【正文】 、廖仲愷全市面積6516平方公里（包括郊縣），其中市區(qū)面積867,21平方公里。西晉末年始稱建康，其后東晉、宋、齊、梁、陳均建都于此，歷史上稱六朝。南京已有2460多年的建城史。南京是我國(guó)著名的古都之一，歷史文化名城。47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年均氣溫16℃，年均降水量1106毫米，無霜期237天。三、八卦洲實(shí)施旅游戰(zhàn)略的可行性(一)南京旅游城市及旅游景點(diǎn)的規(guī)模效應(yīng)南京市基本概況：南京地處我國(guó)東西大動(dòng)脈長(zhǎng)江與南北大動(dòng)脈京滬鐵路的交匯點(diǎn)，東距長(zhǎng)江入?？诩s300公里，被譽(yù)為“東南門戶，南北咽喉”，“鐘山龍?bào)矗腔⒕帷?，是我?guó)著名的六朝古都、江蘇省省會(huì)、長(zhǎng)江中下游地區(qū)重要的中心城市。高度緊張的工作，使人們對(duì)環(huán)境、放松、鍛煉、康體有一種渴望。第八：旅游者對(duì)旅游產(chǎn)品的體驗(yàn)性要求變高，旅游中娛樂傾向增強(qiáng)旅游在古文中的含義是：旅表示行走，游是游覽，主要是通過觀賞來達(dá)到賞心悅目，陶冶情操的目的，這種旅游的觀念在很長(zhǎng)時(shí)間里影響了我們對(duì)旅游的認(rèn)知和理解。第七：對(duì)旅游商品組合的選擇逐漸理性化黃金周的實(shí)施，使渴望旅游的人們的旅游需求得以很大程度上的釋放，人們紛紛趕往為數(shù)不多的幾大傳統(tǒng)的風(fēng)景名勝之地，或者是跟風(fēng)，或者是主動(dòng)，造成了風(fēng)景名勝擁堵不堪，游覽者興味索然。隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的自由時(shí)間會(huì)越來越多，可以預(yù)見旅游動(dòng)機(jī)的層次將逐漸提升。由于旅游是人類社會(huì)發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物，旅游是在休憩、康體、審美、修學(xué)、交流的共同驅(qū)動(dòng)下形成的，因此，二、三層次之間并不存在時(shí)間上和階段上的高低。人本主義原則 ：是指把以人為本，遵循人體生理與心理的規(guī)律，滿足人類審美、修學(xué)、交流、康體、休憩及整個(gè)生活方式需求作為第一要義的原則。旅游領(lǐng)域的個(gè)性化發(fā)展趨勢(shì)日漸顯現(xiàn)，如近幾年興起的背包族、自行車旅行、徒步旅行等。在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，旅游消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)日益明顯并且加劇，細(xì)分的市場(chǎng)需求成為旅游產(chǎn)品開發(fā)和管理的基礎(chǔ)。90年代以后國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)不再是統(tǒng)一低層次的消費(fèi)，旅游消費(fèi)的分布現(xiàn)狀如圖：　　由于旅游消費(fèi)者的上下流動(dòng)，一部分潛在消費(fèi)者隨著經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)化為低層旅游消費(fèi)者，現(xiàn)實(shí)旅游消費(fèi)者內(nèi)部也根據(jù)消費(fèi)能力分出高中低層，三個(gè)層次的旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品的需求逐漸分化，呈現(xiàn)初級(jí)的市場(chǎng)細(xì)分狀態(tài)。近20年來國(guó)內(nèi)旅游客源市場(chǎng)需求也經(jīng)歷著參差不齊，復(fù)雜多樣的變化和發(fā)展，對(duì)此總結(jié)了以下十大趨勢(shì)：第一：旅游消費(fèi)者對(duì)旅游產(chǎn)品類型的需求呈多樣化發(fā)展80年代，旅游者主要是對(duì)自然景觀和古跡景觀的觀賞性游覽，集中在對(duì)國(guó)內(nèi)幾大風(fēng)景名勝地的旅游上，如：桂林山水、長(zhǎng)城、兵馬俑等等，到了90年代，景觀類型增多，水域風(fēng)光、地文景觀，極地景觀、沙漠景觀、草原景觀等等，消費(fèi)者希望通過旅游看到不同種類的景觀。