【正文】 機房內應配足消防器材，禁止吸煙。 記錄 相關支持文件 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 24 目的 規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥維修保養(yǎng)： a) 干燥過濾器：檢查干燥過濾器是否已臟堵或吸潮，如是則更換同規(guī)格的干燥過濾器； b) 電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥： —— 通斷電檢查電磁調節(jié)閥、壓差調節(jié)閥是否動作可靠，如有問題則更換同規(guī) 格電磁調節(jié)閥，壓差調節(jié)閥； —— 對壓差調節(jié)閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄漏則應加壓填料。 用 500V 搖表檢測風機電機線圈絕緣電阻應不低于 ，否則應整修處理。 公共事物部負責向有關用戶通知停用中央空調的情況。 中央空調機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險品。 確認無異常情況后才算停機成功。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后 8 小時內向有關用戶作出解釋。把鍋爐進、出 口閘閥拆開，放干鍋爐內的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內注入 45℃的 4%的酸溶液，過 8 分鐘后排干酸溶液。 程序要點 《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12 月 15日之前，由機電維修部主管組織鍋爐管理員一起研究、制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》，并上報公司審批。 常壓生活鍋爐房內應備齊消防器材，并應放置在方便、顯眼處。 程序要點 巡視監(jiān)控 當值管理員每隔 2個小時巡視一次常壓生活鍋爐，巡視部位包括：鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置（閘閥、油箱、熱水箱）。 合上燃燒機電源開關，將轉換開關置于“燃燒”位置 ，燃燒機電動機立即啟動。 柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期性每運行 200 小時進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。 記錄 《 __________柴油發(fā)電機運行日記》 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 5 相關支持文件 《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》 柴油發(fā)電機日記 NO： 巡視時間 室內溫度 運行頻率 機油壓力 冷卻水溫 電池電壓 柴油用量 年 月 日 星期 A B B C C A A B C 天氣 交班時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交班時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交班時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 6 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴油發(fā)電機良好運行。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等； f) 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。來“市電”，雙電源轉換柜立即自動切換成“市電），柴油發(fā)電機在空載情況下運行 3分鐘后自動停機。 適用范圍 食用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內各類柴油發(fā)電機的操作。 手動停機： a) 先扳下柴油發(fā)電機總空氣開關，讓發(fā)電機空載運行 5 分鐘，然后把控制按鈕旋到：“ STOP”（停）的位置，柴油機發(fā)電機停機； b) 如果有緊急情況需停車，可以不扳下柴油發(fā)電機總空氣開關直接按下紅色緊急停車按鈕，柴油發(fā)電機停機。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《 __________柴油發(fā)電機運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《 ___________柴油發(fā)電機運行日記》表上簽名。 b) 內部除垢： —— 把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開封口； —— 向散熱器中倒入 45。 檢查各信號燈是否正常，否則應整修。 職責 機電維修部主管負責檢查壓力鍋爐運行工作的實施情況。 e) 排干水后 ,應立即對濕水設備設施進行除濕處理 .如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等； f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機運行‘；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 機電維修部主管負責組織制定《常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)年度計劃》，并組織、監(jiān)督、實施該計劃。每年度的 7 月、 12 月應分別對鍋爐本體進行一次維修保養(yǎng)。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出《 _________事故報告》并上報公司。 停機 停壓縮機。 中央空調機房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 職責 主管經理負責審核《中央空調維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 清潔整個冷卻塔外表。 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)行的設備設施故障，先經機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 ___________事故報告》并上報公司。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。 公共事物部負責向有關用戶通知電梯停用的情況。 C。 拽引 輪繩槽應清潔無油污。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過 8 小時，若要超過 8 小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時 維修保養(yǎng)表》，經主管經理批準后方可延時。