20xx年資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估模擬試題及答案-資料下載頁
2025-06-26 04:50本頁面
【正文】 幣) (8)重置成本：8 +1 +1 ++300=11 (萬元人民幣) ?。骸 ?1)設(shè)備離岸價格：1 00010%(1+10%)=110(萬美元) (2)海外運輸費：1104%=(萬美元) (3)到岸價：110++=(萬美元 ) (4)折合人民幣：8=(萬元人民幣 ) (5)關(guān)稅：13%=(萬元人民幣) (6)增值稅：(+)17%=(萬元人民幣) (7)其他進口環(huán)節(jié)費用：3%=(萬元人民幣) (8)國內(nèi)運輸及安裝費用：(%+%)=(萬元人民幣) (9)修復(fù)費用：++++=1 (萬元人民幣) ?。骸 ?1)程控部分貶值額：1 萬元人民幣 (2)其他部分實際使用年限71=6(年) (3)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (4)其他部分貶值額：(11 )40%=4 (萬元人民幣) (5)貶值額合計：1 +4 =5 (萬元人民幣) ?。?1 =6 (萬元人民幣) 【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法 方法一： ?。骸 ?1090%)/(6+1090%)100%=60% ：(11 )60%=6 (萬元人民幣) 方法二： (1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價值的比率：1 100%=% (2)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40% (3)成新率：1[%+(11 )/11 40%]=% ?。?1 %=6 (萬元人民幣) 方法三： 3.(1)程控設(shè)備價值占成套設(shè)備價值的比例：1 100%=% (2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60% (3)計算綜合成新率：%0%+(%)60%=% ：11 %=6 (萬元人民幣) 【正確答案】：房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種： (1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易。 (2)交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高?！ ?〉買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低?！ ?4)其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方?！ ?5)特殊的交易方式。如拍賣、招標(biāo)等?！ 》治隽私灰浊闆r的特殊性，就要將特殊情況的交易修正到正常交易。通過交易情況修正，即將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格?！ ≡谏鲜隹杀劝咐校珺是收購鄰近房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正7%，說明其交易價格較正常交易價格高，D是急于出售房地產(chǎn)，因為交易情況需要修正5%，說明其交易價格較正常交易價格低。 容積率修正，建立容積率地價指數(shù)表?！ 〉貎r 指數(shù)100 105110115120125 =100+1005%[()/]128 =125+1003%[()/] 土地使用權(quán)年限因素修正。 除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A、 交易實例A及C使用年限修正系數(shù)：〔1(1+8%)30〕/〔1(1+8%)38〕= D使用年限修正系數(shù)：〔1(1+8%)30〕/〔1(1+8%)35〕= 案例修正計算 評估結(jié)果 案例C的值為異常值，應(yīng)予剔除。其他結(jié)果較為接近，取其平均值作為評估結(jié)果?！ ∫虼耍雷诘氐脑u估值為： =(++) 247。3=(元/平方米) 【正確答案】：——2樓面積 3 0002=6 000(平方米) ——5層面積 1 9003=5 700(平方米) 000—6 000—5 700=13 300(平方米) 6 0002 000+5 7002365(1—10%)+13 300365(110%) =12 000 000十3 744 900+10 922 625 =26 667 525(元) 26 667 525(5%+%)+25 0003 000%+25 0003 0001% =6 000 +82 500+750 000=6 832 (元) 667 5256 832 =19 834 (元) = =233 558 686(元) 00025000=75 000 000(元) 75 000 00010%=7 500 000(元) (75 000 000+7 500 000+5 000 000+地價)25% =87 560 000+地價 =21 875 000+地價 =地價+648 +3 758 +814 =地價+5 222 地價=233 558 68675 000 0007 500 0005 000 00021 875 地價5 222 地價+地價+地價=118 961 (元) 地價= =84 513 (元)
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