【正文】 設施交通線路宣傳途徑面積(m2)價格（元/m2）付款方式入伙期賣點雅樂居中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)金涌大道分別墅區(qū)和9—12層住宅區(qū)住客會所桌球室游泳池高爾夫球練習場雅—香港1小時雅—廣州2小時報紙電視別墅274—港幣5649港幣5649訂金港幣10，000元1）一次性付款93折現樓綠草如茵的優(yōu)美湖景堂皇瑰麗卓見顯赫成就碧桂園廣珠公路旁占地2000畝千座歐陸式典雅別墅學校中西食肆娛樂中心高爾夫球練習場游泳池桑拿浴商務中心附設度假村購物中心報紙電視別墅218~36多層洋房61~781）一次性付款2）分期付款現樓碧桂園給你一個五星級的家六、“珠江三角”地區(qū)樓盤銷售不成功項目一覽表（略）七、市場定位（一） 項目市場定位如上所述，針對本項目實際之優(yōu)缺點，該項目的市場定位是：高層次的度假小區(qū)，擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調層次高雅，青蔥怡雅的綠化園林，新穎別致的東大門廣場和江濱公園，極富特色的室內外住客會所及康樂設施。１、 銷售市場定位根據以上分析，認為銷售對象主要為：（1） 境外買家：以香港買家為主，外國企業(yè)家為輔；（2） 廣州買家：是一部分手頭寬裕，追求寧靜高品位的郊外生活的中產家庭。（3） 順德（以北滘為主）買家：是一部分成功人士，包括企業(yè)家、高級管理人員。（4） 美的內部：美的內部的中高層管理人員。２、 銷售對象各占比例預測銷售對象廣州市美的內部順德市（以北滘為主）境外其他比例20%20%35%15%10%八、規(guī)劃要求（一） 本項目按全部低密度別墅加設少量洋房進行建設。整個小區(qū)按高檔、度假、休閑、功能齊全的概念進行規(guī)劃。內設管理處、會所設施包括游泳池（成人、小孩）、托兒所、幼兒園、羽毛球場、籃球場、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、健身室、特色展覽場所、銀行等設施。托兒所、幼兒園按高檔設計，設置寄宿服務。（二） 主入口設在廣珠公路邊，要求具有特色，符合順德市作為廣珠路“綠色窗口”的要求。入口廣場設計需富有特色、美觀。次入口放在三樂公路邊。交通方面考慮以私家小轎車為主要交通工具。內設校巴、區(qū)內巴士（電瓶車）為輔助交通工具。（三） 區(qū)內自設變電站供應區(qū)內電力（擬設在水閘邊）。設天然氣集中供應站。（四） 小區(qū)內原有兩條河涌需保留排水功能，可以改道或覆蓋。（五） 區(qū)內圍墻在東、西、北面設置，東、北面圍墻（即近廣珠、三樂公路處）為透視式，在公路邊設2米寬綠化帶再設圍墻，圍墻內設5米寬高樹綠化帶再設道路，以防塵土并隔音。（六） 區(qū)內河堤作為小區(qū)內一部分進行加高、美化和利用。（七） 河堤外不設住宅，故原則上將會所等公共設施放在河堤外。需設小堤對堤外設施進行保護，并對河邊進行美化。九、整體項目策劃（一） 策劃包裝的重要性自1994年上半年開始，房地產市場逐漸降溫，擺脫了1991993年那種狂熱的不正常狀態(tài)逐步走上正常發(fā)展的軌道，但也因局勢發(fā)生了這樣的轉變，使市場的形勢也變得嚴峻起來，已再不是“有貨便能賣出去”的形勢，而是“供大于求”，發(fā)展商彼此要進行競爭，因而策劃包裝在競爭中占據了舉足輕重的地位。策劃包裝是針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售材料及廣告平面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場中的同類型產品中脫穎而出，同時利用已取得的知名度，產生名牌效應，促進項目的銷售。