消費(fèi)者的旅游需求是旅游發(fā)展的根本動(dòng)力；政府的宏觀政策給旅游消費(fèi)提供時(shí)間和法律支持，并從宏觀上調(diào)整產(chǎn)業(yè)發(fā)展線路；旅游資源的開發(fā)和管理為旅游提供消費(fèi)空間，受消費(fèi)者的需求的制約，同時(shí)也引導(dǎo)消費(fèi)方向。二、國(guó)內(nèi)旅游形勢(shì)分析(一)旅游發(fā)展階段簡(jiǎn)析１、階段認(rèn)知我國(guó)對(duì)旅游業(yè)的普遍認(rèn)知，可以分為四個(gè)階段：１）1978年以前，旅游是政治接待和文化事業(yè)；２）19781992年，旅游轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，是可以創(chuàng)造價(jià)值帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)；３）19921999，旅游成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；４）2000年以后，旅游被目為動(dòng)力產(chǎn)業(yè)，成為可以帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要消費(fèi)動(dòng)力。這種良好的局面是近年來少見的，預(yù)示著南京經(jīng)濟(jì)又實(shí)現(xiàn)了新的跨越。%，,%,，%。積極扶持重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)做大做強(qiáng)，營(yíng)業(yè)收入超100億元的企業(yè)達(dá)33家，新增11家。結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷提高。江蘇省旅游發(fā)展形勢(shì)全省經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，宏觀調(diào)控取得積極成效。首次突破10億人次大關(guān)，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)到4711億元，國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游業(yè)總收入為6840億元。2005年世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易形勢(shì)仍然呈良好態(tài)勢(shì)，旅游業(yè)發(fā)展前景也比較樂觀。美國(guó)等北美國(guó)家旅游業(yè)在受“”恐怖襲擊事件影響連續(xù)三年下滑后，2004年開始恢復(fù)，并獲得積極成果。目 錄一、國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展情況………………………………………………………4二、國(guó)內(nèi)旅游形勢(shì)分析………………………………………………………………………7(一)旅游發(fā)展階段簡(jiǎn)析…………………………………………………………………7(二)旅游消費(fèi)者市場(chǎng)的十大趨勢(shì)………………………………………………………10三、八卦洲實(shí)施旅游戰(zhàn)略的可行性………………………………………………………20(一)南京旅游城市及旅游景點(diǎn)的規(guī)模效應(yīng)……………………………………………20(二)八卦洲具備旅游開發(fā)的基本條件…………………………………………………27四、本項(xiàng)目初步策劃……………………………………………………………………31 (一)支撐本項(xiàng)目實(shí)施的思想理念………………………………………………………31(二)游憩方式設(shè)計(jì)的內(nèi)容………………………………………………………………42 (三)按資源分類的游憩方式一覽表……………………………………………………為確保項(xiàng)目實(shí)施的可行性，本文主要從國(guó)際國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)、八卦洲的旅游資源等情況，對(duì)八卦洲是否具備開發(fā)條件進(jìn)行了初步的論證。南京市柳林吧市項(xiàng)目可行性分析序 言擬開發(fā)的“柳林吧市”，位于江蘇省南京市棲霞區(qū)八卦洲鎮(zhèn)八卦洲島上，規(guī)劃地塊位于八卦洲集鎮(zhèn)以南、二橋以西的原鎮(zhèn)政府直管的養(yǎng)殖場(chǎng)。