淺議住宅小區(qū)人防工程范圍內(nèi)地下車位的權(quán)屬-資料下載頁
2024-11-07 05:59本頁面
【導(dǎo)讀】小區(qū)地下車位的權(quán)屬問題，一直爭(zhēng)執(zhí)不下。我國《物權(quán)法》作為規(guī)范物。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，充分、合理利用土地資源的重要性日益凸顯，因此，對(duì)人防地下車位權(quán)屬的研究和探索，對(duì)于推進(jìn)城市地下空間合。理開發(fā)利用，定分止?fàn)?，在法學(xué)研究和司法實(shí)踐上都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)。戰(zhàn)時(shí)服從人民政府統(tǒng)一調(diào)用"。建設(shè)單位不得擅自處分。并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。據(jù)此可以認(rèn)為，防空地下室的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。進(jìn)入司法程序是民事糾紛的最終處理手段，但由于此項(xiàng)爭(zhēng)議的裁判結(jié)果。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的"組成部分"，其權(quán)屬、性質(zhì)各不相同。資產(chǎn)表現(xiàn)形式均不符合該項(xiàng)規(guī)定，顯然不屬于國防資產(chǎn)的范疇。
【正文】 權(quán)登記的確權(quán)公示意義，加強(qiáng)對(duì)人防地下車位所有權(quán)的保護(hù)。 雖然《物權(quán)法》規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，但目前土地出讓過程中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (主要為容積率 )仍然只是針對(duì)地上部分設(shè)定，土地使用權(quán)出讓金也僅與地上建筑容積率相關(guān)，并未涉及地下部分。因此，有必要參照地上建筑，從土地出讓環(huán)節(jié)就設(shè)定地下 空間相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，收取相應(yīng)的建設(shè)用地地下使用權(quán)出讓金。這樣一方面從開發(fā)源頭上為地下空間的合法建設(shè)以及取得權(quán)屬奠定好基礎(chǔ)，讓開發(fā)商對(duì)于地下空間(包含人防工程部分 )的開發(fā)經(jīng)營不再存有疑慮；另一方面國家作為土地所有權(quán)人，也可以從地下空間的開發(fā)經(jīng)營中取得一定的收益。建設(shè)用地地下使用權(quán)的設(shè)定及相應(yīng)出讓金的收取，是一個(gè)從無到有的過程，需要政府相關(guān)主管部門充分研究，并從制度上予以規(guī)范，對(duì)地下空間權(quán)屬的確立提供配套支持。 我國各地在《物權(quán)法》實(shí)施前，就對(duì)人防地下空間的權(quán)屬作出了各不相同的規(guī)定，《物權(quán)法》的實(shí)施已經(jīng)對(duì)人 防地下空間的權(quán)屬給出定論。因此，各地應(yīng)當(dāng)對(duì)與《物權(quán)法》不一致的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整與糾正，并結(jié)合地方實(shí)際情況加以完善，從而徹底解決關(guān)于人防地下空間權(quán)屬的地方性規(guī)定相互沖突的狀態(tài)。 五、明確人防地下車位權(quán)屬對(duì)法律實(shí)務(wù)工作的意義。 開發(fā)商在人防地下車位建成后，即面臨一個(gè)經(jīng)營難題，一方面為人防地下車位的建設(shè)投入了很大的成本，另一方面又不知道在法律上能不能通過處置收回投資。正因?yàn)閷?duì)人防地下車位權(quán)屬的理解不確定，現(xiàn)行的經(jīng)營方案也是五花八門：有直接轉(zhuǎn)讓的，有將使用權(quán)做轉(zhuǎn)讓的，有短期租賃的，有長(zhǎng)期 (多與土地使用年期一致 )租賃的。 作為專職律師，在為房地產(chǎn)企業(yè)提供法律服務(wù)過程中，肯定會(huì)遇到此類經(jīng)營方案的咨詢，如果理不清人防地下車位的權(quán)屬關(guān)系，自然無法給出合理的建議，甚至?xí)o房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在明確人防地下車位權(quán)屬歸開發(fā)商所有后，問題也就迎刃而解，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款的規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 也就是說，開發(fā)商可以選擇出售、附贈(zèng)、出租等任何一種方式。出售可以一次性收回投資，附贈(zèng)可以增加房屋的附加價(jià)值，出租可以在一定期限內(nèi)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，開 發(fā)商完全可以根據(jù)自身的經(jīng)營目的和需求選擇適合的經(jīng)營方案。 人防地下車位與其他車位相比，具有一定的特殊性，就是戰(zhàn)時(shí)用于防空，其使用權(quán)是受到限制的，且各個(gè)地方性規(guī)定也對(duì)其使用、維護(hù)管理、保護(hù)等方面提出了特殊要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在處置人防地下車位時(shí)，有義務(wù)告知買受人、受贈(zèng)人、承租人等該車位位于人防工程范圍內(nèi)，并要求在使用、維護(hù)管理、保護(hù)等方面必須遵守相關(guān)的規(guī)定，買受人、受贈(zèng)人、承租人等應(yīng)當(dāng)接受。 盡管人防地下車位權(quán)屬歸開發(fā)商已無異議，但在處置人防地下車位時(shí)還是應(yīng)當(dāng)注意，其處置方案是受到一定限制的。根據(jù)《物權(quán)法》 第七十四條第一款的規(guī)定， 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 因此，如果開發(fā)商在滿足業(yè)主需要前，將人防地下車位處置給業(yè)主以外的第三方，則違反了該項(xiàng)法律規(guī)定，其經(jīng)營所得收益也無法得到法律保障。 特別聲明： 1：資料來源于互聯(lián)網(wǎng)，版權(quán)歸屬原作者 2：資料內(nèi)容屬于網(wǎng)絡(luò)意見，與本賬號(hào)立場(chǎng)無關(guān) 3：如有侵權(quán)，請(qǐng)告知，立即刪除。
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