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 調整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證 58MM。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 k) 檢修保養(yǎng)工作結束后應做到： —— 將所有開關恢復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關人員電梯恢復正常運行。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內，于每月的 3 號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng) 檢查壓縮機油位、油色。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）： a) 配制 10%的鹽酸溶液（沒 1kg 酸溶液里加 ）； b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為 24 小時也可用酸泵循環(huán)清洗 ，清洗時間為 12 小時； c) 酸洗完后用 1%的 NaOH 溶液、或 5%Na2CO3 溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖洗三次以上； d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。 接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《 中央空調運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調運行日記》表上簽名。 巡視監(jiān)控的主要內容如下： a) 檢查線電壓（正常 380V，不能超額定值）； b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； c) 檢查油壓（正常 1015kgf/fm2）； d) 檢查高壓（ 12 kgf/fm2）； e) 檢查低壓（ kgf/fm2）； f) 冷卻水進水溫度（正常 35℃）； g) 冷卻水出水溫度（正常 40℃）； h) 冷凍水進水溫度（正常 1018℃）； i) 冷凍水出水溫度（正常 610℃）； j) 檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音； k) 檢查冷卻塔風機運轉是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常； l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好； m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。 各種閥是否均已打開。每年度的 1月、 4月、 7 月、 10月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養(yǎng)。 油泵 a) 檢查油泵與電動機的聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理； b) 檢查油泵進、出油管是否漏油，如是則應重擴喇叭口并擰緊螺母； c) 用壓力表測試油泵出油壓力，應調定為 ，最高不允許超過 2MPA，過高過低應調整； d) 清潔油泵進油油濾； e) 清潔油泵外表。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《常壓生活鍋爐運行日記》，檢查工具、 物品是否齊全，確認無誤后在《常壓生活鍋爐運行日記》表上簽名。注意最高溫度不能超過 65℃。 停爐 將燃燒機轉換開關置于“停止”位置，拉下電源開關，燃燒機停止燃燒。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)范地記錄在《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的 3天內由柴油機管理員將記錄交機電維修部存檔，長期保存。 《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容： a) 維修 保養(yǎng)項目及內容： b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c) 預計費用； d) 備品、備件計劃。機房內應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 確保柴油發(fā)電機組總空氣開關在 OFF（關）狀態(tài)。 清理發(fā)電機組現(xiàn)場，把有礙操作或運行的物品搬開，確保冷卻通風道順暢。 程序要點 巡 視監(jiān)控 當值管理員應密切監(jiān)視柴油發(fā)電機的運行并每隔 1小時進行一次記錄。 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。 制定《柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 柴油發(fā)電機使用的頻度； b) 柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障，先經機電維修部主管口頭批準后，先組織解決而后寫出《 ________事故報告》并上報公司。 啟動成功后，應繼續(xù)觀察 10秒鐘，及時整改不正常情況： a) 有無異常聲響或振動； b) 有無漏油、漏水現(xiàn)象； c) 煙色及水溫變化是否正常； d) 燃 燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味。 當值管理員應根據(jù)使用熱水部門或用戶的要求，及時開關常壓生活鍋爐，物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 11 并根據(jù)他們的需要，適當調整鍋爐熱水的溫度或熱水供應量的大小。 交接班要求 交接人員應準時接班。 電動機及風機： a) 檢查電動機接線是否銹蝕或松動，如是則修理并重新接好； 物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程（下冊） 14 b) 檢查電動機電容是否已變形、膨脹或開裂，如是則應更換同型號規(guī)格的電容； c) 檢查電動機與風機聯(lián)軸器是否牢固可靠，如果松弛則應緊固處理； d) 對電動機軸承、風機波絲加注潤滑油； e) 用 500V搖表測量電動機線圈絕緣電阻，如果低于 ，處理 后達不到要求的應拆修； f) 清潔電動機、風機上的污物、灰塵。 鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領。 各種信號燈顯示是否正常。 程序要點 巡視監(jiān)控 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調機組，巡視部位包括：中央空調主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 交接班要求 接班人員應準時接班。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng) 用 500