并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了提出了項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)理念以及旅游項(xiàng)目的展現(xiàn)形式等。51（四）本項(xiàng)目初步規(guī)劃…………………………………………………………………53五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃…………………………………………………………………………55六、項(xiàng)目推廣及計(jì)劃………………………………………………………………………64一、國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)(一)世界整體旅游情況國(guó)際旅游形勢(shì)根據(jù)世界旅游組織的統(tǒng)計(jì)，2004年國(guó)際入境旅游人數(shù)創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，比2003年增長(zhǎng)10%。墨西哥、加勒比地區(qū)、中美洲地區(qū)以及南美洲國(guó)家入境游客大增，增長(zhǎng)幅度估計(jì)超過了10%。國(guó)內(nèi)旅游形勢(shì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家旅游局公布的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2004年中國(guó)旅游業(yè)全面恢復(fù)振興并有突破性發(fā)展。中國(guó)公民出境人數(shù)達(dá)到2885。%。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較快發(fā)展。堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓、分類指導(dǎo)的原則，合理調(diào)整固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，治理整頓土地市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，千方百計(jì)解決經(jīng)濟(jì)生活中的突出矛盾，一些不健康不穩(wěn)定因素得到抑制。%。 旅游發(fā)展情況2004年，南京市接待國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)2866萬人次，增長(zhǎng)27%。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，旅游是將無價(jià)值的閑暇時(shí)光，變成有價(jià)值的閑暇時(shí)光；旅游是拉動(dòng)內(nèi)需的重要途徑，同時(shí)是提高國(guó)民生活質(zhì)量的重要標(biāo)志。(二)、旅游消費(fèi)者市場(chǎng)的十大趨勢(shì)下面從消費(fèi)者市場(chǎng)的需求和行為角度來闡述中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展?fàn)顟B(tài)和趨勢(shì)。除了傳統(tǒng)的山水風(fēng)光、文物古跡和民族風(fēng)情等旅游產(chǎn)品外，對(duì)生態(tài)旅游也表現(xiàn)出極大的需求。其中高層旅游消費(fèi)者從純粹的觀光型旅游轉(zhuǎn)化成度假型休閑，中層旅游者則需要更廣泛的旅游產(chǎn)品，低層旅游消費(fèi)者絕大部分是觀光旅游。第四：消費(fèi)者旅游方式多樣化、個(gè)性化發(fā)展從組織方式上看，最早的旅游由于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)很少，人們不得不自己組織去旅游，隨之，旅行社等中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)參加旅游團(tuán)旅游成為值得炫耀的事情，到了90年代末期，人們又受不了旅行社的種種制約，重新選擇旅游方式，出現(xiàn)了今天這種旅游方式繁多的局面，目前的旅游方式大致有如下幾種：家庭自助游、朋友自助游、單獨(dú)旅游、單位組織、參加旅行社等，自助旅游成為人們的主要出游方式。