【正文】 煤氣、空調(diào)、通信系統(tǒng)等，需要防震加固的采取防震加固措施，但不能破壞原有的結(jié)構(gòu)和風(fēng)貌。新建建筑必須有特色，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，但必須和歷史建筑風(fēng)格和諧，相互輝映。二、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該項(xiàng)目新建建筑基礎(chǔ)根據(jù)各建筑的要求確定，主體采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。三、裝修根據(jù)不同建筑的不同要求進(jìn)行裝修。第七部分 交通、消防、環(huán)保一、交通 啟動(dòng)區(qū)外有沿江大道、中山大道兩條主干道貫通南北交通，區(qū)內(nèi)有勝利街、鄱陽街、洞庭街三條南北通道，有北京路、天津路連接沿江大道和中山大道。過江隧道在勝利街設(shè)一個(gè)次入口和次出口，過江隧道貫通后，成為鏈接漢口和武昌的又一主要通道。 步行街在啟動(dòng)區(qū)內(nèi)建一條步行街，步行街集購物、休閑為一體。步行街經(jīng)營注意與江漢路步行街有不同的特色，使它成為與江漢路步行街齊名，而又不同于江漢路步行街，又能與江漢路步行街互補(bǔ)，互相促進(jìn)，共同繁榮的現(xiàn)代商業(yè)中心。二、消防 原有消防老城區(qū)有的消防通道不暢，該區(qū)要進(jìn)行重新整合，打通全部消防通道。舊里弄沒有消防通道的，要拆除防礙消防的部份。 安全疏散高層建筑在地面以上有電梯和鋼筋混凝土樓梯直通室外，地下有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。老建筑疏散通道不足的要增設(shè)疏散通道。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)大型建筑設(shè)消防中心控制室，消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報(bào)警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。 滅火器配置每棟建筑配手提式干粉型滅火器。滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。三、給排水功能要求 給排水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水。 消防給水消防栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。室內(nèi)消火栓用水量15L/S。室內(nèi)消防給水管道有兩條進(jìn)水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并將室內(nèi)管道連成環(huán)狀。當(dāng)環(huán)狀管網(wǎng)的一條進(jìn)水管發(fā)生事故時(shí)，另一條進(jìn)水管仍能供應(yīng)所需用水量。消火栓采用鋁合金箱，箱內(nèi)配有DN65消火栓，口徑19毫米水槍，25米麻質(zhì)水龍帶。 排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨污分流排出，糞便污水、生活廢水經(jīng)管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網(wǎng)；雨水采用密閉式內(nèi)排水系統(tǒng)，利用管道豎井形成獨(dú)立排水系統(tǒng)。四、環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目在不同的建筑組團(tuán)內(nèi)進(jìn)行地面綠化，整個(gè)綜合改造區(qū)將與建筑物及相關(guān)環(huán)境相結(jié)建設(shè)文化、體育等廣場，啟動(dòng)區(qū)將利用過江隧道地面以及隧道出口入口上進(jìn)行綠化。在步行街和文化、體育廣場放置有歷史文化特色的小品、雕塑。有條件的建筑物在空中進(jìn)行立體綠化。整個(gè)綜合改造區(qū)完工要與江灘花園一起形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、空氣潔新，生活舒適的宜人住居區(qū)。建筑物排出的糞便等生活污水出戶進(jìn)入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。按人口密度和地區(qū)分布建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，確保垃圾的存放和及時(shí)轉(zhuǎn)運(yùn)。：建設(shè)瀝青路面，減少機(jī)動(dòng)車振動(dòng)聲音。對卡拉OK廳等娛樂場所嚴(yán)格要求安裝減噪設(shè)施。嚴(yán)格禁止噪音大又無措施消除的設(shè)施進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)。餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。地下停車場產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排出室外。第八部分 投資估算與資金籌措一．投資估算，一期主要費(fèi)用構(gòu)成見下81匯總表。（詳細(xì)費(fèi)用測算見附表1） 表8－1 建設(shè)投資匯總表 序號費(fèi)用名稱估算價(jià)值（萬元）占建設(shè)投資比例單面平均成本（元/平米）一土地費(fèi)用65,000 %2,238 二前期工程費(fèi)1,191 %41 三建安工程費(fèi)50,019 %1,722 四室外工程6,583 %227 五公建設(shè)施費(fèi)581 %20 六建設(shè)稅費(fèi)3,364 %116 七財(cái)務(wù)費(fèi)用21,028 %724 八開發(fā)商管理費(fèi)4,433 %153 九不可預(yù)見費(fèi)5,910 %203 十銷售費(fèi)用6,416 %221 十一銷售稅金及附加13,475 %464 總投資合計(jì)178,000 %6,127 二. 