【正文】 察費(fèi)620820162建筑設(shè)計費(fèi)（含設(shè)審）620,820352,173三通一平費(fèi)620,82015931三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)620,82044510,634道路工程及排水（污）620,820201,242室外供水工程620,820201,242室外供電工程620,820905,587景觀工程（含設(shè)計）54,4003001,632物業(yè)管理配套620,82015931四、建筑安裝工程費(fèi)620,8202,027125,865土建工程470,7001,61576,042（1）住宅266,200155041,261（2）臨街商鋪45,00015006,750（3）寫字樓及商務(wù)公寓96,500177017,081（4）文化中心（商業(yè)內(nèi)街）8,00015001,200（5）大型商業(yè)25,00015003,750（6）五星級酒店30,00020006,000安裝工程620,82029018,004（1）電梯620,8201006,208（2）消防620,820201,242（3）智能化620,820201,242（4）照明及弱電620,8201308,071（5）給排水620,820201,242裝飾工程470,70067631,820（1）住宅266,20000（2）臨街商鋪45,0008003,600（3）寫字樓及商務(wù)公寓96,500120011,580（4）文化中心（商業(yè)內(nèi)街）8,000800640（5）大型商業(yè)25,00010002,500（6）五星級酒店30,000450013,500五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)150,1202,28834,352公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含物管用房、配套用房、幼兒園）8,80021001,848人防工程（含地下車位）141,320230032,504六、不可預(yù)見費(fèi)620,8201408,701七、管理費(fèi)用620,820845,221八、開發(fā)期建筑規(guī)費(fèi)620,8201006,208九、其他費(fèi)用620,820563,480十、財務(wù)費(fèi)用620,8201,04764,996十一、銷售費(fèi)用620,82020112,508合 計346,134年度投資估算表項目名稱第一年第二年第三年第四年第五年合計開發(fā)建設(shè)總投資107,41348,59766,01473,72944,971346,134 一、土地費(fèi)用71,00371,003地價款68,27268,272契稅2,7312,731二、前期工程費(fèi)用3,1663,166地質(zhì)勘察費(fèi)6262建筑設(shè)計費(fèi)（含設(shè)審）2,1732,173三通一平費(fèi)931931三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)3,5393,5393,5393,5393,53917,693道路工程及排水（污）2482482482482481,242室外供水工程2482482482482481,242室外供電工程1,1171,1171,1171,1171,1175,587景觀工程（含設(shè)計）1,7381,7381,7381,7381,7388,691物業(yè)管理配套186186186186186931四、建筑安裝工程費(fèi)13,95223,97036,85444,83923,071142,686土建工程8,25214,36321,19524,8226,48675,118（1）住宅8,25212,37812,3788,252041,261（2）臨街商鋪01,9851,9852,64606,615（3）寫字樓及商務(wù)公寓006,83210,248017,081（4）文化中心（商業(yè)內(nèi)街）00001,1761,176（5）大型商業(yè)0003,67503,675（6）五星級酒店00005,3105,310安裝工程2,7714,1355,5556,2022,44521,108（1）電梯1,2231,8242,4512,7361,0799,312（2）消防1632433273651441,242（3）智能化1632433273651441,242（4）照明及弱電1,0601,5812,1242,3719358,071（5）給排水1632433273651441,242裝飾工程2,9285,47210,10413,81614,14046,461（1）住宅2,9284,3924,3922,928014,641（2）臨街商鋪01,0801,0801,44003,600（3）寫字樓及商務(wù)公寓004,6326,948011,580（4）文化中心（商業(yè)內(nèi)街）0000640640（5）大型商業(yè)0002,50002,500（6）五星級酒店00013,50013,500五、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,2186,2186,8806,2187,40532,938公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含物管用房、配套用房、幼兒園）0066201,1871,848人防工程（含地下車位）6,2186,2186,2186,2186,21831,090六、不可預(yù)見費(fèi)1,9651,9651,9651,9651,9659,824七、管理費(fèi)用1,1791,1791,1791,1791,1795,895八、開發(fā)期建筑規(guī)費(fèi)8151,2161,6341,8247196,208九、其他費(fèi)用7867867867867863,930十、財務(wù)費(fèi)用4,5786,8329,17710,2464,04034,873十一、銷售費(fèi)用2122,8924,0013,1332,26912,508（五） 投資計劃及資金籌措本項目的投資346,134 萬元，開發(fā)建設(shè)期為5年，各期的建設(shè)內(nèi)容各年度開發(fā)建設(shè)情況表。資金來源包括自有資金、租售收入。其中建設(shè)單位資本金自籌121,147萬元（項目總投資的35%）；不足部分?jǐn)M用預(yù)售房款解決。