； c) 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； d) 預(yù)期費(fèi)用。 電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表》進(jìn)行。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適 的護(hù)柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 檢修過程中的安全注意事項(xiàng)： a) 給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯； b) 人 在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒； 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 28 c) 人在轎頂上準(zhǔn)備開動(dòng)電梯觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準(zhǔn)開動(dòng)電梯； d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時(shí)尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行； f) 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈 。最好使用手電筒； g) 嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時(shí)間的檢修操作； h) 底坑深度超過 1。 5M 的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開關(guān)斷開； i) 應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全帽； j) 檢修末完，檢修人員需暫時(shí)離開現(xiàn)場時(shí)，應(yīng)做到： —— 關(guān)閉所有廳門，暫時(shí)關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門口懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守； —— 切斷電梯總電源開關(guān)； —— 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： —— 將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設(shè)備上； —— 清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運(yùn)行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改； —— 通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。 電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調(diào)整、測試和安全裝置效能檢查），電梯的大中型修理由外委完成。 每 3個(gè)月對電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔 、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng) 檢查拽引機(jī)和減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對拽引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 檢查拽引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查拽引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無松動(dòng)現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。 檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動(dòng)作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。制動(dòng)器溫升不超過 60。 C。 門機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過新裝時(shí)厚度的 1/3 時(shí)則更換。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好列油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，如末在正常位置則應(yīng)扳回。 檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對各傳動(dòng)處加潤滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為 24MM。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 29 油污。 清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常，有無 異常聲響，觸點(diǎn)有無打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同型號規(guī)格的接觸器繼電器；檢查熔斷器有無人松動(dòng)、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并擰緊；檢查各儀表、信號燈是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。 檢查機(jī)械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動(dòng)部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。 清除轎門、各廳門導(dǎo)軌的灰塵、油污。 檢查各廳門鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng) 注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換。 檢查自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)， [安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否緊固，門機(jī)皮帶有無損傷，開關(guān)門動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門限位開關(guān)、減速開關(guān)、門鎖接點(diǎn)、電阻器等有無損壞，要求門刀距廳門地坎58MM，運(yùn)行中門刀不能碰門轱轆，門刀與門轱轆間隙為 3MM，廳門不能從外面用手扒開。對各轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。 檢查轎廂和對重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為 2/3 油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾輪 導(dǎo)靴膠皮有無開裂、膨脹，如開裂、膨脹則應(yīng)更換。 檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門和轎門機(jī)電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動(dòng)部位應(yīng)加潤滑油。 清除對重架、對重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查拽引鋼絲繩張力是否一致，繩有無伸長，如伸長則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。 拽引 輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 檢查導(dǎo)軌連接板、壓道板螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 每年對小區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測試，此項(xiàng)工作每年 12 月上旬以前完成 每年對減速箱更換一次新的蝸輪蝸桿油。 檢查制動(dòng)片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時(shí)厚度的 1/2 時(shí)則應(yīng)更換。 清潔限速輪、張緊輪并加潤滑油。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為 500+50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 檢查安全鉗楔塊和導(dǎo)軌的間隙（正常值 24MM），試驗(yàn)安全鉗動(dòng)作是否靈敏可靠，如不滿足要求則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。 清潔機(jī)械選層器，對各轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。 清潔廳門吊門輪、軌道和鋼絲繩，更換磨損的門輪、地腳滑塊，調(diào)整好門機(jī)速度。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證 58MM。 緊固對重塊鎖緊裝置、繩頭板及各部螺栓，調(diào)整緊固補(bǔ)償鏈，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無撞擊聲。 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 30 加緩沖器油 ，作緩沖器復(fù)位試驗(yàn)時(shí)，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動(dòng)作準(zhǔn)確，傳動(dòng)部分應(yīng)靈活。 對終端限位開關(guān)做越和試驗(yàn)，其越程距離為上下端站地坎以遠(yuǎn)150200MM。 檢查動(dòng)力部分絕緣電阻應(yīng)在 ひ以上，其余電氣線路應(yīng)在 ひ以上，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在 4M ひ以上，如果達(dá)不到要求則應(yīng)進(jìn)行干燥處理。 檢查各熔斷器、熔斷體、熱繼電器、相序繼電器等保護(hù)裝置是否工作正常，如果不行則應(yīng)更換。 每次電梯維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過 8 小時(shí)，若要超過 8 小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《申請延時(shí) 維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。 對于計(jì)劃中末列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電維修部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中，對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機(jī)電維修部主管口頭批準(zhǔn)后，按《電梯故障維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行緊急維修。 電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3天之內(nèi)整理成冊后交機(jī)電維修部存檔，保存期為長期。 電梯停用管理 電梯因維修保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)由機(jī)電維修部主管填寫《停 申請表 》，經(jīng)主管經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由公共事務(wù)部提前 24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后 12 小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（下冊） 31 規(guī)范電梯故障維修工作，確保電梯的安全運(yùn)行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 職責(zé) 電梯分公司和電梯維修工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作。 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 程序要點(diǎn) 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場（值班人員和電梯工 10 分鐘內(nèi)；分包公司 30分鐘內(nèi)）。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 根據(jù)不同的故障，進(jìn)行相應(yīng)的處理。 一般常見機(jī)械故障及處理措施 機(jī)房： a) 電機(jī)軸承故障：電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機(jī)檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下 幾種： —— 滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動(dòng)輪位置； —— 選層器三角觸頭不動(dòng)：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。此劑除污快、去污強(qiáng)，而且還有潤滑作用； —— 上、下滑桿不靈活：主要是導(dǎo)向軸承修死、或?qū)к墰]有潤滑、主