晉江福隆商業(yè)廣場(chǎng)招租和招商方案評(píng)估-資料下載頁
2024-11-07 06:59本頁面
【導(dǎo)讀】商鋪滯銷金額達(dá)到億元），使公司利潤(rùn)最大化。，而商業(yè)面積卻達(dá)到了35萬平米，積只能閑置，而難以出租，這就是市場(chǎng)的力量。目前除了陽光路等幾。條商業(yè)街人氣、生意較旺外，其他商業(yè)街已有商鋪空著沒有租出去，或者即使出租情況還可以，但租金很低。資料中確定了經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位，一定的負(fù)面影響。檔次、業(yè)態(tài)整體形象參差不齊，無法按照銷售前期希望達(dá)到的目標(biāo)。個(gè)賣場(chǎng)或商業(yè)街陷入沒有規(guī)劃、沒有主題、沒有特色的混亂經(jīng)營局面，足，這個(gè)問題已經(jīng)在二期商業(yè)廣場(chǎng)體現(xiàn)的特別明顯。家經(jīng)營無力，商鋪不斷轉(zhuǎn)租甚至空置。由此造成的最直接后果就是商。鋪?zhàn)饨鹗找娌环€(wěn)定，投資回報(bào)低。有力的、全面的、系統(tǒng)的、可操作的解決之道，已迫在眉捷。成，項(xiàng)目不能如期開業(yè)或開業(yè)時(shí)間無限期拖延；根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)赓U價(jià)格的調(diào)查分析和商業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收。對(duì)廣場(chǎng)層將按現(xiàn)行功能分區(qū)進(jìn)行零散招租，
【正文】 4500 萬 25000*10000*6%*3=4500 從以上表格可說明： （ 1）引進(jìn) 兩大主力賣場(chǎng) 的意圖：一方面 把人流量引到廣場(chǎng) 層，使廣場(chǎng)形成一個(gè)強(qiáng)大的集客廣場(chǎng)，迅速提升其廣場(chǎng)層的商業(yè)價(jià)值。 另一方面也提高其售價(jià)。 （ 2）目前 廣場(chǎng)層大多 能接受的租金為： 50— 60 元 /m2，年回報(bào)率不超過 3%，而客戶能接受的年回報(bào)率最低標(biāo)準(zhǔn)是 6%，與現(xiàn)實(shí)相差一倍的數(shù)量。 11 （ 3） 要使廣場(chǎng)層剩余商鋪（總銷額 億元）能順利出去，最主要的途徑有以下幾個(gè)方面 : ①要 解開本地消費(fèi)者生活購物、消費(fèi)習(xí)慣等心結(jié) （不喜歡投資負(fù)一層、二層以上商場(chǎng)） ，讓客戶覺得確實(shí)值得到該地方去逛一逛，走一走。 ② 引進(jìn)專業(yè)的運(yùn)營管理公司或團(tuán)隊(duì) ，有計(jì)劃地配合商家與 剩余 商鋪的銷售活動(dòng)。 ③ 投入成本高，費(fèi)用大。 （聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)或?qū)I(yè)運(yùn)營公司、前期預(yù)熱廣告、活動(dòng)推廣等都需運(yùn)作經(jīng)費(fèi)。 ④ 采取 帶租約銷售 最 大優(yōu)勢(shì)是能在短時(shí)間快速去化積壓的商鋪，短期內(nèi)聚集大量的資金 （總銷額 億元），但是 資金成本相當(dāng)高，經(jīng)營壓力大，返租的風(fēng)險(xiǎn)大，若承諾不能兌現(xiàn)，其信譽(yù)和形象極易受到傷害。 （如要預(yù)留 2250 萬元售價(jià)款沖抵承租期間的租金） 12 假設(shè)條件 （返租與傳統(tǒng)銷售對(duì)比分析表） ： 假設(shè)未引進(jìn)大賣場(chǎng)時(shí)，負(fù)一層商場(chǎng)銷售均價(jià)為 萬元 /m2 扣除大賣場(chǎng)出租的面積 13000 m2 外， 剩余 可售 面積為 1 萬 m2 商鋪投資 的市場(chǎng)環(huán)境處于較好氛圍 返租與傳統(tǒng)銷售對(duì)比分析表 對(duì)比內(nèi)容 “先銷售后承租回報(bào)”方式 傳統(tǒng) 銷售方式 市場(chǎng)形成 確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成。 自發(fā)形成有難度，且業(yè)態(tài)混亂，房?jī)r(jià)偏低。 剩余 面積 10000平方米 10000平方米 定價(jià) 25000元 /平方米 15000元 /平方米 總售價(jià) 億 元 億 元 額外回報(bào) 帶三年租賃協(xié)議，固定租金 返還： 2250 萬 元 無 銷售速度 快，資金迅速回籠 慢，且無法預(yù)料 價(jià)值分析 總銷售額 億元 — 3 年返還回報(bào)租金 (2250萬元 )— 傳統(tǒng)銷售方式總銷額（ 億元 ） =7750萬元?？鄢刚?qǐng)專業(yè)公司及廣告費(fèi)用可 贏余 資金約 5000 萬元。 去化速度慢。 前提是 1 萬平米商鋪全部銷售出去才有 億元 。 結(jié)論 采用“先銷售后承租”方式，以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷售的方式，銷售利潤(rùn)空間大，但 具體運(yùn)作方式和價(jià)格 要 根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整。 第三種方法： 傳統(tǒng)的銷售模式 依托大賣場(chǎng)，等待時(shí)機(jī)，慢慢消化， 造成開發(fā)商回籠資金速度慢。 13 六、結(jié)語 我們 尊重市場(chǎng)，從消費(fèi)者、經(jīng)營者角度出發(fā)， 引進(jìn) 兩大品牌 主力店 牢牢地 夯筑 本項(xiàng)目商業(yè) 市場(chǎng) 的 商“氣” ， 充分體現(xiàn)了開發(fā)商是專心為投資者辦實(shí)事的， 使所有投資商業(yè)的客戶感受到，投資晉江福隆商業(yè)項(xiàng)目是“物有所值”的， 未來 本項(xiàng)目的商業(yè)前景是不可估量的。
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