【正文】 活服務(wù)中心以及后勤保障系統(tǒng)：醫(yī)、學(xué)、研一體化為特色，為醫(yī)患提供現(xiàn)代化健康、全面生活配套服 務(wù)設(shè)施，力爭建成某醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)的大后勤基地27 / 39第 5 章 投資估算與資金籌措167。、項(xiàng)目總開發(fā)成本167。、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目由某 xx 醫(yī)院建設(shè)，項(xiàng)目總用地面積 1300 畝。根據(jù)目前建設(shè)和規(guī)劃，該地塊通路、通電、通水，滿足三通。項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化綜合醫(yī)療服務(wù)體，總建筑面積 229269 平方米。主要技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)摸擬項(xiàng)目 建筑面積（平米） 備注門診部 30000 日門診人數(shù) 2500 人住院部 76000 760 張床位醫(yī)技樓 手術(shù)室 65 間各類手術(shù)室科研中心 9800 25 間實(shí)驗(yàn)室，40 張觀察床位康復(fù)中心 5000 醫(yī)療 康復(fù)、保健養(yǎng)生為特色康復(fù)公寓 30000 醫(yī)療 康復(fù)、保健養(yǎng)生為特色現(xiàn)代醫(yī)療綜合配套體，包括生活中心 18000專家公寓 25000后勤輔助系統(tǒng) 7500合計(jì) 229269全面生活配套服務(wù)設(shè)施，某醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)的大后勤基地28 / 39167。、項(xiàng)目工程進(jìn)度估計(jì)2022 至 2022 年在太平鎮(zhèn)用 1300 畝左右土地，分三期完成門診，住院，醫(yī)學(xué)研究，教學(xué)培訓(xùn)，后勤輔助， 專家公寓，康復(fù)公寓，生活配套，綠化建設(shè)為一體的現(xiàn)代綜合醫(yī)院。167。、項(xiàng)目投資構(gòu)成項(xiàng)目的總投資主要包括以下幾項(xiàng)：（1）土地使用權(quán)出讓金及使土地達(dá)到三通一平可使用狀態(tài)的所有費(fèi)用；（2）建造費(fèi)用（含前期、土建、基礎(chǔ)設(shè)施、裝修、綠化、監(jiān)理建設(shè)期、開發(fā)期間費(fèi)、管理 費(fèi)用等建設(shè)期內(nèi)所 發(fā)生相關(guān)費(fèi)用）；（3）不可預(yù)見費(fèi)，由于建設(shè)周期較長， 為建造費(fèi)用的 5％；（4）手術(shù)室建造（由于潔凈手術(shù)室建造費(fèi)用很高，故單獨(dú)列出土建外費(fèi)用）；（5）設(shè)備購置費(fèi)用167。、項(xiàng)目投資估算167。、土地成本土地使用權(quán)出讓金及使土地達(dá)到三通一平可使用狀態(tài)的所有費(fèi)用。本項(xiàng)目開發(fā)商獲取土地單位成本約為 7 萬元/畝，1300 畝合計(jì)為 9100 萬元。167。、建造費(fèi)用這里的建造費(fèi)用采用概算指標(biāo)法與類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法相結(jié)合，以類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法得出項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的大致標(biāo)準(zhǔn)，作為概算指標(biāo)，結(jié)合不同的建筑面積，進(jìn)行 計(jì)算。項(xiàng)目建造費(fèi)用約為 萬元，以 229269 平方米的建筑面積計(jì)算，約 合 元/平米，詳見下表。29 / 39建造費(fèi)用估算表項(xiàng)目 建筑面積（平米） 預(yù)計(jì)建造單價(jià)（元） 總價(jià)（萬元）門診 30000 2650 7950住院部 76000 2650 20220醫(yī)技 2650 手術(shù)室 2650 科研中心 9800 2650 2597康復(fù)中心 5000 2650 1325康復(fù)公寓 30000 2650 7950生活中心 18000 2650 4770專家公寓 25000 1250 3125后勤輔助系統(tǒng) 7500 2650 合計(jì) 229269 2650 167。、不可預(yù)見費(fèi)由于建設(shè)周期較長，為建造費(fèi)用的 5％，合 計(jì)為 萬元。167。、潔凈手術(shù)室造價(jià)（不含土建）65 間不同潔凈級(jí)別的手術(shù)室，根據(jù)常規(guī)估計(jì)，除土建外建造費(fèi)用為 2600 萬元。167。、設(shè)備購置費(fèi)用根據(jù)三級(jí)甲等醫(yī)院常規(guī)設(shè)備購置標(biāo)準(zhǔn)，平均每床位為 萬元，本項(xiàng)目床位 760 張， 項(xiàng)目設(shè)備購置費(fèi) 用合計(jì)為 萬元。167。、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有二個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款。30 / 39土地相關(guān)費(fèi)用和部分建設(shè)費(fèi)由自身支付，剩余部分由銀行貸款補(bǔ)足。同時(shí)，由于醫(yī)院建設(shè)的特殊性，不產(chǎn)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。167。