【正文】 理中心；兩翼延伸、西動?xùn)|靜，是指在東西兩側(cè)建立吧群形成吧市，其中西側(cè)以動態(tài)活動吧群為主，東側(cè)以修養(yǎng)、陶冶情操吧群為主；整個項(xiàng)目分類：生態(tài)系統(tǒng)：柳林、灌木、蘆葦、河流、水塘、魚類、荷花、蓮藕、野菜人文藝術(shù)系統(tǒng)：船吧、書吧、茶吧、美術(shù)、中醫(yī)、足療、……高科技：飛吧、影象本項(xiàng)目利潤的來源確定整體開發(fā)經(jīng)營思路，面向全國統(tǒng)一招商，由各吧市各自經(jīng)營，本公司只收取管理費(fèi)用（可按經(jīng)營額抽成或定額收取兩種方式）；吧市以外的經(jīng)營項(xiàng)目，由公司管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，收益自我分配；項(xiàng)目經(jīng)營群體的條件范圍：全國條件：有理想、有特長、有市場、有錢、有閑的投資者方式：招商會、媒體、網(wǎng)絡(luò)等項(xiàng)目定位的客戶群體都市人的減壓艙，成功人士的加油站五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃旅游項(xiàng)目對一個地區(qū)有很強(qiáng)的綜合性效益，可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以改變該地區(qū)的文化定位，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文、自然環(huán)境都具有很深刻的影響。項(xiàng)目從無到有，牽涉到眾多方面利益，必須科學(xué)規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，嚴(yán)格監(jiān)控施工質(zhì)量，盡職盡責(zé)的做好項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的管理工作。(一)開發(fā)分期投資商對一項(xiàng)旅游資源或項(xiàng)目感興趣，到?jīng)Q定進(jìn)行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項(xiàng)目開發(fā)價值的評價。有關(guān)旅游投資評價，見附件《旅游項(xiàng)目投資評價綱要》。旅游項(xiàng)目從投資興趣產(chǎn)生到項(xiàng)目建成交付使用，必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨(dú)立，卻不孤立存在，它們之間相互聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中，各項(xiàng)工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上形成先后次序，不可人為逆轉(zhuǎn)或任意顛倒先后次序。 根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況，可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準(zhǔn)備、工程建設(shè)、開業(yè)運(yùn)作三個階段；按具體的工作內(nèi)容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期、開工準(zhǔn)備與政府審批期、資金運(yùn)作與建設(shè)工程期、開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期，五個工作期各自獨(dú)立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。 (二)投資決策投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進(jìn)行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項(xiàng)目投資價值評價報告》，以作為決策依據(jù)。 (三)合同簽定 目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制，導(dǎo)致旅游項(xiàng)目開發(fā)面臨很大政策風(fēng)險。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對旅游項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。 旅游項(xiàng)目開發(fā)，一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源，都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)（特別是交通、水電等），是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。 合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。 (四)架構(gòu)管理 合同簽定后，應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，并建立開發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。 開發(fā)管理，應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應(yīng)著眼于人力資源培養(yǎng)，設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為： 前期工作部。負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容：委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研；委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃；委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。 工程管理部。以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部，負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。景區(qū)管理部。負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實(shí)景區(qū)運(yùn)營必備的人、財(cái)、物，提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。 (五)產(chǎn)品策劃及項(xiàng)目運(yùn)作策劃 項(xiàng)目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應(yīng)及時啟動項(xiàng)目策劃工作。項(xiàng)目策劃不是旅游規(guī)劃。項(xiàng)目策劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計(jì)、收入模式、營銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃》。 (六)規(guī)劃、設(shè)計(jì) 兵馬未動，糧草先行，規(guī)劃設(shè)計(jì)是建筑開工前的重要工作。項(xiàng)目策劃完成后，或與此同步進(jìn)行，應(yīng)該聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計(jì)劃、社會效益、環(huán)境保護(hù)等許多內(nèi)容。 國家對旅游規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)都實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證制度。國家旅游局先后公布了甲、乙兩批44家旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)單位（詳細(xì)名錄見國家旅游局網(wǎng)站）。規(guī)劃、設(shè)計(jì)的基本程序是：勘察－規(guī)劃－設(shè)計(jì)方案－初步設(shè)設(shè)計(jì)－施工圖設(shè)計(jì)。 新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)。小型項(xiàng)目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計(jì)方案，初步設(shè)計(jì)方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)方案要報送經(jīng)建委審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院進(jìn)行審核，并提出修改意見。大型項(xiàng)目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學(xué)等專家進(jìn)行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù)，法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。 (七)政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn) 前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項(xiàng)審批。其中，發(fā)改委立項(xiàng)，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請，國債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準(zhǔn)；土地規(guī)劃審批；建設(shè)土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實(shí)；施工圖的審查；建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等，十分繁雜。 在眾多的報批工作中項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究報告批復(fù)最為關(guān)健。項(xiàng)目建議書是立項(xiàng)的重要文件，在內(nèi)容和格式上有嚴(yán)格的要求。投資者持項(xiàng)目建議書及相關(guān)文件，到政府相關(guān)部門征求意見，爭取獲得發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)。對于一些綜合性大型項(xiàng)目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編撰項(xiàng)目建議書、可研報告，因?yàn)閷I(yè)機(jī)構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢。 (八)資金運(yùn)作與招商引資 現(xiàn)代社會，獨(dú)立完成綜合性旅游項(xiàng)目，即不經(jīng)濟(jì)，也不現(xiàn)實(shí)。一個成功的企業(yè)，應(yīng)該是一個善于借助任何項(xiàng)目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施有效開發(fā)，將自己的風(fēng)險降到最低，控制最大的長期盈利。 建設(shè)投資之前，應(yīng)該確定合作伙伴，落實(shí)投資種子資金。一般而言，項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資，用少量種子資金起動項(xiàng)目，利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。 信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口，應(yīng)該積極進(jìn)行銀行融資。 在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上，投資商可根據(jù)對項(xiàng)目的安排，應(yīng)該把項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)為有限責(zé)任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴(kuò)大公司資本金。 對于項(xiàng)目的附屬工程，如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，應(yīng)拿出一部分項(xiàng)目進(jìn)行招商引資，引入相關(guān)的專業(yè)投資人，對設(shè)施游樂、酒店等等子項(xiàng)目，進(jìn)行合作或獨(dú)立投資。 (九)建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè) 項(xiàng)目建設(shè)期主要由工程管理部負(fù)責(zé)。在施工開始前，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項(xiàng)目法人，委任項(xiàng)目經(jīng)理，落實(shí)建設(shè)資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。 在工程施工期間，以項(xiàng)目經(jīng)理為首和項(xiàng)目法人機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各方，監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量，保證工程按設(shè)計(jì)要求和合同要求完成。 旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個方面。 建設(shè)開工前，有很多準(zhǔn)備工作，除前述的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準(zhǔn)備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、財(cái)務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。 項(xiàng)目工程結(jié)束后，項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作?？⒐を?yàn)收標(biāo)志旅游項(xiàng)目建設(shè)階段結(jié)束，是全面考核建設(shè)成果、檢驗(yàn)設(shè)計(jì)施工質(zhì)量的重要步驟。竣工驗(yàn)收一般由項(xiàng)目可研批復(fù)單位牽頭組成驗(yàn)收委員會（小組）進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)模大、復(fù)雜的綜合性旅游項(xiàng)目要進(jìn)行初驗(yàn)，或分階段進(jìn)行，然后進(jìn)行全項(xiàng)目驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收通過后，項(xiàng)目正式投入使用。 (十)開業(yè)運(yùn)作 項(xiàng)目完成工程建設(shè)，與開業(yè)運(yùn)行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財(cái)物齊備，并且還要有切實(shí)可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負(fù)責(zé)，它應(yīng)在工程竣工前，進(jìn)行生產(chǎn)（營業(yè)）準(zhǔn)備工作。工作內(nèi)容是：籌集營運(yùn)資金；招聘、培訓(xùn)員工；采購生產(chǎn)物資，建立供貨渠道；制定營銷計(jì)劃；健全規(guī)章制度。 景區(qū)管理部在竣工驗(yàn)收結(jié)束后，持竣工驗(yàn)收單（證書）等相關(guān)資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經(jīng)營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)（點(diǎn)）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。取得旅游經(jīng)營許可證后，旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。 景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員，包括導(dǎo)游（講解員），技術(shù)維護(hù)，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等，這許多屬于軟件建設(shè)，必需通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作，才能到位運(yùn)行。 開業(yè)還有一個極為重要的方面，就是營銷。建立營銷隊(duì)伍是基礎(chǔ)，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達(dá)到一炮打響的目標(biāo)，是開業(yè)營銷的重點(diǎn)。旅游景點(diǎn)在開業(yè)后的13個月進(jìn)入正式運(yùn)營階段。正式開業(yè)營運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn)，可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。六、項(xiàng)目推廣及計(jì)劃概念提煉整體概念：藝術(shù)天堂、未來星空、浩瀚宇宙、農(nóng)家樂園、江邊風(fēng)情、異域風(fēng)光等各吧市概念：船工廠、小宇宙、空中飛人、太空超人、品天下茗茶、悟人生之迷等推廣方式詳細(xì)的推廣方式在確定具體的經(jīng)營項(xiàng)目之后再進(jìn)行策劃。結(jié) 語八卦洲作為新型的生態(tài)旅游開發(fā)項(xiàng)目，在目前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、旅游出行人數(shù)日益增長的大好形勢之下，具有良好的發(fā)展前景。本報告作為該項(xiàng)目前期的策劃分析，肯定了在八卦洲發(fā)展該項(xiàng)目的可行性，初步判定項(xiàng)目開發(fā)的方向，以及旅游產(chǎn)品的種類。項(xiàng)目策劃不同于項(xiàng)目規(guī)劃，本策劃只能判定項(xiàng)目發(fā)展的方向和路線，具體的規(guī)劃方案需要聘請專業(yè)的規(guī)劃公司進(jìn)行。另外在土地取得等方面建議慎重行事，在初步規(guī)劃方案確定之后，要確定項(xiàng)目的用地方式。47 /