另外，良好的策劃還能為大型項目的分期推出作預先的部署，以利于項目后期的銷售?，F時珠三角房地產的發(fā)展商均逐漸認識到策劃包裝的重要性，側重了這方面的投入，就能獲得超額的市場回報。（二） 項目色調以淡黃色為主，瓦面為淡黃色稍偏紅，墻體淡黃，路邊綠草要寬，圍墻周邊要綠樹圍繞。（三） 廣告牌 廣告的創(chuàng)造應以清晰醒目為準則，充分顯示小區(qū)的大型完善規(guī)劃（最好以小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出發(fā)展商的名稱，盡早為本項目作軟性的宣傳。廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)現場如三洪奇橋頭，利于過往人流加深印象；二是顯要的路口，如廣州大橋下橋處等顯眼位置，務求將接觸面拓寬，吸引往來的人流注意，以提高項目前期的知名度。另外，可在各處路口設置醒目的地點指示牌，清楚指示本小區(qū)的位置。（四） 售樓部售樓部應設置在105國道旁邊，容易被路人所留意，其造型應以寬敞明亮、簡潔清新為主調，全落地的大玻璃門墻，售樓部門前設置一弧形的造型花壇，融園林美景于一體，環(huán)境優(yōu)美的售樓部應最能體現其審美水平。（五） 樣板房及樣板樓可參考祈福新村、碧桂園、新世界花園等樣板房內的家具布局、裝飾配套，力求溫馨舒適，充滿時代氣氛又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。一方面可以展示別致的外型設計，另一方面又可以給買家一個“定心丸”，讓買家看得到摸得著。（六） 項目功能的策劃１、 住客會所縱觀現時成功的度假小區(qū)項目，其住客會所功能齊備與否，優(yōu)越與否，可以說是其成功的一大決定因素，如祈福新村、碧桂園等均極為標榜其會所的優(yōu)越性，所以應在會所方面有所突破，除了多數小區(qū)會所擁有的如健身室、桑拿室、游戲中心、球類等活動場所之外，可考慮加設股票咨詢及以下項目內容：（1）文化藝術區(qū) （3）寵物酒店（2）模型館 （4）親子植物園２、 綠化設計園林綠化一般分為中、西兩種，西式園林現時一般較為標榜“歐陸式園林風格”、“地中海風情”、“凡爾賽風格”等，其代表作有嘉仕花園?！胺矤栙愶L格”的街心花園絕對令人耳目一新。由于西式園林相對獨立，可塑性大，見效快且明顯，所以本項目早期可采用西式園林設計，而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風格關聯(lián)不強，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分為以下兩方面：（1） 歐陸風格花園前期綠化應注重在“快”、“美”、“顯”三方面，所以主要由各種立體形狀組成的歐式花園，非常適合早期的觀感，所以售樓部前的花壇設計可與街心花園風格相呼應，融合時尚美感渾然一體。（2）堤邊綠化項目的南邊為北江河堤，堤岸筑高后可修建一列花圃，主要亦是以歐陸風格為主，注重花藝的造型及修剪，另外可間插一列“花籃路燈”（可參照廣州環(huán)市路、東風路沿途路燈）令景致此起彼落，富于變化。在區(qū)內的幾段水道兩邊栽上極富江南氣息的垂柳，鐵鑄雕花的休閑座椅，兩邊再栽上月季、杜鵑，點綴鄰近建成的花棚式長廊，翠荷綠柳，鳥語花香，一派南國好景色。 （3）增設多種家居服務 針對項目的性質，小區(qū)可以提供多種家居服務，如：鐘點清掃、洗衣服務、郵寄服務等，方便住客在區(qū)內及家中使用，優(yōu)質物業(yè)管理令住客度假無憂，同時又可提高本項目的服務檔次。（七） 項目后期策劃１、 裝修套餐鑒于本項目是度假式小區(qū)，住客難以在當地再花時間花力氣去搞裝修等問題，他們當然希望可以在收樓后稍加裝飾即可入住，所以在裝修方面可提供二至三種不同裝修標準來滿足買家的選擇，另外可以配置一些廚具用品、浴室設備及一些必要的家電，買家可以視自己需要作選擇。