別墅“一房一價”定價體系淺析-資料下載頁
2025-06-24 19:33本頁面
【正文】 系數3．別墅“一房一價”定價綜合系數由環(huán)境綜合影響因素系數和產品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價”定價的綜合系數，可用公式表示如下：別墅“一房一價”綜合系數=環(huán)境綜合影響因素系數+產品綜合影響因素系數五、比較案例價格修正1．初次定價別墅項目擬定價別墅項目若為初次定價，需選定市場可比案例35個，從區(qū)域、環(huán)境、產品特征、公共配套設施、附加值等因素方面，運用層次分析法確定各因素權重。接著根據影響別墅價格的五個因素運用層次分析法分別對擬定價項目和可比案例進行打分。分值越高，說明此樓盤越好，則其價格也應高。（方法基本同上，此處不做詳細介紹）。2．非初次定價別墅項目擬定價別墅項目已有前期推售產品價格，并有實際成交案例，則可選擇35個成交案例作為可比案例，根據前文介紹的環(huán)境影響因素系數和產品影響因素系數計算方法對成交案例綜合系數進行修正，由修正后系數乘以成交案例成交單價，即得出該可比案例的可比價格。可比修正價格可用如下公式表示：六、時間修正考慮房地產價格隨時間的變動，比較案例價格需做一定的時間修正。修正價格幅度可以依據官方公布的與房價息息相關的數據。如產監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。漲跌幅度即為時間修正系數，該系數與可比修正價格相乘，即得出最終的“一房一價”。七、結語傳統的商品房定價中，最常用的方法為比較法，通過比較調整可比實例的價格得到擬定項目的價格，別墅亦不例外。客觀來說，比較法充分考慮到了市場對價格的影響，但由于別別墅較普通住宅更為特殊，影響因素較多且機制復雜，細致剖析其成因、研究定價體系是有必要的。層次分析法有機地結合了定量分析與定性分析，用決策者的經驗判定各因素相對重要程度，進而計算出各因子的權重，這個方法非常適于別墅“一房一價”定價體系中的環(huán)境影響因素的打分。而對于產品影響因素，因存在明顯的定量關系，我們采用數值方法進行計算。（作者單位：無錫東信房地產土地評估咨詢有限公司）
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