【正文】 房屋租賃管理體系，使原村民的房租收入合法化并得到穩(wěn)定的保障。 （六）完善法制秩序，加強(qiáng)行政管理，促進(jìn)社區(qū)組織體系創(chuàng)新，把城中村改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū) 要加大財(cái)力和人力投入，根據(jù)加快建設(shè)國(guó)際化城市和寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的需要，深入調(diào)研和掌握城中村的有關(guān)情況和特點(diǎn)，并遵循和運(yùn)用城市化和現(xiàn)代化的客觀規(guī)律，把城中村改造成為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。一方面，積極探索加強(qiáng)和改善行政管理的有效途徑和創(chuàng)新機(jī)制，努力將城中村納入城市管理的統(tǒng)一秩序；另一方面，積極引導(dǎo)城中村的組織體系創(chuàng)新，理順村內(nèi)組織的職能和關(guān)系，將城中村的組織體系逐步納入城市社區(qū)建設(shè)的現(xiàn)代化進(jìn)程中去，成為“和諧深圳”的有機(jī)組成部分。 加強(qiáng)治安管理，嚴(yán)厲查處違法經(jīng)營(yíng)行為 針對(duì)城中村人口混雜、地形復(fù)雜的特點(diǎn)，制訂嚴(yán)格細(xì)致的治安管理規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；公安派出所要依托社區(qū)基層組織，組織群眾性業(yè)余防范隊(duì)伍，從事設(shè)卡巡邏、看家護(hù)院、鄰里相望、防范宣傳、法律顧問等工作，努力使治安形勢(shì)盡快好轉(zhuǎn)。 公安、工商、城管等部門協(xié)同執(zhí)法，積極鼓動(dòng)群防群治，迅速遏止村內(nèi)違法經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象日益泛濫的趨勢(shì)；特別要加強(qiáng)安全生產(chǎn)管理，努力消除城中村內(nèi)的安全生產(chǎn)管理死角。 理順房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系 以寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)地為契機(jī)，以城中村改造為突破口，優(yōu)化土地和房產(chǎn)管理體制，理順城中村的土地和房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 建立健全統(tǒng)一的城市土地管理體制。在全面實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化的基礎(chǔ)上，構(gòu)建協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、高效的城市土地儲(chǔ)備和管理體制，確保土地資源的高效、合理利用。 加強(qiáng)對(duì)城中村建設(shè)行為的監(jiān)管，遏制違法建設(shè)現(xiàn)象。嚴(yán)格按照《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》以及《中共深圳市委深圳市政府關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑和違法用地的決定》，加快推進(jìn)違法建筑處理和產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作。 促進(jìn)社區(qū)組織體系創(chuàng)新 積極開展對(duì)城中村社區(qū)構(gòu)成特征的調(diào)查研究，針對(duì)城中村的特點(diǎn)和主要矛盾，努力創(chuàng)新社區(qū)管理體制，理順城中村地區(qū)的政府管理、居民自治、物業(yè)管理、外來人口管理等職能和組織體系，逐步將城中村改造為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。 五、改造規(guī)劃引導(dǎo) （一）城中村改造的范圍 各城中村的改造范圍是我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。其具體界線由各區(qū)政府提出，根據(jù)需要經(jīng)市國(guó)土主管部門審核用地權(quán)屬后，報(bào)市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查通過后，由市規(guī)劃和國(guó)土主管部門落實(shí)。 特區(qū)內(nèi)城中村改造范圍的確定 特區(qū)內(nèi)各區(qū)城中村改造范圍的確定，應(yīng)以市國(guó)土管理部門劃定的由各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據(jù)，并可根據(jù)周邊路網(wǎng)和用地規(guī)劃情況作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整增加的用地面積不得超過原劃紅線用地面積的10%，并且最大不超過3000平方米。 一般情況下，特區(qū)內(nèi)各區(qū)在編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村集體股份合作公司保留使用的紅線用地。根據(jù)改造專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)特定城中村采取局部拆建的改造模式時(shí)，應(yīng)優(yōu)先將與城市規(guī)劃存在嚴(yán)重沖突的地段、現(xiàn)狀建筑空間和居住環(huán)境較差的地段納入拆除重建的改造范圍。 特區(qū)外城中村改造范圍的確定 寶安龍崗兩區(qū)應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》等法規(guī)和規(guī)范性文件及各層次城市規(guī)劃，在城市化土地轉(zhuǎn)制后劃定各集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地范圍的基礎(chǔ)上，提出城中村改造范圍。 