這種方式只須付款后便可享用，無須為裝修、購買而費神，買家可以輕輕松松入住新居。２、 付款方式多種付款方式的選擇可以減輕買家的負擔，參看現時市場上的眾多樓盤的付款方式，大致上可分為“一次性付款”、“建筑分期”、“銀行按揭”、“優(yōu)惠免息分期”這幾種，亦有部分發(fā)展商為減輕買家負擔，將原來的七成按揭，改為九成按揭（即除銀行提供的七成按揭外，再由發(fā)展商提供二成按揭）。此舉實乃高招，一方面從實際上令買家受惠；另一方面又可以減輕買家對供樓的憂慮。３、 累積折扣優(yōu)惠此方法目的是為了讓業(yè)主可自動成為本累積折扣計劃的受惠人；不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購買項目單位均可獲累積折扣優(yōu)惠。運作目標當然是希望以連帶關系吸引更多買家，此等計劃有利于與業(yè)主保持聯(lián)系，及產生連動性的銷售效應，惠及項目后期銷售。（八） 促銷推廣策劃１、 擴大軟性宣傳的影響力現時房地產業(yè)的不斷成熟，無論是電臺、電視臺、報紙、雜志都有?？诮榻B現今房地產的最新動向。通過早期的軟性宣傳，先建立其市場形象，再配合后期宣傳，有利于銷售。２、 安排適當的公關宣傳活動 當軟性宣傳達到一定成效，施工現場漸成氣候后，便可適當安排一些現場公關活動，如一些電臺的現場“歡樂SHOW”，由電臺著名主持人親臨主持節(jié)目，組游藝和抽獎活動，吸引買家前來參觀。此外也可搞一些類似菊展、中秋晚會的節(jié)目，可讓他們親身參與，增加小區(qū)的溫馨氣氛，這樣既可達到宣傳之效，又可帶動銷售。十、銷售形式部署及調整因素 軟性宣傳 預售及內部認購 公關展銷跟進促銷售樓書、透視圖及項目模型錄影帶及相片銀行及付款策略廣告運作安排電視及電臺廣告地盤/路牌廣告報章廣告廣告詞十一、結論總之，在本基礎上隨著強勁的市場促銷活動，雖然機遇與風險并存，但前景還是樂觀的。第二節(jié) 美的海岸花園工程可行性報告一、建設的目標與土地的基本使用計劃（一）商品別墅區(qū)143692平方米（） 每套占地：225平方米，共208套，合計46800平方米 每套占地：250平方米，共67套，合計16750平方米３、 每套占地：300平方米，共181套，合計54300平方米４、 每套占地：438平方米，共59單位，合計25842平方米（二）商品洋房區(qū)11340平方米（17畝）（三）其他，如下表項目面積（平方米）單位換算（畝）入口4850售樓部400銀行400公共綠化區(qū)15800高爾夫球練習場51700公共設施173910①電房800②排水系統(tǒng)20500③天然氣站120④道路96900⑤邊界綠化帶17190⑥會所22400⑦托兒所、幼兒園1600024(四)預留廣珠路與三樂路立體交叉征用地：27000平方米（畝）合計總用地：43460平方米()實際用地：407640平方米（）總建筑面積：170100平方米二、總體規(guī)劃的初步設計在綜合考慮項目所在位置，房地產市場情況，工程規(guī)模，基本特性，自然環(huán)境，城市規(guī)劃法規(guī)，市鎮(zhèn)規(guī)劃要求等因素的前提下，本項目初步規(guī)劃設計的基本構思是：舒適、高檔、環(huán)保、功能齊全，具有一定的投資價值。具體設想歸納如下：（一） 目前高程廣珠公路修建完成后路中心為+，堤圍程+。堤外會所設施區(qū)+，堤外擬建成高爾夫球練習場+。（二） 擬建設高程堤外會所區(qū)填沙至+，完成后的路面標高+，室外標高為+ （填沙高度+）。堤外擬建高爾夫練習場區(qū)域填沙至+，完成后路面標高+，地坪標高為+，（填沙高度為+）。堤圍立面完成路面工程后高程為+。