第五：旅游動(dòng)機(jī)的重要性呈梯狀，需求層次從低級(jí)向高級(jí)轉(zhuǎn)變。 旅游的需求，是一種高級(jí)的需求。 但其他層次之間，存在從低到高逐步發(fā)展的規(guī)律： 基礎(chǔ)需求——旅游基本需求——體驗(yàn)需求——生活方式需求 從個(gè)體而言，人們總是從修學(xué)、審美、休憩、康體、交流等某種需求，或幾種需求結(jié)合出發(fā)，開始旅游生涯 ；當(dāng)旅游多年，積累豐富以后，開始尋求不同于日常生活也不同于一般旅游的體驗(yàn)式旅游 ；當(dāng)體驗(yàn)式旅游達(dá)到了一定的積累，一部分人將會(huì)追求旅游作為一種生活方式，一種定時(shí)、不定時(shí)的，與工作、日常生活同樣重要的生活方式，一種自我實(shí)現(xiàn)中不可缺少的生存方式目前國(guó)內(nèi)旅游者的旅游動(dòng)機(jī)主要是放松和刺激，由于現(xiàn)代社會(huì)充滿了競(jìng)爭(zhēng)和工作壓力，勞動(dòng)仍然是人們獲取生活資料的主要手段，人們需要借助于旅游來輕松頭腦、擺脫煩惱、休養(yǎng)生息，并給后續(xù)的工作和學(xué)習(xí)注入新的活力。第六：旅游消費(fèi)者決策時(shí)間變短，對(duì)媒體依賴程度提高旅游決策時(shí)間變短的原因有兩個(gè)：其一：旅游還是稀有商品的時(shí)候，旅游一次需要很長(zhǎng)時(shí)間的資金和認(rèn)知的積累才能決定旅游的目的地和旅游方式，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和閑暇時(shí)間的增多，尤其是隨著黃金周的開始，人們出游的頻率提高，出游次數(shù)由以前的幾年一次、一年一次逐漸增多至一年幾次，城市周邊游的頻率更高。經(jīng)過幾年的痛苦嘗試，人們逐漸從假日旅游備受擁擠之苦中清醒過來，開始更加理智地分析，大量收集旅游景點(diǎn)的接待游客信息，盡量避開旅游高峰人群。目前以觀賞為目的的旅游仍占主體地位，但是在觀賞中對(duì)情景的體驗(yàn)和娛樂的需求明顯增高，從媒體上越來越泛濫的娛樂節(jié)目上可以找到這種趨勢(shì)，人們?cè)絹碓较胗H身體驗(yàn)?zāi)撤N自己不熟悉的文化、風(fēng)俗或者其它的情景。特別是非典之后，成為全民性傾向。1992年列中國(guó)城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”第五名及城市投資硬環(huán)境“40優(yōu)”之一。歷史沿革：南京市現(xiàn)轄10個(gè)區(qū)5個(gè)縣，面積6516平方公里，人口約520萬。歷史上曾有十個(gè)朝代在此建都，向稱“十朝都會(huì)”。初名越城，戰(zhàn)國(guó)時(shí)楚國(guó)在石頭山上置金陵邑。唐代稱升州，宋易名為江寧。南京市主要風(fēng)景區(qū)鐘山風(fēng)景名勝區(qū)是國(guó)務(wù)院公布的44個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)之一。何香凝合葬墓、中山植物園、前湖、紫霞湖、蔣介石墓址正氣亭、紫金山天文臺(tái)、徐達(dá)墓、常遇春墓、李文忠墓、航空烈士公墓、定林山莊、玄武湖等。主要游覽點(diǎn)有：石頭城、莫愁湖公園、清涼山公園、奇石觀賞館、龜鱉博物館、古林公園、侵華日軍南京大屠殺遇難同胞紀(jì)念館等。山有五峰，南為主峰北固山，山下有石洞，深邃幽曲，居中的稱中峰，山上有仙人臺(tái)、虎跑泉，西北兩峰對(duì)峙而立，人稱夾蘿峰，又名夾騾峰。降及明清，這里歌樓舞榭，琴聲酒器，徹夜不絕，盛極一時(shí)。游覽景點(diǎn)：秦淮河、夫子廟、學(xué)宮、貢院、東西市場(chǎng)、烏衣巷、桃葉渡、瞻園、明代城垣和中華門城堡、民俗博物館、白鷺洲公園、周處臺(tái)、秦淮小公園等?？上н@些古跡在歷代戰(zhàn)火中消亡了?！按号Ｊ祝飾肌?，牛首山、棲霞山是南京人春、秋兩季外出游覽的勝地。九五期間初步建成以古文化為主題的觀光旅游區(qū)。本區(qū)自然景觀優(yōu)美，冷泉眾多，溫泉資源豐富，適宜發(fā)展休閑度假、會(huì)議、療養(yǎng)、狩獵等旅游項(xiàng)目，規(guī)劃在浦口珍珠泉建設(shè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。旅游總收入首次突破了300億元大關(guān)，達(dá)到320億元，%，拉動(dòng)南京市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。 同時(shí)洲上