資金籌措 該項(xiàng)目資金來源于以下幾個(gè)渠道： 項(xiàng)目資本金：，其中： ；。 銀行貸款：11億元。資金年度籌措方案及投資使用計(jì)劃詳見附表2。 第九部分 收入估算一、計(jì)算期估算 該項(xiàng)目計(jì)算期為5年，銷售、。二、銷售（租賃）收入估算 銷售收入估算 該項(xiàng)目的銷售面積和銷售收入如下表所示：表91 一期銷售收入估算表 租金收入估算保護(hù)性歷史建筑改造后的租賃收益：根據(jù)國家相關(guān)政策規(guī)定，保護(hù)性歷史建筑不能銷售，只能出租。地下車位、車庫因人防因素，也考慮為出租。本次測算以15年租賃收入，折算出房產(chǎn)價(jià)值。表92 啟動(dòng)區(qū)租賃收入估算表 第十部分 財(cái)務(wù)效益分析相關(guān)具體數(shù)據(jù)見附表：附表3 啟動(dòng)區(qū) 損益表附表4 啟動(dòng)區(qū) 還本付息表附表5 啟動(dòng)區(qū) 全部投資現(xiàn)金流量表一、現(xiàn)金流量分析 根據(jù)不同角度編制的財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示：具體數(shù)據(jù)見附表10－1二、內(nèi)部收益率通過現(xiàn)金流量表計(jì)算，％由上述計(jì)算可知，該項(xiàng)目內(nèi)部收益率大于借款利息6％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤率超過基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。三、靜態(tài)投資收益率分析投資利潤率＝年平均凈利潤/項(xiàng)目總投資 *100%＝％投資利稅率＝年平均利稅總額/項(xiàng)目總投資 *100%＝％自有資金利潤率＝年平均凈利潤/投入的自有資金*100%＝％根據(jù)靜態(tài)指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目具有一定的盈利能力。四、債務(wù)清償能力分析，可以看出，項(xiàng)目具有一定的清償能力。第十一部分 結(jié)論與建議一、結(jié)論該項(xiàng)目將武漢市歷史中心城區(qū)綜合改造成一個(gè)具有國際文化和特色的現(xiàn)代商貿(mào)中心、國際金融區(qū)、文化旅游區(qū)和高尚住宅區(qū)，改善區(qū)內(nèi)居民的居住環(huán)境和條件，促進(jìn)武漢市現(xiàn)代商業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，提升武漢城市價(jià)值，提升武漢市的競爭力，促進(jìn)武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建設(shè)和諧社會(huì)具有重要作用。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。該項(xiàng)目位于武漢市歷史核心區(qū)，歷史文化沉積深厚，交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)，曾是武漢的國際金融中心，臨江瀕水，有環(huán)境優(yōu)美的江灘花園，通過改造就可以充分挖掘其歷史文化，重振武漢國際金融中心的地位，再造現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境，恢復(fù)其高尚居住區(qū)的風(fēng)貌，具有巨大的增值潛力和商業(yè)價(jià)值。因此，該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上應(yīng)有良好的效益。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有盈利能力和清償能力。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。只要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范管理，項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。二、建議為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工，早見效益，本可行性報(bào)告提出如下建議： 政府各部門需全力配合，大力支持。該項(xiàng)目工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。既要保護(hù)歷史建筑，又要建設(shè)新建筑。新建筑在建筑特點(diǎn)，高度上要與老建筑協(xié)調(diào)，還要滿足現(xiàn)代商業(yè)、辦公和居住的需要。舊城改造成本高，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)平衡難度大。需要政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有新思路，在土地、財(cái)政、稅收上給予支持，在審批手續(xù)上給予便利。 盡快做好前期工作該項(xiàng)目已做了大量的前期工作，但進(jìn)度還要加快。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和審批工作更要加快。盡早啟動(dòng)拆遷工作。 進(jìn)一步落實(shí)資金該項(xiàng)目規(guī)模大，總投資200多億，啟動(dòng)區(qū)17個(gè)多億。項(xiàng)目（尤其是啟動(dòng)區(qū)）的自有資金要盡快落實(shí)到位。要加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的溝通，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。