有關對商品房銷售面積差異糾紛處理的探-資料下載頁
2025-06-23 22:58本頁面
【正文】 被告只對套內(nèi)實測面積與預售套內(nèi)面積發(fā)生差異這一種情形下的處理方法進行了約定，但該約定并不代表被告可以對房屋出現(xiàn)的其他面積差異情形（如分攤的共有面積或建筑面積的差異）完全免責，否則，被告便可隨意控制原告分攤的共有建筑面積的大小，即使原告實際分攤的共有建筑面積與合同中約定的面積相距甚遠，甚至根本不存在，被告也無須為此承擔任何責任。這種理解不僅使得合同約定的共有建筑面積意義全失，也顯然有悖于合同的原意和公平原則。另外，按套內(nèi)建筑面積計算房價的商品房，其應分攤的共有建筑面積的建設費用實際是計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)的，購房者并非無償獲得共有建筑面積。也就是說，原告在購買訴爭房時，已經(jīng)就分攤的共有建筑面積付出了相應的價款，只不過這部分價款是暗含在套內(nèi)建筑面積的價格之中，而現(xiàn)在該部分面積發(fā)生差異，從而導致了訴爭房實際的建筑面積比約定的建筑面積大幅減小，根據(jù)我國民法的公平原則，被告應對此承擔違約責任，向原告退還多收的價款。此外，《示范文本》設計技術上的漏洞也必須加以彌補，比如對合同涉及的專業(yè)術語進行必要的解釋，規(guī)范協(xié)調(diào)各地合理地適用《示范文本》，以及避免將法律已有明確規(guī)定的事項留作空白等等，盡量防止不良開發(fā)商利用合同漏洞侵害消費者的合法權益。（四）取消多種計價方式并行的商品房計價制度，原則上適用單一的計價方式法定的三種商品房計價方式各有利弊，設定不同的計價方式只是為了方便當事人根據(jù)自身不同的需要來進行選擇，使用任何一種計價方式，最終計算出來的房屋總價值應當是一致的。因為房屋的價值不是由計價方式?jīng)Q定的，計價方式的不同不會導致房屋價值發(fā)生變化。根據(jù)前述，目前多種計價方式并行的商品房計價制度存在諸多問題，因此必須對這項制度進行改革。在三種計價方式中，按套計價最簡單便捷，但因其與房屋面積沒有直接聯(lián)系，故最不利于商品房面積差異糾紛的公平處理；而按建筑面積計價則是三者中“資格最老”的，過去的商品房購銷合同一直使用這種計價方式，但由于其涉及的共有建筑面積的測算規(guī)則復雜、技術專業(yè)，一般的老百姓難以掌握，對消費者權利的保護也不十分有利。綜合各方面因素，按套內(nèi)建筑面積計價的方式的優(yōu)點最明顯，它既保護了與人們生活聯(lián)系最緊密的套內(nèi)建筑面積部分，又將購房者從復雜共有建筑面積計算中解脫出來，便于其在面積問題上對開發(fā)商進行更有效的監(jiān)督。因此，北京市率先在于2003年年底啟用的《北京市商品房買賣合同》中對商品房的計價方式進行了強制性規(guī)定，除用途為非住宅的商品房外，其他性質(zhì)的商品房一律按套內(nèi)建筑面積計價。北京市此舉值得其他地區(qū)參考借鑒。不過，雖然按套內(nèi)建筑面積計價能免去購房者對共有建筑面積的計算之苦，但無法保證購房者對這部分面積享有的權利免遭侵害，因此，決不能將按套內(nèi)建筑面積計價看作是萬能的。為了避免出現(xiàn)上述案例中發(fā)展商肆意操縱共有建筑面積的情況，必須更加重視共有建筑面積的面積差異情形，把共有建筑面積或者建筑面積出現(xiàn)差異的處理方法詳細列入商品房買賣合同中。為了更好地保護消費者的權利，可以考慮參照使用北京市國土資源和房屋管理局《關于商品住宅實行套內(nèi)建筑面積計價有關問題的通知》中有關經(jīng)濟適用住房面積出現(xiàn)誤差的處理方法，規(guī)定商品房在銷售時應同時標明每套房屋的套內(nèi)建筑面積單價和建筑面積基準價格，房屋竣工后，根據(jù)面積實測數(shù)據(jù)計算，以所購住房套內(nèi)建筑面積計價結(jié)算的房價款大于以所購住房建筑面積價格計價結(jié)算的房價款時，按所購住房建筑面積價格結(jié)算房價款?；蛘哌M一步規(guī)定，商品房的建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實測面積與合同約定面積的差異發(fā)生不等比增長或反向變化時，由購房者選擇是以建筑面積還是以套內(nèi)建筑面積的差異結(jié)算房價款。 你好哦啊，8
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