【正文】 ？ 基于地塊/客戶/競爭的判斷，我們應該采取什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略?(二)、寫字樓客戶分析 寫字樓客戶普遍關注什么 （1）、生產工具：提高生產力 （2）、投資工具：保值增值 (3)、經營效率：寫字樓所在區(qū)域是否有利于提升公司的經營效率（4）、形象（面子）：寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求 必備指標：廣場、立面、大堂（汗物業(yè)公司）、電梯間、電梯品牌、公共走道、洗手間 可選指標：室內層高、豪華視頻會議室、商務會所等其它（5）、經營成本：該寫字樓是否有利于企業(yè)節(jié)約運營成本 必備指標：空調品牌運行方式、電梯速度及運行方式、網絡速度、高使用率 可選指標：空中花園、生態(tài)辦公等等不同行業(yè)關注點有何不同 普遍關注：物業(yè)形象及檔次 物流及電子通訊類公司：關注本行業(yè)是否聚集 金融和服務類公司：關注行業(yè)相關客戶群的進駐情況 服務業(yè)：關注舒適的辦公環(huán)境 實業(yè)類：關注是否經濟適用甲級寫字樓客戶關注主要特點 提供更多的休息空間、學習空間、交流空間，如：午休室、吸煙室、咖啡廳 可預留更多的可改造空間，這樣的寫字樓才能成為客戶新服中的“成長型建筑”八、影響寫字樓市場發(fā)展的主要因素 宏觀經濟和政策的影響 ●宏觀經濟形勢 寫字樓市場與經濟發(fā)展高度依存，其發(fā)展受到整個宏觀經濟發(fā)展狀況的決定性影響。寫字樓是一個彈性非常強的特殊商品，宏觀經濟向好，則寫字樓發(fā)展迅速，反之，寫字樓市場必將受到嚴重的負面影響?！穹康禺a宏觀調控政策 當前房地產的宏觀調控政策主要是針對住宅市場，抑制投資、遏制投機，從而給寫字樓市場創(chuàng)造了更為寬松的發(fā)展空間。 ●土地供應 土地的供應會直接影響到寫字樓的投放量和價格走勢。由于商鋪和寫字樓的租、售利潤大于住宅產品，因此，當土地供應量減少，地價上漲過快時，開發(fā)商會將高價獲得的土地，更多地用于商鋪和寫字樓的開發(fā)，而減少住宅的開發(fā)。近幾年來，鄭州樓市“地王”連創(chuàng)新高的現象，是導致寫字樓開發(fā)量增加和價格升高的因素之一。 ●銀行房貸政策 國內的寫字樓開發(fā)商融資渠道單一，多數依靠銀行貸款。而當前銀行對寫字樓的貸款政策日益壓縮，使實力相對薄弱的中小企業(yè)開發(fā)商投資寫字樓面臨很大的資金壓力。 ●優(yōu)惠政策 為鼓勵企業(yè)進駐特定區(qū)域，很多地方制定了不同的優(yōu)惠政策，這些政策不僅在吸引和引導企業(yè)遵循城市規(guī)劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區(qū)內的寫字樓帶來了無限的商機。從提供這些優(yōu)惠政策的施益人方面看，優(yōu)惠政策基本可以分為國家層面、城市層面、區(qū)域層面和具體項目層面四種類型。從受益方來看，有些優(yōu)惠政策是針對入住企業(yè)的，大多屬于利益方面的優(yōu)惠；而有些則是針對企業(yè)員工的，這些政策則大多與身份認同方面有關。 市場狀況的影響 ● 已有市場存量 寫字樓市場的已有存量越大，對于當期出現的寫字樓樓盤的壓力會越大。 ●本期供應量 上市時間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭越激烈。 ●未來供應量 未來寫字樓供應對現有寫字樓存量形成潛在的競爭壓力。 ●城際間的競爭 經濟發(fā)展水平不同的城市，寫字樓市場可以形成互補；經濟發(fā)展水平接近的城 市，寫字樓市場競爭激烈. 項目的影響 ● 區(qū)域定位 寫字樓項目的區(qū)域定位（行政區(qū)、片區(qū)、商務圈）對寫字樓市場的發(fā)展程度、 市場布局和城市“產業(yè)簇群”產生影響。 ● 項目定位 最高檔次的寫字樓項目體現該地區(qū)寫字樓市場的最高水平?！?客戶定位 寫字樓項目的客戶定位有利于營造行業(yè)氛圍。 需求者的影響 ●行業(yè)狀況 行業(yè)狀況對寫字樓需求的影響主要體現在行業(yè)的性質和行業(yè)景氣指數上。不 同性質的行業(yè)對寫字樓的需求和要求存在很大差異。