某項(xiàng)目成本測(cè)算及費(fèi)用分析-資料下載頁(yè)
2025-06-25 12:51本頁(yè)面
【正文】 214866 其中：商業(yè)及娛樂101213 辦公46056 影院、劇場(chǎng)21207 車庫(kù)及配套46390 西西4地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場(chǎng)所，所以應(yīng)該修改設(shè)計(jì)減少寫字樓面積（減少到2萬(wàn)平米左右），增加商業(yè)面積（增加到13萬(wàn)平米左右）；同時(shí)，休閑娛樂、餐飲娛樂也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。西西4地項(xiàng)目并非是典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。所以西西4地的銷售不會(huì)象普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式： 大型商業(yè)投資管理公司獨(dú)家定購(gòu)：項(xiàng)目在設(shè)計(jì)期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購(gòu)，商業(yè)投資管理有限公司參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn)行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運(yùn)作，項(xiàng)目交付后商業(yè)投資管理公司即可進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。但是，目前國(guó)內(nèi)沒有如此大實(shí)力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購(gòu)的資金至少需30億元），國(guó)外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西西項(xiàng)目，國(guó)外的商業(yè)運(yùn)作模式是否適合中國(guó)都是一個(gè)疑問；西西項(xiàng)目計(jì)劃2004年3月開工，在不到5個(gè)月的時(shí)間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實(shí)。所以，這種模式實(shí)現(xiàn)的機(jī)率很小。 項(xiàng)目建成后持有經(jīng)營(yíng)達(dá)到一定規(guī)模后再銷售：項(xiàng)目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，利用二到三年時(shí)間將商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項(xiàng)目分割銷售。銷售方式為：（1）經(jīng)營(yíng)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目實(shí)行股份形式，公眾通過采購(gòu)股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）項(xiàng)目按層設(shè)定不同的商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類，按層銷售給幾個(gè)大的經(jīng)營(yíng)商。這種模式存在的風(fēng)險(xiǎn)是可能對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期持有。在持有期間，出租率必須達(dá)到45%才能維持資金利息及運(yùn)營(yíng)成本。 出租率計(jì)算： 假定：月租金400元/平米；（5000萬(wàn)元/年，商業(yè)面積11萬(wàn)平米）；（貸款26億元）。可出租面積為建筑面積的80%。 （+）/（400*80%）=45%
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