、項(xiàng)目投資成本匯總項(xiàng)目總成本匯總表序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬元）1 土地購置成本 91002 建造費(fèi)用 3 手術(shù)室建造費(fèi)用（不含土建） 26004 不可預(yù)見費(fèi) 5 設(shè)備購置費(fèi) （三）合計(jì) 167。、項(xiàng)目收益部分預(yù)期167。、收入預(yù)期建成后，項(xiàng)目收入隨時(shí)間增長而增長，根據(jù)太平新區(qū)的規(guī)劃進(jìn)度，按開 發(fā)和地塊成熟度來估計(jì)，10 年后，即 2022 年，項(xiàng)目取得 滿額年收入。項(xiàng)目建成后年收入估算表項(xiàng)目 年收入（萬元）估算依據(jù)門診收入 17625每日門診病人數(shù) 2500 人，扣除急診日，年 門診時(shí)間為 300 天，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，門診病人日支出 235 元。住院收入 760 床，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，病床周轉(zhuǎn)率為 ，故病床使用次數(shù)為 24548，常規(guī)經(jīng)驗(yàn)住院人均支出 8300 元康復(fù)中心和康復(fù)公寓8640600 床，常規(guī)經(jīng)驗(yàn)人均支出 10000 元，周 轉(zhuǎn)率 ，故病床使用次數(shù)為 864031 / 39其它收入 1200 食堂、小 賣部、停 車、住宿等合計(jì) 167。、項(xiàng)目經(jīng)營稅費(fèi)估算本項(xiàng)目為醫(yī)院，具有特殊性，不考慮經(jīng)營稅費(fèi)。167。、完全建成后年支出預(yù)期項(xiàng)目建成后年支出估算表項(xiàng)目 年支出（萬元） 估算依據(jù)工 資 、獎(jiǎng)金及福利等一切人員開支 60001500 人，人均 40000 元每年。藥費(fèi) 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，藥費(fèi)一般占收入 ％耗材（高低值耗材）及管理費(fèi)用及其它（水、電氣、燃料等）5500 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)合計(jì) 167。、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)167。、靜態(tài)評(píng)價(jià)對(duì)于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)靜態(tài)評(píng)價(jià)，由于投資期較長，并且利潤的獲得會(huì)隨時(shí)間增加而增加，所以采用投資回收期法較為合理（由于醫(yī)院經(jīng)營的特殊性，不涉及稅收）。經(jīng)過測算，本項(xiàng)目的投資回收期為 年。32 / 39項(xiàng)目建成后年收入、支出增長變化估算表年份 2022－2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022使用率 % % % % % % % %年收入 0 累計(jì)年收入 0 269308累計(jì)支出 342925累計(jì)盈余 116150 119842 120665 118329 112521 102892 73617年份 2022 2022 2020 2021 2022使用率 % % % % %年收入 累計(jì)年收入 累計(jì)支出 累計(jì)盈余 投資回收期計(jì)算表（按累計(jì)收益額計(jì)算法）回收投資額年份 投資額經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 凈收入累計(jì)未回收投資額1234 0 5 6 7 8 33 / 399 10 11 12 13 14 15 16 167。、動(dòng)態(tài)盈利能力分析動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)分析法是考慮資金的時(shí)間價(jià)值的分析方法。主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 指標(biāo)和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)指標(biāo) 。根據(jù)前述數(shù)據(jù)，由于本項(xiàng)目側(cè)重于長期的社會(huì)效益，故取 50 年測算結(jié)果如下：? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）（I=8%）為： 萬元? 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為： ％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I0 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)， 凈現(xiàn)值大于或等零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取一般醫(yī)療企業(yè)常規(guī)收益率作為基準(zhǔn)收益率，故基準(zhǔn)收益率 I0 取為 8%。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指 項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出 項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率 時(shí)， 則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。167。、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論從各財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目有可以接受的靜態(tài)與動(dòng)態(tài)盈利能力。