網絡業(yè)、律師業(yè)、廣告 業(yè)、專門服務業(yè)是高檔寫字樓的主要消費者，科研院所和國家機關在這方面 需求較少。同時，寫字樓需求者的行業(yè)景氣指數決定了該行業(yè)對寫字樓價格 的承受能力。 ●企業(yè)狀況 具體企業(yè)對寫字樓的需求與企業(yè)的景氣指數、盈利能力、性質、規(guī)模、組織 結構、企業(yè)對價值鏈成員的依賴程度及其業(yè)務擴張能力有關。 小結： 影響寫字樓市場發(fā)展的因素是多方面的。只有綜合考慮宏觀經濟狀 況、寫字樓項目自身特征以及消費者需求等各個方面的影響因素， 才能正確、客觀地看待與把握寫字樓市場。 九、關于寫字樓物業(yè) 市場上高端寫字樓項目一般同下面的世界級頂級物業(yè)公司合作的比較多世邦魏理仕 是首家進入中國的國際公司，1986年開始在北京開展業(yè)務，1987年接到第一家國貿中心的大單，目前，在中國的管理以顧問式為主 　　世邦魏理仕進入中國內地市場已超過17年，可投資管理、物業(yè)估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產服務。目前世邦魏理仕在杭業(yè)務主要為世貿麗晶城歐美中心負責市場顧問以及海外銷售代理。 　　仲量聯行 　　早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查溫斯坦利創(chuàng)辦的仲量行只是倫敦一家拍賣行。目前，仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)擁有超過100個辦事處，業(yè)務遍及全球50個國家逾430個城市。 　　進入2005年以來，仲量聯行加快在中國其它二級城市的擴張步伐。目前，仲量聯行在中國的業(yè)務范圍已拓展至上海、北京、廣州、哈爾濱、沈陽等17個城市。目前，仲量聯行在杭最大業(yè)務主要為世貿麗晶城歐美中心負責物業(yè)管理。 　　第一太平戴維斯 　　第一太平戴維斯是Savills plc旗下物業(yè)服務子公司的商號名稱。第一太平戴維斯致力于為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務。其它服務包括公司財務咨詢、地產和風險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關的金融服務。目前第一太平戴維斯在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業(yè)。 　　目前，第一太平戴維斯杭州辦事處的物業(yè)管理顧問項目有：寫字樓方面包括杭州嘉華國際商務中心、余姚創(chuàng)業(yè)天下，寧波北岸財富中心、鄭州國貿中心等10個項目；住宅方面包括杭州東方金座、寧波甬城金大第等22個項目；別墅方面包括常州香樹灣項目。 　　戴德梁行 　　作為國際主要的房地產顧問公司，戴德梁行為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產及商業(yè)解決方案。目前，公司在全球40個國家200分公司。 　　戴德梁行上海有限公司杭州分公司目前業(yè)務輻射至整個華東地區(qū)，包括浙江、安徽、江西等省市。服務范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估算及顧問、物業(yè)代理、投資服務，以及物業(yè)管理等。目前，戴德梁行在杭州主要業(yè)務包括萬象城、濱江金色海岸等近20余個項目。最近，有跡象顯示，戴德梁行正在商業(yè)地產和評估領域加大力量。 　　高力國際 　　目前，高力國際在亞太區(qū)的業(yè)務是由北美洲物業(yè)翹楚，CMN全資擁有，CMN是跨國聯盟機構高力國際物業(yè)顧問最具規(guī)模的成員。高力國際物業(yè)顧問在全球六大洲51個國家的聯合辦事處數目超過248個辦公室。 　　高力國際于1989年開展中國物業(yè)服務業(yè)務。種類包括大型商場、別墅、多功能商業(yè)小區(qū)、綜合大樓及住宅小區(qū)等。高力國際杭州公司負責人錢光耀表示，高力國際在杭業(yè)務主要以前期為主，目前已經接下的業(yè)務包括耀江環(huán)球中心、萬銀大廈、休博園等八九個，側重于中高端物業(yè)業(yè)務將是高力國際在杭開拓的重要方 （完畢）36 / 3