按照項目建設(shè)進(jìn)度安排，本項目投資計劃與資金來源詳見下表: 項目投資計劃與資金來源表 單位：萬元年 份第一年第二年第三年第四年第五年合計資金支出合計122,36544,73962,44673,22043,363346,134土地費(fèi)用71,00371,003前期工程費(fèi)3,1663,166基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8,58351351351351310,634建筑安裝工程費(fèi)10,61619,01031,68541,12823,426125,865公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,5016,5017,1626,5017,68734,352不可預(yù)見費(fèi)1,7401,7401,7401,7401,7408,701管理費(fèi)用1,5661,0441,0441,0445225,221開發(fā)期建筑規(guī)費(fèi)6,2086,208其他費(fèi)用6966966966966963,480財務(wù)費(fèi)用8,53312,73317,10419,0977,52964,9961銷售費(fèi)用3,7522,5022,5022,5021,25112,508資金來源合計126,75789,150123,71398,52672,821510,967自有資金121,147121,147企業(yè)融資銷售收入（已扣除稅金）5,61089,150123,71398,52672,821389,820當(dāng)期資金結(jié)余4,39244,41161,26625,30629,458164,833累計資金結(jié)余4,39248,803110,069135,375164,833329,666在估算中，考慮到當(dāng)期投資是隨工程進(jìn)度分期投入的；項目銷售收入也是逐期實現(xiàn)的，故假設(shè)當(dāng)期租售收入扣除稅費(fèi)后可全部用于當(dāng)期投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下期。測算結(jié)果表明，本項目各期在財務(wù)上都有累計資金結(jié)余，表明項目資金運(yùn)行充足，財務(wù)狀況良好。十、 財務(wù)評價財務(wù)評價參照建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》和國家計委頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)》的有關(guān)內(nèi)容和深度要求，結(jié)合本項目的實際情況，在國家現(xiàn)行財稅制度和市場價格體系下，分析預(yù)測項目的財務(wù)效益和費(fèi)用，計算財務(wù)評價指標(biāo)，考察項目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項目的財務(wù)可行性。（一） 經(jīng)濟(jì)效益分析說明1. 財務(wù)評價有關(guān)問題的說明（1）項目初步擬定計算期為5年，實行滾動開發(fā)。（2）以當(dāng)前的社會和市場狀況為基礎(chǔ)，未考慮政治、政策、社會條件的顯著變化對項目經(jīng)營的影響。2. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取本報告對項目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所選用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)南昌市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，在分析南昌市相關(guān)物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目具體情況而預(yù)測和選定的。（1）銷售面積確定銷售物業(yè)：住宅266,200㎡、臨街商鋪45,000㎡、寫字樓94,500㎡、文化中心8,000㎡、配套8,800㎡、地下車位（141,320㎡，3533個）；（2）項目計算期項目開發(fā)建設(shè)期為5年，銷售期為5年，實行交叉滾動開發(fā)。（3）財務(wù)基準(zhǔn)收益率財務(wù)基準(zhǔn)收益率是項目財務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，是項目在財務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計算財務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項目的特點(diǎn)，并考慮一定的風(fēng)險溢價，本項目的財務(wù)基準(zhǔn)收益率取10%（Ic=10%）。（4）稅費(fèi)進(jìn)行財務(wù)評價的稅費(fèi)有營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。營業(yè)稅：按銷售收入的5%測算；城市建設(shè)維護(hù)稅：按營業(yè)稅的7%測算；教育費(fèi)附加：按營業(yè)稅的3%測算；土地增值稅預(yù)征：銷售金額1%測算；企業(yè)所得稅：按利潤的25%測算；（5）項目銷售價格根據(jù)第六節(jié)項目市場分析結(jié)論確定，本次估算的銷售收入未考慮未來房價上漲的影響。（二） 財務(wù)評價1. 項目利潤根據(jù)項目總投資測算表、投資計劃及資金籌措表及項目銷售收入和租賃收入預(yù)測表計算：（1） 項目總收入項目總收入包括266,200㎡住宅、45,000㎡臨街商鋪、8000㎡文化中心、96500㎡寫字樓、地下停車位3,533位的銷售收入、。項目總收入=銷售收入=416,920萬元（2） 項目開發(fā)建設(shè)投資項目總投資包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。項目開發(fā)投資=346,134 萬元（3） 項目經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。經(jīng)營稅金及附加=22,931萬元(4） 土地增值稅土地增值稅預(yù)征按銷售金額1%測算。土地增值稅= 4,169 萬元(5) 利潤總額利潤總額＝租售收入－經(jīng)營成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅=總收入－總投資－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅=416,920—346,134 22,931 4,169 =43,686萬元(6) 投資利潤率=（利潤總額247。項目總投資）100%=（43,686247。346,134 ）100%=%(7) 稅后利潤=利潤總額－所得稅=43,686 (1－25％) = 32,765 萬元(8) 投資凈利潤率=（凈利潤247。項目總投資）100% =（ 32,765 247。346,134 ）100% =%(9)自有資金凈利潤率=（凈利潤247。自