別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系淺析-資料下載頁(yè)
2025-06-24 19:33本頁(yè)面
【正文】 系數(shù)3．別墅“一房一價(jià)”定價(jià)綜合系數(shù)由環(huán)境綜合影響因素系數(shù)和產(chǎn)品綜合影響因素最終確定別墅“一房一價(jià)”定價(jià)的綜合系數(shù)，可用公式表示如下：別墅“一房一價(jià)”綜合系數(shù)=環(huán)境綜合影響因素系數(shù)+產(chǎn)品綜合影響因素系數(shù)五、比較案例價(jià)格修正1．初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目若為初次定價(jià)，需選定市場(chǎng)可比案例35個(gè)，從區(qū)域、環(huán)境、產(chǎn)品特征、公共配套設(shè)施、附加值等因素方面，運(yùn)用層次分析法確定各因素權(quán)重。接著根據(jù)影響別墅價(jià)格的五個(gè)因素運(yùn)用層次分析法分別對(duì)擬定價(jià)項(xiàng)目和可比案例進(jìn)行打分。分值越高，說(shuō)明此樓盤(pán)越好，則其價(jià)格也應(yīng)高。（方法基本同上，此處不做詳細(xì)介紹）。2．非初次定價(jià)別墅項(xiàng)目擬定價(jià)別墅項(xiàng)目已有前期推售產(chǎn)品價(jià)格，并有實(shí)際成交案例，則可選擇35個(gè)成交案例作為可比案例，根據(jù)前文介紹的環(huán)境影響因素系數(shù)和產(chǎn)品影響因素系數(shù)計(jì)算方法對(duì)成交案例綜合系數(shù)進(jìn)行修正，由修正后系數(shù)乘以成交案例成交單價(jià)，即得出該可比案例的可比價(jià)格?？杀刃拚齼r(jià)格可用如下公式表示：六、時(shí)間修正考慮房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變動(dòng)，比較案例價(jià)格需做一定的時(shí)間修正。修正價(jià)格幅度可以依據(jù)官方公布的與房?jī)r(jià)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)。如產(chǎn)監(jiān)處公布的區(qū)域商品住宅均價(jià)變化情況、區(qū)域GDP發(fā)展變化情況等。漲跌幅度即為時(shí)間修正系數(shù)，該系數(shù)與可比修正價(jià)格相乘，即得出最終的“一房一價(jià)”。七、結(jié)語(yǔ)傳統(tǒng)的商品房定價(jià)中，最常用的方法為比較法，通過(guò)比較調(diào)整可比實(shí)例的價(jià)格得到擬定項(xiàng)目的價(jià)格，別墅亦不例外。客觀來(lái)說(shuō)，比較法充分考慮到了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的影響，但由于別別墅較普通住宅更為特殊，影響因素較多且機(jī)制復(fù)雜，細(xì)致剖析其成因、研究定價(jià)體系是有必要的。層次分析法有機(jī)地結(jié)合了定量分析與定性分析，用決策者的經(jīng)驗(yàn)判定各因素相對(duì)重要程度，進(jìn)而計(jì)算出各因子的權(quán)重，這個(gè)方法非常適于別墅“一房一價(jià)”定價(jià)體系中的環(huán)境影響因素的打分。而對(duì)于產(chǎn)品影響因素，因存在明顯的定量關(guān)系，我們采用數(shù)值方法進(jìn)行計(jì)算。（作者單位：無(wú)錫東信房地產(chǎn)土地評(píng)估咨詢(xún)有限公司）
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