一般情況下，寶安龍崗兩區(qū)在編制城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，規(guī)劃范圍應(yīng)該包括全部由該村（原行政村或村民小組）集體股份合作公司保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地，并根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃的道路系統(tǒng)和用地布局進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以符合城市土地統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)的要求。改造專項(xiàng)規(guī)劃應(yīng)該優(yōu)先將特定城中村內(nèi)與城市規(guī)劃存在嚴(yán)重沖突的地段、現(xiàn)狀建筑空間和居住環(huán)境較差的地段納入拆除重建的改造范圍。 寶安龍崗兩區(qū)的項(xiàng)目用地中不屬于《深圳市城中村改造暫行規(guī)定》所規(guī)定的城中村改造范圍的部分，應(yīng)依照現(xiàn)行的規(guī)劃、土地管理法律法規(guī)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 （二）城中村改造的模式引導(dǎo) 我市城中村改造包括全面改造和綜合整治兩大類型，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)城中村改造的分類指導(dǎo)。 城中村的全面改造 全面改造是指通過對(duì)現(xiàn)狀建筑物的拆除重建，較為徹底地改變城中村的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除城中村與城市用地布局和景觀面貌的嚴(yán)重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量。應(yīng)當(dāng)優(yōu)先對(duì)城市近期建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)與城市規(guī)劃沖突嚴(yán)重的城中村、特區(qū)內(nèi)安全隱患等問題較為突出的城中村、特區(qū)外居住環(huán)境質(zhì)量極差的舊圍和舊屋村開展全面改造。 根據(jù)城市規(guī)劃要求及城中村的具體情況，全面改造可以采取異地重建、整體拆建、局部拆建等模式。 位于一級(jí)水源保護(hù)區(qū)、港口樞紐型物流園區(qū)、城市重大項(xiàng)目選址范圍內(nèi)的城中村，其它因保障城市生態(tài)安全必須遷出的城中村，以及特區(qū)內(nèi)外距城鎮(zhèn)中心較遠(yuǎn)、生活服務(wù)極其不便、居民點(diǎn)分布零散的舊圍和舊屋村，應(yīng)當(dāng)實(shí)施異地重建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除，將現(xiàn)用地按照城市規(guī)劃要求重新利用，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃和合理安置的需要，異地選址進(jìn)行重新建設(shè)。 位于組團(tuán)以上級(jí)別城市中心區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市重要景觀門戶、一二期軌道交通站點(diǎn)核心影響范圍內(nèi)的城中村，以及其它現(xiàn)狀居住環(huán)境較差、市場(chǎng)開發(fā)潛力較大、原村民重建意愿強(qiáng)烈的城中村，根據(jù)保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要，應(yīng)當(dāng)實(shí)施整體拆建，將現(xiàn)有建筑物全部拆除（或拆除建筑面積達(dá)到改造項(xiàng)目改造前總建筑面積的30%以上），按照城市規(guī)劃要求在原址重新建設(shè)。 位于城市配送型物流園區(qū)內(nèi)、一二期軌道交通沿線、城市重要景觀軸線沿線、城市重要景觀區(qū)域附近的城中村，其它與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要存在局部沖突的城中村，以及局部地段存在嚴(yán)重的安全隱患、原村民局部改造意愿強(qiáng)烈的城中村，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施局部拆建，將部分用地內(nèi)的建筑物全部拆除（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目改造前總建筑面積之比低于30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)，同時(shí)對(duì)村內(nèi)的其它用地開展綜合整治，在整體上改善居住環(huán)境。 城中村的全面改造可以根據(jù)具體情況，分別采取村內(nèi)股份合作企業(yè)獨(dú)立建設(shè)、股份合作企業(yè)聯(lián)合其它開發(fā)機(jī)構(gòu)合作建設(shè)、開發(fā)機(jī)構(gòu)通過競(jìng)標(biāo)實(shí)施建設(shè)等不同的組織形式。 城中村的全面改造一般應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，改造項(xiàng)目完成后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物可由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓；特區(qū)外較為偏僻、缺乏市場(chǎng)動(dòng)力的部分城中村改造項(xiàng)目，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)建上樓的前提下，可以按照有關(guān)規(guī)定，采取鼓勵(lì)措施，由村內(nèi)股份合作企業(yè)組織實(shí)施村民自改，所建建筑物為自住自用，擁有不可自由轉(zhuǎn)讓的合法產(chǎn)權(quán)。 城中村的綜合整治 綜合整治是指在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，采取各種手段對(duì)城中村居住環(huán)境的凈化、美化、優(yōu)化改造。綜合整治項(xiàng)目中，除了極少量的市政、公用設(shè)施及環(huán)境小品外，基本不涉及房屋拆建，主要是要實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境品質(zhì)的提升。在近五年內(nèi)，各區(qū)應(yīng)積極采取有效的扶持措施，大力鼓勵(lì)和重點(diǎn)推進(jìn)綜合整治的改造模式。 綜合整治的對(duì)象主要為建筑布局較整齊、居住環(huán)境較好、基本能夠適合中低層次居住需要的城中村。