34 / 39從本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）評(píng)價(jià)和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）評(píng)價(jià)及投資回收期評(píng)價(jià)證明，本項(xiàng)目一次性高額投入，能 夠并側(cè) 重于獲取長期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。35 / 39市場調(diào)查數(shù)據(jù)資料某市居民醫(yī)療消費(fèi)調(diào)查新口味測試摘要選擇醫(yī)院就醫(yī)時(shí)，考慮的主要因素：選擇因素 第一重要因素第二重要因素第三重要因素綜合評(píng)分醫(yī)術(shù)\知名醫(yī)師 品牌\名氣 服務(wù) 價(jià)格 醫(yī)保定點(diǎn) 交通 規(guī)模 區(qū)位 專\特長 其他 商業(yè)保險(xiǎn)定點(diǎn) 醫(yī)療條件 醫(yī)院看病最讓消費(fèi)者不滿意的因素：麻煩因素 第一麻煩 第二麻煩第三麻煩綜合評(píng)分排隊(duì)等待 手續(xù)復(fù)雜 服務(wù)態(tài)度不好 醫(yī)生不負(fù)責(zé) 路標(biāo)不明 醫(yī)療費(fèi)高 醫(yī)術(shù)不精 藥價(jià)貴 價(jià)格不公開 交通不方便 醫(yī)生夸大病情 做不必要的檢查 診斷慢 環(huán)境不好 假藥 36 / 39老人和小孩就醫(yī)看病問題的不滿意因素：老人\小孩看病的麻煩 麻煩一 麻煩二綜合評(píng)分手續(xù)不簡便 服務(wù)態(tài)度不好 收費(fèi)高 不負(fù)責(zé) 醫(yī)生亂開藥 醫(yī)術(shù)不好 不人性化 看病時(shí)間段方便 老人的護(hù)理 床位不夠 希望通過醫(yī)院幫助自己解決的問題：希望醫(yī)院幫助您解決的問題 第一需要第二需要綜合評(píng)分公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 手續(xù)簡便 診治快捷 日常保健咨詢 服務(wù)態(tài)度要好 尋醫(yī)問藥咨詢處 出診 多開方便門診 提高效率 護(hù)理 醫(yī)生實(shí)際告訴病情 病后注意事項(xiàng) 不要誤診 細(xì)心聽病人敘述 預(yù)約看病 輕重病人分開 對(duì)小孩和老人的看病就醫(yī)的希望：對(duì)小孩\老人就醫(yī)現(xiàn)狀的看法 看法一 看法二 綜合評(píng)分價(jià)格要適中 簡化手續(xù) 服務(wù)好一些 設(shè)立一條龍服務(wù) 要及時(shí)診治 環(huán)境不好 應(yīng)設(shè)立專用通道 37 / 39保健品太多 溝通不利 要認(rèn)真負(fù)責(zé) 準(zhǔn)確確診 醫(yī)療技術(shù)要好 設(shè)立老年人專科 沒有上門服務(wù) 人性化 價(jià)格不講究 婦女兒童醫(yī)院少 希望醫(yī)院還應(yīng)增加的便利服務(wù)：需要的便利服務(wù) 選擇百分比簡化手續(xù) 上門出診 設(shè)立咨詢處 公開價(jià)格 延長看病時(shí)間 老年人通道 路標(biāo)清晰 醫(yī)院特色介紹 休息場所 專家門診 分重病區(qū)和普通區(qū) 固定醫(yī)生看病 化驗(yàn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確 建立健康檔案 心理咨詢 停車不方便 增加查房次數(shù) 開藥時(shí)多聽取病人的意見 冬天要有暖氣設(shè)備 電腦掛號(hào) 設(shè)立導(dǎo)醫(yī) 了解一家醫(yī)院的方式和渠道：了解醫(yī)院的方式 方式一 方式二 方式三 綜合評(píng)分朋友\親戚\同事 親身經(jīng)歷 報(bào)紙廣告 電視廣告 車身廣告 38 / 39某建造一家現(xiàn)代醫(yī)院（作為項(xiàng)目新口味測試用） ，該醫(yī)院有花園酒店式的醫(yī)療環(huán)境、國際一流醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療技術(shù)、星級(jí)酒店式的醫(yī)療服務(wù)、交通便利，消費(fèi)者對(duì)此的反映： 是否需要此類醫(yī)院 選擇頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比需要 109 不需要 22 無所謂 20 合計(jì) 151 需要的理由需要的理由 理由一理由二理由三綜合評(píng)分星級(jí)酒店式的 醫(yī)療設(shè)備好 有這個(gè)消費(fèi)層 醫(yī)療技術(shù)好 引入競爭 社會(huì)發(fā)展 與國外接軌 生活水平提高 有利于身心健康 交通方便 信譽(yù)好 選擇范圍廣 醫(yī)院太舊 市民狀注健康 價(jià)格高 旅游城市需要 管理好 此類醫(yī)院的選擇意愿度：是否愿意去 選擇頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比愿意 106 不愿意 23 無所謂 22 合計(jì) 151 39 / 39原因或理由：愿意的理由 理由一理由二理由三綜合評(píng)分醫(yī)療技術(shù)好 環(huán)境好 服務(wù)好 利于身心健康 交通方便 能治好病 價(jià)格高 病情需要會(huì)去 考慮自己的消費(fèi)水平 不愿意的理由 選擇頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比價(jià)格高 11 考慮自己的消費(fèi)水平 3 病情需要會(huì)去 1 不能用醫(yī)保 5 其他 3 合計(jì) 23 費(fèi)用考慮，即比在普通醫(yī)院就診高出 %：高出的百分比% 選擇頻數(shù) 百分比 有效百分比 累計(jì)百分比10 或以下 47 1120 41 2130 13 3140 3 4150 9 51 或以上 2 缺失 36 合計(jì) 151