房地產(chǎn)常用術(shù)語及寫字樓基礎(chǔ)知識(shí)-資料下載頁
2025-06-24 14:57本頁面
【正文】 ？ 基于地塊/客戶/競爭的判斷，我們應(yīng)該采取什么樣的發(fā)展戰(zhàn)略?(二)、寫字樓客戶分析 寫字樓客戶普遍關(guān)注什么 （1）、生產(chǎn)工具：提高生產(chǎn)力 （2）、投資工具：保值增值 (3)、經(jīng)營效率：寫字樓所在區(qū)域是否有利于提升公司的經(jīng)營效率（4）、形象（面子）：寫字樓是否比公司原來的或其他的寫字樓更適合公司的形象要求 必備指標(biāo)：廣場、立面、大堂（汗物業(yè)公司）、電梯間、電梯品牌、公共走道、洗手間 可選指標(biāo)：室內(nèi)層高、豪華視頻會(huì)議室、商務(wù)會(huì)所等其它（5）、經(jīng)營成本：該寫字樓是否有利于企業(yè)節(jié)約運(yùn)營成本 必備指標(biāo)：空調(diào)品牌運(yùn)行方式、電梯速度及運(yùn)行方式、網(wǎng)絡(luò)速度、高使用率 可選指標(biāo)：空中花園、生態(tài)辦公等等不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有何不同 普遍關(guān)注：物業(yè)形象及檔次 物流及電子通訊類公司：關(guān)注本行業(yè)是否聚集 金融和服務(wù)類公司：關(guān)注行業(yè)相關(guān)客戶群的進(jìn)駐情況 服務(wù)業(yè)：關(guān)注舒適的辦公環(huán)境 實(shí)業(yè)類：關(guān)注是否經(jīng)濟(jì)適用甲級(jí)寫字樓客戶關(guān)注主要特點(diǎn) 提供更多的休息空間、學(xué)習(xí)空間、交流空間，如：午休室、吸煙室、咖啡廳 可預(yù)留更多的可改造空間，這樣的寫字樓才能成為客戶新服中的“成長型建筑”八、影響寫字樓市場發(fā)展的主要因素 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策的影響 ●宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 寫字樓市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度依存，其發(fā)展受到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的決定性影響。寫字樓是一個(gè)彈性非常強(qiáng)的特殊商品，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，則寫字樓發(fā)展迅速，反之，寫字樓市場必將受到嚴(yán)重的負(fù)面影響?！穹康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控政策 當(dāng)前房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)住宅市場，抑制投資、遏制投機(jī)，從而給寫字樓市場創(chuàng)造了更為寬松的發(fā)展空間。 ●土地供應(yīng) 土地的供應(yīng)會(huì)直接影響到寫字樓的投放量和價(jià)格走勢。由于商鋪和寫字樓的租、售利潤大于住宅產(chǎn)品，因此，當(dāng)土地供應(yīng)量減少，地價(jià)上漲過快時(shí)，開發(fā)商會(huì)將高價(jià)獲得的土地，更多地用于商鋪和寫字樓的開發(fā)，而減少住宅的開發(fā)。近幾年來，鄭州樓市“地王”連創(chuàng)新高的現(xiàn)象，是導(dǎo)致寫字樓開發(fā)量增加和價(jià)格升高的因素之一。 ●銀行房貸政策 國內(nèi)的寫字樓開發(fā)商融資渠道單一，多數(shù)依靠銀行貸款。而當(dāng)前銀行對(duì)寫字樓的貸款政策日益壓縮，使實(shí)力相對(duì)薄弱的中小企業(yè)開發(fā)商投資寫字樓面臨很大的資金壓力。 ●優(yōu)惠政策 為鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐特定區(qū)域，很多地方制定了不同的優(yōu)惠政策，這些政策不僅在吸引和引導(dǎo)企業(yè)遵循城市規(guī)劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區(qū)內(nèi)的寫字樓帶來了無限的商機(jī)。從提供這些優(yōu)惠政策的施益人方面看，優(yōu)惠政策基本可以分為國家層面、城市層面、區(qū)域?qū)用婧途唧w項(xiàng)目層面四種類型。從受益方來看，有些優(yōu)惠政策是針對(duì)入住企業(yè)的，大多屬于利益方面的優(yōu)惠；而有些則是針對(duì)企業(yè)員工的，這些政策則大多與身份認(rèn)同方面有關(guān)。 市場狀況的影響 ● 已有市場存量 寫字樓市場的已有存量越大，對(duì)于當(dāng)期出現(xiàn)的寫字樓樓盤的壓力會(huì)越大。 ●本期供應(yīng)量 上市時(shí)間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭越激烈。 ●未來供應(yīng)量 未來寫字樓供應(yīng)對(duì)現(xiàn)有寫字樓存量形成潛在的競爭壓力。 ●城際間的競爭 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的城市，寫字樓市場可以形成互補(bǔ)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近的城 市，寫字樓市場競爭激烈. 項(xiàng)目的影響 ● 區(qū)域定位 寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域定位（行政區(qū)、片區(qū)、商務(wù)圈）對(duì)寫字樓市場的發(fā)展程度、 市場布局和城市“產(chǎn)業(yè)簇群”產(chǎn)生影響。 ● 項(xiàng)目定位 最高檔次的寫字樓項(xiàng)目體現(xiàn)該地區(qū)寫字樓市場的最高水平。● 客戶定位 寫字樓項(xiàng)目的客戶定位有利于營造行業(yè)氛圍。 需求者的影響 ●行業(yè)狀況 行業(yè)狀況對(duì)寫字樓需求的影響主要體現(xiàn)在行業(yè)的性質(zhì)和行業(yè)景氣指數(shù)上。不 同性質(zhì)的行業(yè)對(duì)寫字樓的需求和要求存在很大差異。網(wǎng)絡(luò)業(yè)、律師業(yè)、廣告 業(yè)、專門服務(wù)業(yè)是高檔寫字樓的主要消費(fèi)者，科研院所和國家機(jī)關(guān)在這方面 需求較少。同時(shí)，寫字樓需求者的行業(yè)景氣指數(shù)決定了該行業(yè)對(duì)寫字樓價(jià)格 的承受能力。 ●企業(yè)狀況 具體企業(yè)對(duì)寫字樓的需求與企業(yè)的景氣指數(shù)、盈利能力、性質(zhì)、規(guī)模、組織 結(jié)構(gòu)、企業(yè)對(duì)價(jià)值鏈成員的依賴程度及其業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力有關(guān)。 小結(jié)： 影響寫字樓市場發(fā)展的因素是多方面的。只有綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)狀 況、寫字樓項(xiàng)目自身特征以及消費(fèi)者需求等各個(gè)方面的影響因素， 才能正確、客觀地看待與把握寫字樓市場。 九、關(guān)于寫字樓物業(yè) 市場上高端寫字樓項(xiàng)目一般同下面的世界級(jí)頂級(jí)物業(yè)公司合作的比較多世邦魏理仕 是首家進(jìn)入中國的國際公司，1986年開始在北京開展業(yè)務(wù)，1987年接到第一家國貿(mào)中心的大單，目前，在中國的管理以顧問式為主 世邦魏理仕進(jìn)入中國內(nèi)地市場已超過17年，可投資管理、物業(yè)估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產(chǎn)服務(wù)。目前世邦魏理仕在杭業(yè)務(wù)主要為世貿(mào)麗晶城歐美中心負(fù)責(zé)市場顧問以及海外銷售代理。 仲量聯(lián)行 早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查溫斯坦利創(chuàng)辦的仲量行只是倫敦一家拍賣行。目前，仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)擁有超過100個(gè)辦事處，業(yè)務(wù)遍及全球50個(gè)國家逾430個(gè)城市。 進(jìn)入2005年以來，仲量聯(lián)行加快在中國其它二級(jí)城市的擴(kuò)張步伐。目前，仲量聯(lián)行在中國的業(yè)務(wù)范圍已拓展至上海、北京、廣州、哈爾濱、沈陽等17個(gè)城市。目前，仲量聯(lián)行在杭最大業(yè)務(wù)主要為世貿(mào)麗晶城歐美中心負(fù)責(zé)物業(yè)管理。 第一太平戴維斯 第一太平戴維斯是Savills plc旗下物業(yè)服務(wù)子公司的商號(hào)名稱。第一太平戴維斯致力于為客戶提供商業(yè)、零售、住宅和休閑式物業(yè)方面的咨詢服務(wù)。其它服務(wù)包括公司財(cái)務(wù)咨詢、地產(chǎn)和風(fēng)險(xiǎn)資本融資，以及一系列與物業(yè)相關(guān)的金融服務(wù)。目前第一太平戴維斯在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業(yè)。 目前，第一太平戴維斯杭州辦事處的物業(yè)管理顧問項(xiàng)目有：寫字樓方面包括杭州嘉華國際商務(wù)中心、余姚創(chuàng)業(yè)天下，寧波北岸財(cái)富中心、鄭州國貿(mào)中心等10個(gè)項(xiàng)目；住宅方面包括杭州東方金座、寧波甬城金大第等22個(gè)項(xiàng)目；別墅方面包括常州香樹灣項(xiàng)目。 戴德梁行 作為國際主要的房地產(chǎn)顧問公司，戴德梁行為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。目前，公司在全球40個(gè)國家200分公司。 戴德梁行上海有限公司杭州分公司目前業(yè)務(wù)輻射至整個(gè)華東地區(qū)，包括浙江、安徽、江西等省市。服務(wù)范疇包括研究顧問、環(huán)球企業(yè)顧問、估算及顧問、物業(yè)代理、投資服務(wù)，以及物業(yè)管理等。目前，戴德梁行在杭州主要業(yè)務(wù)包括萬象城、濱江金色海岸等近20余個(gè)項(xiàng)目。最近，有跡象顯示，戴德梁行正在商業(yè)地產(chǎn)和評(píng)估領(lǐng)域加大力量。 高力國際 目前，高力國際在亞太區(qū)的業(yè)務(wù)是由北美洲物業(yè)翹楚，CMN全資擁有，CMN是跨國聯(lián)盟機(jī)構(gòu)高力國際物業(yè)顧問最具規(guī)模的成員。高力國際物業(yè)顧問在全球六大洲51個(gè)國家的聯(lián)合辦事處數(shù)目超過248個(gè)辦公室。 高力國際于1989年開展中國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。種類包括大型商場、別墅、多功能商業(yè)小區(qū)、綜合大樓及住宅小區(qū)等。高力國際杭州公司負(fù)責(zé)人錢光耀表示，高力國際在杭業(yè)務(wù)主要以前期為主，目前已經(jīng)接下的業(yè)務(wù)包括耀江環(huán)球中心、萬銀大廈、休博園等八九個(gè)，側(cè)重于中高端物業(yè)業(yè)務(wù)將是高力國際在杭開拓的重要方 （完畢）36 / 3
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