特區(qū)內(nèi)所有近期不開展全面改造的城中村都應(yīng)該積極開展綜合整治工作。特區(qū)外應(yīng)優(yōu)先對(duì)位于各街道中心地段、區(qū)和街道近期重點(diǎn)發(fā)展的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及城鎮(zhèn)主要道路沿線的城中村開展綜合整治工作。 綜合整治應(yīng)根據(jù)各城中村的實(shí)際問題，有針對(duì)性地開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善等工作，以改善城中村的生活環(huán)境，促進(jìn)其與一般城市地區(qū)的協(xié)調(diào)。對(duì)位于基本生態(tài)控制線內(nèi)等嚴(yán)重影響城市生態(tài)安全的城中村，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開展截污工程建設(shè)等環(huán)境保護(hù)工作。 （三）城中村改造的規(guī)模調(diào)控 應(yīng)當(dāng)對(duì)城中村各種改造模式的規(guī)模進(jìn)行合理調(diào)控，保障城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，避免不適當(dāng)?shù)母脑煲?guī)模給城市基礎(chǔ)設(shè)施造成巨大壓力，對(duì)城市公共財(cái)政和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)等帶來巨大沖擊。根據(jù)對(duì)城市空間環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力的分析判斷，依據(jù)各層次規(guī)劃確定的城市建設(shè)規(guī)模，協(xié)調(diào)改造與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)的關(guān)系，并綜合考慮與公共財(cái)政、土地供應(yīng)計(jì)劃的相互作用，科學(xué)確定城中村改造的規(guī)模。 在城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展、公共財(cái)政政策及土地供應(yīng)計(jì)劃等不發(fā)生大變化的前提下，各區(qū)在未來5年內(nèi)城中村改造的控制總量建議如下表：全市近5年城中村改造控制規(guī)?？偙?（單位：萬平方米）羅湖福田南山鹽田寶安龍崗合計(jì)拆建用地面積30 40 80 30 410 300 890 拆除建筑面積80 130 200 40 400 300 1150 重建總建筑面積145 190 365 110 1030 750 2590 其中住宅建筑面積100125 31090920670 2215 辦公建筑面積1535 20510 5 90 商業(yè)建筑面積3030 35 15 10075285 綜合整治建筑面積570540520608608203370 由于城中村改造難度大，影響改造進(jìn)度的不確定因素較多，因此，在根據(jù)上述建議控制總量對(duì)年度改造計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)平衡時(shí)，應(yīng)保持一定的彈性和靈活性。各區(qū)根據(jù)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，確需增加改造規(guī)模的，在年度計(jì)劃報(bào)送市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，經(jīng)市城中村改造工作辦公室綜合協(xié)調(diào)，可對(duì)控制總量進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)據(jù)此對(duì)年度建設(shè)用地計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 （四）城中村改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)城中村改造必須嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，以避免過高的開發(fā)強(qiáng)度損害城市的公共利益、整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。各區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃和本綱要的要求，對(duì)區(qū)內(nèi)各改造項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)和平衡。 城中村改造項(xiàng)目應(yīng)先編制改造專項(xiàng)規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最大化為目標(biāo)，堅(jiān)持與城市總體布局和發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件、所在地區(qū)城市環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載能力、相關(guān)城市設(shè)計(jì)，以及改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)條件，綜合研究確定改造項(xiàng)目的開發(fā)強(qiáng)度。 各片區(qū)根據(jù)發(fā)展階段不同應(yīng)有所區(qū)別：特區(qū)內(nèi)必須嚴(yán)格控制新增建筑規(guī)模，特別是現(xiàn)狀人口密度較高的地區(qū)，應(yīng)結(jié)合人口政策、產(chǎn)業(yè)政策，重點(diǎn)控制人口和住宅規(guī)模，改善人口結(jié)構(gòu)。特區(qū)外應(yīng)按照城市化要求和新城建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，合理確定城中村改造容積率，實(shí)現(xiàn)特區(qū)內(nèi)外一體化發(fā)展的目標(biāo)。