【正文】 理中心；兩翼延伸、西動東靜，是指在東西兩側建立吧群形成吧市，其中西側以動態(tài)活動吧群為主，東側以修養(yǎng)、陶冶情操吧群為主；整個項目分類：生態(tài)系統(tǒng)：柳林、灌木、蘆葦、河流、水塘、魚類、荷花、蓮藕、野菜人文藝術系統(tǒng)：船吧、書吧、茶吧、美術、中醫(yī)、足療、……高科技：飛吧、影象本項目利潤的來源確定整體開發(fā)經營思路，面向全國統(tǒng)一招商，由各吧市各自經營，本公司只收取管理費用（可按經營額抽成或定額收取兩種方式）；吧市以外的經營項目，由公司管理機構進行統(tǒng)一管理，收益自我分配；項目經營群體的條件范圍：全國條件：有理想、有特長、有市場、有錢、有閑的投資者方式：招商會、媒體、網(wǎng)絡等項目定位的客戶群體都市人的減壓艙，成功人士的加油站五、項目實施計劃旅游項目對一個地區(qū)有很強的綜合性效益，可以帶動一個地區(qū)的經濟發(fā)展，也可以改變該地區(qū)的文化定位，對區(qū)域經濟、人文、自然環(huán)境都具有很深刻的影響。項目從無到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學規(guī)劃，精心設計，嚴格監(jiān)控施工質量，盡職盡責的做好項目的開發(fā)建設的管理工作。(一)開發(fā)分期投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。有關旅游投資評價，見附件《旅游項目投資評價綱要》。旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。 根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業(yè)運作三個階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業(yè)準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。 (二)投資決策投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。 (三)合同簽定 目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開發(fā)面臨很大政策風險。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對旅游項目開發(fā)產生重要影響。 旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發(fā)展要求的、非產業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發(fā)與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。 合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設用地。 (四)架構管理 合同簽定后，應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構架與管理制度。 開發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養(yǎng)，設立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務部門。他們的職能分別為： 前期工作部。負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。 工程管理部。以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。景區(qū)管理部。負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經濟收益和社會影響力。 (五)產品策劃及項目運作策劃 項目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應及時啟動項目策劃工作。項目策劃不是旅游規(guī)劃。項目策劃包括旅游產品的策劃及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。 (六)規(guī)劃、設計 兵馬未動，糧草先行，規(guī)劃設計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護等許多內容。 國家對旅游規(guī)劃和建筑設計都實行資質認證制度。國家旅游局先后公布了甲、乙兩批44家旅游規(guī)劃設計單位（詳細名錄見國家旅游局網(wǎng)站）。規(guī)劃、設計的基本程序是：勘察－規(guī)劃－設計方案－初步設設計－施工圖設計。 新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構進行旅游項目設計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經建委審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設計院進行審核，并提出修改意見。大型項目要組織工程、結構、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經審批的施工圖不得使用。 (七)政府審批事項辦理推進 前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。 在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關健。項目建議書是立項的重要文件，在內容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書及相關文件，到政府相關部門征求意見，爭取獲得發(fā)改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機構編撰項目建議書、可研報告，因為專業(yè)機構在技術分析和協(xié)調各方面關系上具有明顯的優(yōu)勢。 (八)資金運作與招商引資 現(xiàn)代社會，獨立完成綜合性旅游項目，即不經濟，也不現(xiàn)實。一個成功的企業(yè)，應該是一個善于借助任何項目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機構實施有效開發(fā)，將自己的風險降到最低，控制最大的長期盈利。 建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。 信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進行銀行融資。 在不失控制權的基礎上，投資商可根據(jù)對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資本金。 對于項目的附屬工程，如景區(qū)的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業(yè)投資人，對設施游樂、酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。 (九)建設準備與工程建設 項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開始前，項目開發(fā)建設單位必須組建項目法人，委任項目經理，落實建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。 在工程施工期間，以項目經理為首和項目法人機構負責協(xié)調各方，監(jiān)督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。 旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。 建設開工前，有很多準備工作，除前述的立項、規(guī)劃、設計、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質量控制、進度控制、財務控制、監(jiān)理等等工作。 項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會（小組）進行驗收。規(guī)模大、復雜的綜合性旅游項目要進行初驗，或分階段進行，然后進行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^后，項目正式投入使用。 (十)開業(yè)運作 項目完成工程建設，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負責，它應在工程竣工前，進行生產（營業(yè)）準備工作。工作內容是：籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度。 景區(qū)管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書）等相關資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。取得旅游經營許可證后，旅游經營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務、物價及其它相關部門辦理開業(yè)手續(xù)。 景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務人員，包括導游（講解員），技術維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等等，這許多屬于軟件建設，必需通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。 開業(yè)還有一個極為重要的方面，就是營銷。建立營銷隊伍是基礎，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達到一炮打響的目標，是開業(yè)營銷的重點。旅游景點在開業(yè)后的13個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。六、項目推廣及計劃概念提煉整體概念：藝術天堂、未來星空、浩瀚宇宙、農家樂園、江邊風情、異域風光等各吧市概念：船工廠、小宇宙、空中飛人、太空超人、品天下茗茶、悟人生之迷等推廣方式詳細的推廣方式在確定具體的經營項目之后再進行策劃。結 語八卦洲作為新型的生態(tài)旅游開發(fā)項目，在目前經濟穩(wěn)定、旅游出行人數(shù)日益增長的大好形勢之下，具有良好的發(fā)展前景。本報告作為該項目前期的策劃分析，肯定了在八卦洲發(fā)展該項目的可行性，初步判定項目開發(fā)的方向，以及旅游產品的種類。項目策劃不同于項目規(guī)劃，本策劃只能判定項目發(fā)展的方向和路線，具體的規(guī)劃方案需要聘請專業(yè)的規(guī)劃公司進行。另外在土地取得等方面建議慎重行事，在初步規(guī)劃方案確定之后，要確定項目的用地方式。47 /