堤內別墅區(qū)填沙至+，完成后路面高程+，室外高程+（填沙高度為+）（三） 別墅區(qū)為體現舒適，區(qū)內一草一木均認真編排，結合區(qū)內小品給人以舒適的居家氛圍。三樂路入口后的中心廣場，東門后背景綠化，給住戶美觀的感受。對整個別墅區(qū)設置先進的紅外線監(jiān)測系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)測系統(tǒng)，保安人員定點設置、巡邏，以達到安全的要求。物業(yè)管理上提供酒店式服務，以滿足住戶衣、食、住、玩、行的需要，定義為高檔但非超豪華。三、道路和交通本項目作為高檔住宅區(qū)，考慮以家庭小車作為主要交通工具，項目道路由入口21米大道，各小區(qū)由15米干道連接，居住區(qū)由6米路構成。入口大道服務于整個項目，路面寬度為21米，其中包括各6米寬的雙向機動車道，中間4米寬的綠化造型， 米寬綠化人行道。機動車與人行道之間用樹木作為分隔帶。不僅使交通更為安全，而且還能美化周圍環(huán)境。15米寬的干道連接入口大道與其他區(qū)域（如會所、高爾夫球練習場、各住宅區(qū)等）的通道。住宅區(qū)內路面寬6米，主要服務于居住區(qū)居民，采用有規(guī)律地單行控制，以避免交通事故，并與干道相連。交通擁擠地帶布置環(huán)道，以使內部交通流暢。路燈將沿街間隔布置。其他設施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水管道以及電線、弱電線路將在施工時分別安裝。四、防洪、水電系統(tǒng)（一） 防洪措施本項目位于順德水道邊，順德水道歷史記載最高水位為+，堤外地坪高程為+，足以抵御。堤內水位超過+，北滘水利會水閘將開動排水泵進行排洪，因此項目防洪措施是足夠的。（二） 排水系統(tǒng)本項目區(qū)域各建筑排放的污水，經處理后通過地下管道流入路側集水坑內，暴雨徑流將直接通過間距20米的路側排水溝及連接天面下水管的管道排入集水坑。（三） 水處理系統(tǒng)１、 別墅區(qū)每一幢別墅將配備獨立的三級化糞池，對廁所和廚房污水進行處理后才排放。２、 多層洋房區(qū)每五套住宅將配備獨立的三級化糞池，對廁所和廚房污水進行處理，經處理后才排放。３、 會所、托兒所、幼兒園每一場所將分別配備獨立的三級化糞池，處理其生活污水和其他廢水，經處理后才排放。但各處餐廳排放的污物油脂性較高，必須進行特殊處理。（四） 供水系統(tǒng)本項目的供水系統(tǒng)分為民用水和各綠化場地養(yǎng)護用水。１、 民用水的供給民用水由北滘鎮(zhèn)自來水廠供給，因在堤圍邊自來水廠設有800毫米水管，而且我公司參與了該工程建設，故民用水的供給是有絕對保障的。 各區(qū)域用水量情況區(qū)域用水量（升/天）單位每單位人數需水量（立方）別墅區(qū)１、 住宅２、 花園500/人1000/單位5155155多層洋房300/人2644會所１、 活動者２、 餐廳200/人100/人11200100托兒所200/人180幼兒園200/人180，不計花園假定1700立方米/天。本項目從自來水公司主管處設兩個駁口，分別安裝直徑150毫米水表用于民用水，直徑50毫米水表用于商業(yè)用水。綠化場地養(yǎng)護用水針對本項目特點，擬在閘口邊設一自動加壓泵站，從涌里取水，通過水井式過濾后，用PVC管輸送至各綠化場地，水作養(yǎng)護用水。以節(jié)約綠化場地養(yǎng)護費用。（五） 電力系統(tǒng)１、 電力供應目前順德發(fā)電量充裕，足以滿足未來的生產發(fā)展和日常生活用電消耗。電力供求估算如下表：別墅10KW/戶515戶5150KW洋房5KW/戶264戶1320KW會所150W/平方米4600平方米690KW托兒所、幼兒園120W/平方米1750平方米210KW售樓部125W/平方米800平方米