成都市休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究-資料下載頁(yè)
2025-06-22 00:37本頁(yè)面
【正文】 216。目的性和可行性分析從國(guó)家目前有關(guān)土地政策制定的宗旨和目標(biāo)分析，一是解決投資增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，一是解決房地產(chǎn)土地市場(chǎng)較為混亂的局面，一是保護(hù)失地農(nóng)民的利益，還有一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)是解決土地批租中大量的腐敗問(wèn)題。但從已出臺(tái)的土地方面的規(guī)定和政策實(shí)施的具體效果看，希望通過(guò)“一刀切”的行政手段去解決土地交易市場(chǎng)中出現(xiàn)的腐敗問(wèn)題和農(nóng)民問(wèn)題是非常困難的。 216。后續(xù)工作計(jì)劃和安排 國(guó)土資源部方面已明確，第三輪全國(guó)土地規(guī)劃工作很快要啟動(dòng)，新的土地管理政策已在加緊擬訂中，包括出臺(tái)《土地利用規(guī)劃條例》、重新修訂《土地管理法》和對(duì)國(guó)土資源管理體系實(shí)行垂直管理。216。長(zhǎng)遠(yuǎn)影響和意義分析 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，實(shí)際上也是中央在嚴(yán)控銀行房地產(chǎn)信貸政策之后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的又一重大舉措。從全國(guó)來(lái)講，土地管理政策的這一重大變革給房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的影響，甚至?xí)妊胄?21號(hào)文件更為深遠(yuǎn)。 216。開發(fā)商資金壓力進(jìn)一步加大 ，為了“過(guò)關(guān)”，開發(fā)商將不得不在短期內(nèi)繳納土地出讓金，還得支付土地征地、拆遷費(fèi)用以及后續(xù)的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用，這使得開發(fā)商們的資金壓力進(jìn)一步加大。216。促進(jìn)企業(yè)聯(lián)盟 831土地大限，考驗(yàn)了開發(fā)商的資金鏈資。企業(yè)之間紛紛達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。一些中小企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)合并重組，產(chǎn)生1+12的效應(yīng)，使資金、人才、企業(yè)品牌等要素得以迅速放大。2）區(qū)域環(huán)境因素 各個(gè)郊區(qū)的區(qū)域環(huán)境比較見(jiàn)“居住郊區(qū)化研究”部分的環(huán)境比較； 總體來(lái)看：在成都市的各個(gè)郊區(qū)中，龍泉、青城山、溫江由于交通方便、環(huán)境優(yōu)美以及具有獨(dú)特的人文自然景觀，適合開發(fā)休閑度假型物業(yè)；大邑縣花水灣、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，將成為未來(lái)休閑度假型物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。3）區(qū)域規(guī)劃 根據(jù)成都市最新的2003－2020年規(guī)劃，將對(duì)成都市的10個(gè)區(qū)縣進(jìn)行了重新定位，其中： 龍泉驛區(qū)：主城區(qū)東部分中心，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，將發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)； 溫江區(qū)：主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大專院校形成教育科研、休閑旅游為主的城市新區(qū)； 大邑縣：以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，兼?zhèn)浒l(fā)展居住的生態(tài)城市； 蒲江縣：成都市西南主要的休閑度假基地，發(fā)展旅游度假、天然生物萃取加工； 新津縣：山水休閑城市，發(fā)展食品、機(jī)械、建材、化工工業(yè)等。4）金融政策的變化216?？刂品康禺a(chǎn)信貸規(guī)?！?從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一?！?2004年4月27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。216。提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)?！ ?月26，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》?！吨敢芬?guī)定，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過(guò)30%。部分銀行提高首付比例，新房首付比例提高到3成。216。加息及影響 中國(guó)人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。，%%，%%。其他各檔次存、貸款利率也相應(yīng)調(diào)整，中長(zhǎng)期上調(diào)幅度大于短期。 同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。金融機(jī)構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變。對(duì)金融競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境尚不完善的城鄉(xiāng)信用社貸款利率仍實(shí)行上限管理，貸款利率下浮幅度不變。以調(diào)整后的一年期貸款基準(zhǔn)利率（％）為例，%的區(qū)間內(nèi)自主確定貸款利率。人民幣存貸款利率調(diào)整表(單位：％) 人民幣存貸款利率調(diào)整表 (單位：％) 貸款 調(diào)整前 調(diào)整后 6個(gè)月 1年 13年(含) 5年以上 自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 5年(含)以下 5年以上 存款 調(diào)整前 調(diào)整后 活期 3個(gè)月 6個(gè)月 1年 2年 3年 5年 加息有利減少房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性比例已經(jīng)很高，而短期投機(jī)性需求更是占了絕大多數(shù)。銀行貸款利息的提高使得這部分投機(jī)者的還貸壓力進(jìn)一步增加，特別是對(duì)“以租養(yǎng)房”的投資型客戶影響較大，而對(duì)于比較高端的、有固定其他收入的投資者影響相對(duì)較小。實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的遏制。加息幅度影響房?jī)r(jià)短期走勢(shì) 本次加息幅度不大,屬于微調(diào)，整體對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房支出影響較小，短期內(nèi)將對(duì)潛在購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的沖擊。但房?jī)r(jià)漲跌最終由市場(chǎng)供求決定，而從市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，如果由于嚴(yán)控房產(chǎn)貸款造成房產(chǎn)開發(fā)的門檻提高，房產(chǎn)開發(fā)量減少，導(dǎo)致房產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)將不可避免地上漲,所以此次加息對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多影響。加息增加開發(fā)成本，開發(fā)商面臨壓力 目前情況來(lái)看，許多開發(fā)商的開發(fā)資金超過(guò)60%來(lái)自銀行，因而加息無(wú)疑要增加開發(fā)成本。根據(jù)美國(guó)金融界對(duì)加息的預(yù)估，加息將會(huì)持續(xù)一到兩年，加息幅度也是不可估計(jì)的，要視當(dāng)時(shí)情況而定。從人民幣與美元的互動(dòng)關(guān)系看來(lái)，人民幣利率進(jìn)入一個(gè)加息周期也是必然的趨勢(shì)，加息幅度多大也不可預(yù)測(cè)，這將對(duì)開發(fā)商形成相當(dāng)大的心理障礙，影響投資方和小業(yè)主的信心?！陨蠟閳?bào)告節(jié)選內(nèi)容，僅供參考29 / 2
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