有關(guān)抵押價(jià)值類型選擇分析-資料下載頁(yè)
2025-06-24 04:24本頁(yè)面
【正文】 商業(yè)銀行最高折扣率的確定基本局限于大類，如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、收費(fèi)權(quán)等，而且設(shè)定的比例往往沒(méi)有根據(jù)經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)情況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，折扣率確定的科學(xué)性、合理性及抵押風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際控制水平都有待提高。商業(yè)銀行應(yīng)細(xì)化抵押資產(chǎn)管理，根據(jù)具體債項(xiàng)的特點(diǎn)，如借款人信用等級(jí)、貸款種類、期限、貸款條件和經(jīng)濟(jì)周期階段、行業(yè)生命周期階段以及抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律等，從小類抵押資產(chǎn)的角度確定細(xì)化的抵押折扣率。比如，當(dāng)前房地產(chǎn)折扣率最高一般為30%，可進(jìn)一步細(xì)分到居住類房地產(chǎn)、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并應(yīng)定期調(diào)整，至少每?jī)赡暾{(diào)整一次。制定商業(yè)銀行內(nèi)部抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)操作規(guī)范。在商業(yè)銀行折扣率確定原則較為粗略的現(xiàn)狀下，商業(yè)銀行接受了抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值屬性，但不能完全照搬照抄行業(yè)技術(shù)評(píng)估操作規(guī)范，畢竟評(píng)估的出發(fā)點(diǎn)及目的性存有很大的不同。商業(yè)銀行價(jià)值評(píng)估需遵循謹(jǐn)慎和保守的原則，在市場(chǎng)價(jià)值屬性前提下，當(dāng)行業(yè)健康發(fā)展，市場(chǎng)數(shù)據(jù)能體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值特性時(shí)，商業(yè)銀行可大部分接受外部中介評(píng)估的結(jié)果，但對(duì)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中具體參數(shù)的選取，如機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估中安裝費(fèi)用的計(jì)算等，則應(yīng)持謹(jǐn)慎原則，不予考慮或折價(jià)考慮。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹因素，或抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離其價(jià)值時(shí)，如當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的情況下，對(duì)采用市場(chǎng)法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值，商業(yè)銀行內(nèi)部應(yīng)嚴(yán)禁使用或謹(jǐn)慎采納，外部中介出具的市場(chǎng)法評(píng)估報(bào)告。商業(yè)銀行應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)值屬性的原則下，制定自己內(nèi)部的抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)操作規(guī)范，如對(duì)房地產(chǎn)類，應(yīng)鼓勵(lì)采用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，輔之以收益法進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)應(yīng)對(duì)具體評(píng)估技術(shù)操作細(xì)節(jié)作進(jìn)一步規(guī)定。盡快開(kāi)展抵押貸款價(jià)值的系統(tǒng)研究。抵押貸款價(jià)值雖然不是一種較為認(rèn)可的價(jià)值類型，但是一種科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理工具，其評(píng)估理念較為保守，更側(cè)重于資產(chǎn)自身持續(xù)穩(wěn)定的價(jià)值，與抵押貸款的貸后風(fēng)險(xiǎn)管理要求更為接近，也是被歐洲、尤其德國(guó)銀行界所推崇使用的一種方法。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)立即開(kāi)展系統(tǒng)研究，就抵押貸款價(jià)值評(píng)估的內(nèi)涵、技術(shù)操作規(guī)范、內(nèi)部操作規(guī)程、內(nèi)部控制體系、壓力檢驗(yàn)、人員培訓(xùn)、評(píng)估監(jiān)測(cè)等各方面進(jìn)行充分全面研究，根據(jù)我國(guó)商業(yè)銀行內(nèi)部管理實(shí)踐和評(píng)估行業(yè)相關(guān)要求，盡早推出評(píng)估細(xì)則，在商業(yè)銀行內(nèi)部與現(xiàn)行評(píng)估方法并軌實(shí)施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，并以此為基礎(chǔ)，開(kāi)始積累相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)。建設(shè)抵押風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。眾多先進(jìn)模型或方法的使用，離不開(kāi)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)的積累，而這是我國(guó)商業(yè)銀行在實(shí)施全面風(fēng)險(xiǎn)管理中遇到的最大困難。無(wú)論采用市場(chǎng)價(jià)值類型還是開(kāi)展抵押貸款價(jià)值評(píng)估，都需要占有抵押資產(chǎn)價(jià)格、收益、成本等信息以及抵押貸款違約處置或回收數(shù)據(jù)。商業(yè)銀行應(yīng)建立自己的抵押風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)，內(nèi)部至少應(yīng)包括評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)和回收數(shù)據(jù)庫(kù)。評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域、行業(yè)、資產(chǎn)類型、經(jīng)濟(jì)階段等制訂統(tǒng)一的資產(chǎn)信息卡和市場(chǎng)信息卡，將評(píng)估所需資料進(jìn)行搜集、匯總和整理?；厥諗?shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)具體到小類，應(yīng)將資產(chǎn)處置前價(jià)值、變現(xiàn)價(jià)值、處置稅費(fèi)及其他未知因素等列示清楚，并定期匯總分析，以調(diào)整商業(yè)銀行內(nèi)部抵押折扣率。（限于篇幅，參考文獻(xiàn)略） 作者單位：中國(guó)工商銀行湖北分行 中國(guó)工商銀行總行責(zé)任編輯：何順強(qiáng)5
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