一般情況下，在城市軌道交通站點(diǎn)直接影響范圍、規(guī)劃新中心區(qū)等城市環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施承載力較高的地區(qū)，可適當(dāng)提高城中村改造項(xiàng)目容積率；在交通擁堵或基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)荷基本飽和的老城中心地段、城市重要景觀區(qū)域及其它對(duì)生態(tài)環(huán)境要求較高的城市地區(qū)，應(yīng)適當(dāng)降低城中村改造項(xiàng)目容積率；在生態(tài)控制線內(nèi)的城中村改造，應(yīng)控制總的建設(shè)規(guī)模只減不增。 （五）城中村改造的功能引導(dǎo) 城中村改造項(xiàng)目的功能應(yīng)該符合城市總體規(guī)劃的要求，與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，積極服務(wù)于周邊的城市產(chǎn)業(yè)片區(qū)，有利于加快與周邊城市地區(qū)的功能協(xié)調(diào)，有利于提高土地使用效益，有利于促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 全市城中村改造的總體功能引導(dǎo) 我市城中村改造應(yīng)當(dāng)在合理維持和有序過渡現(xiàn)有低收入者住宅及低端都市加工業(yè)、服務(wù)業(yè)功能的基礎(chǔ)上，結(jié)合全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和總體規(guī)劃布局的要求，積極為城市支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套服務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位不同，因地制宜確定合適的規(guī)劃功能。在優(yōu)勢(shì)區(qū)位條件下，應(yīng)積極發(fā)展商務(wù)辦公、配套公寓、旅游服務(wù)等職能，在豐富城中村產(chǎn)業(yè)構(gòu)成和經(jīng)濟(jì)來源的同時(shí)，促進(jìn)城中村與城市功能布局的融合。 各組團(tuán)城中村改造的功能引導(dǎo) －－特區(qū)中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接福田中心區(qū)和羅湖商業(yè)金融中心區(qū)的輻射，充分利用軌道交通等發(fā)展機(jī)遇，改造成為包括商業(yè)、辦公、配套公寓等多種功能，設(shè)施完善、環(huán)境良好的綜合服務(wù)社區(qū)。 －－特區(qū)南山組團(tuán)的城中村改造應(yīng)抓住高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)加快發(fā)展的機(jī)遇，結(jié)合濱海城區(qū)和西部旅游基地的建設(shè)，改造成為容納商業(yè)、辦公、居住、文化旅游等多種功能的綜合社區(qū)，并積極突出各村所在地區(qū)的城市特色。 －－特區(qū)東部組團(tuán)的城中村改造應(yīng)充分利用鹽田區(qū)港聯(lián)動(dòng)、大小梅沙旅游發(fā)展以及東部第二通道建設(shè)帶來的機(jī)遇，改造成為具有山海風(fēng)情、環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)，為城市功能完善和物流、旅游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展提供配套服務(wù)。 －－寶安中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接寶安中心作為西部綜合服務(wù)中心的職能，利用地鐵一號(hào)線、沿江高速公路等交通優(yōu)勢(shì)和機(jī)場(chǎng)物流園等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極改造為商業(yè)服務(wù)繁榮、配套設(shè)施完善、居住環(huán)境優(yōu)良的居住社區(qū)。 －－西部工業(yè)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合沙井新城建設(shè)、西部?jī)?yōu)勢(shì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，改善城中村生活環(huán)境和配套設(shè)施，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供居住配套服務(wù)，城中村現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)功能在改造后應(yīng)逐步向規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)集中。 －－西部高新組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合光明新城建設(shè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，改造成為配套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好、為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的綜合社區(qū)，有條件的村應(yīng)結(jié)合生態(tài)旅游基地功能的完善，發(fā)展具有山地風(fēng)情的特色旅游配套服務(wù)。 －－中部服務(wù)組團(tuán)的城中村改造應(yīng)根據(jù)為特區(qū)提供居住配套服務(wù)的職能，充分利用軌道交通三號(hào)線、四號(hào)線等交通優(yōu)勢(shì)，改造成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善的大型居住社區(qū)，同時(shí)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)提供多層次居住配套。 －－東部物流組團(tuán)的城中村改造應(yīng)結(jié)合鐵路物流和港口后方物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善城中村居住水平，為物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多層次居住和物流辦公等配套服務(wù)。 －－龍崗中心組團(tuán)的城中村改造應(yīng)承接深圳東部發(fā)展軸綜合服務(wù)中心的功能輻射，利用軌道交通三號(hào)線建設(shè)、深惠路改造以及奧體新城建設(shè)的契機(jī)，以較高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)成為商業(yè)服務(wù)