【正文】 0任用普升 普級激勵 培養(yǎng)幫助 監(jiān)督降薪 轉(zhuǎn)崗末位淘汰P147金地經(jīng)理人總體勝任能力水平360度評估測評反饋表通過結(jié)果分析找到差距幫助、支持員工實現(xiàn)業(yè)績目標(biāo)，指正執(zhí)行過程中與目標(biāo)的偏差。對于主管，可以了解和監(jiān)控目標(biāo)實現(xiàn)過程，強調(diào)重點，推動員工努力去達成目標(biāo)。對于員工，有機會表達需求、困難和對主管的期望，使主管清楚員工所需要的支援和幫助。工作滿意度調(diào)查結(jié)果分析P148通過分析工具找出差距原因環(huán)境法律規(guī)范的變化經(jīng)常曠工安裝有誤缺乏動力內(nèi)部流程不順暢前后不一致沒有操作手冊缺乏技能沒有保養(yǎng)供應(yīng)商過多質(zhì)量不穩(wěn)定缺乏保養(yǎng)分散，采購成本高人員為什么？環(huán)境方法設(shè)備原料為什么？某問題魚刺圖人：主要指人的動力，能力及期望值方面料：指工作的輸入方面的原因環(huán)：指工作的外部環(huán)境方面的不可控因素機：指設(shè)備方面的原因法：指方法方面的原因通過持續(xù)的雙向溝通達成雙贏反饋輔導(dǎo)隨時隨地都要盡快讓下屬知道他們做得怎樣輔導(dǎo)是一個持續(xù)不斷地挖掘員工潛力，使其業(yè)績最優(yōu)化并協(xié)助員工達到目標(biāo)的過程P149研究分析——金地績效管理研究內(nèi)容金地考評目的為了通過優(yōu)勝劣汰吸引人才考評標(biāo)準(zhǔn)完成年度計劃業(yè)績指標(biāo)占60％～70％素質(zhì)“定性”評價占30％～40％考評內(nèi)容個人年度計劃“業(yè)績”定量指標(biāo)不同崗位“素質(zhì)”要求評價指標(biāo)考評方法一律由內(nèi)部人組織定量、定性正式考核；且每次公布考核成績排名考評結(jié)果直接和薪酬、獎金、股份、普升、普級掛鉤；強行淘汰末為者考評效應(yīng)偏重考評結(jié)果，員工處在相對“被動”狀態(tài)，企業(yè)環(huán)境相對緊張P150研究發(fā)現(xiàn)——羊群放狼理論在羊群中放進狼，盡管難免會吃掉幾只跑得慢的羊，顯得有些殘酷；但卻可以換來整個羊群的活力和生命。如果一個企業(yè)始終沒有“狼群”的威脅，只顧低頭啃著眼前的綠草，那么，今后不但再也找不到鮮美的青草，而且會會漸漸失去競跑的能力，最后，將統(tǒng)統(tǒng)成為狼的“盤中餐”，這才是對員工“最大的殘酷”！P151啟示錄——績效考評不是萬能的，但沒有績效考評是萬萬不能的事實證明：不管是萬科采用的“第三方”以“考核業(yè)績（定量）為主、360度（定性）環(huán)評為輔”的考核方式；還是金地采用的“自己人”以“業(yè)績（定量）和勝任能力（定性）相結(jié)合”的考核方式，他們都起到了提高企業(yè)業(yè)績的目的。他們的成功經(jīng)驗表明：實行“甲A甲B末位淘汰制”的前提條件是領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識比較一致、管理制度比較健全、收入分配相對穩(wěn)定。如果企業(yè)內(nèi)部幫派嚴(yán)重、基礎(chǔ)管理太差、收入分配極不穩(wěn)定，那么，強行導(dǎo)入“甲A甲B末位淘汰制”，績效考評就可能嚴(yán)重走樣，不但達不到提高企業(yè)績效的目的，反而會變得更糟。卓越的管理需要卓越的工具。平衡計分卡最大的優(yōu)勢就在于企業(yè)橫向和縱向戰(zhàn)略一致性的貫徹與達成。在平衡計分卡績效管理工具的幫助下，企業(yè)的高層管理者可以將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)在四個緯度上層層分解，并由上至下逐層傳遞。將考核的指標(biāo)分類，將管理的問題分類，并能夠找出真正的問題所在，到底是哪方面做得好，哪方面仍然需要提高?？己说臉?biāo)準(zhǔn)永遠是相對的，不要指望能建立一套完美無缺、人人滿意的考核方法，創(chuàng)造一個鼓勵高績效和良好道德行為的績效考評文化環(huán)境，比擁有先進的考評工具更重要！沒有良好的文化氛圍，再好的考評工具也可以人為地加以破壞?？冃Ч芾淼哪康氖菫閱T工提供一架攀登的“梯子”，而不是為領(lǐng)導(dǎo)提供一根打人的“棒子”。成功的企業(yè)總是通過提高員工績效，來提升企業(yè)業(yè)績的。培養(yǎng)一個員工積極成長，創(chuàng)造業(yè)績，是成功的一個標(biāo)準(zhǔn)，它對有貢獻能力的人來說是動力大于壓力，對混日子的懶漢來說絕對是壓力大于動力，對企業(yè)來說是創(chuàng)造與員工共同成長的雙贏機制。盡管績效考評不是萬能的，但沒有績效考評是萬萬不能的！P153啟示錄——內(nèi)部管理成功靠創(chuàng)造業(yè)績企業(yè)文化、發(fā)展戰(zhàn)略、治理結(jié)構(gòu)、管理團隊、績效管理，這五個內(nèi)在管理要素乃管理之根本?？梢哉f任何一個企業(yè)成立時，事實上都已經(jīng)包括這些內(nèi)容。只不過有些企業(yè)自己頭腦中已經(jīng)考慮得很清楚，有些企業(yè)還不十分清晰罷了。其實，任何一個成功的企業(yè)與不成功的企業(yè)的差距不在于他們做沒做這五個方面的工具，而在于他們在這五個方面做的程度如何？誠然，由于各個企業(yè)自身具備的主、客觀條件不盡相同，他們在這五個方面表現(xiàn)出的優(yōu)劣勢也可能完全不一樣；有的可能一開始就有很明顯的發(fā)展戰(zhàn)略，但缺乏一支優(yōu)勢互補的管理團隊；有的可能一開始就有一支齊心協(xié)力的核心團隊，但尚未找到明確的戰(zhàn)略……誰一開始都不可能面面俱到。萬科、金地的可貴之處就在于他們一方面盡情發(fā)揮在創(chuàng)業(yè)過程中形成的核心優(yōu)勢，另一方面千方百計去彌補自己存在的“短板”，力求在各方面都做得“卓爾不群”。因此，對眾多的房地產(chǎn)新銳來說，決不能滿足于自己的“單個方面”的“強項”，而要盡早去尋找、解決自己管理上未注意的“短板”，不斷提高自己的綜合管理能力，如果在這五個方面做的程度都和標(biāo)桿企業(yè)越來越近，那么，企業(yè)就奠定了做強、做大的成功基礎(chǔ)。第六章市場營銷——企業(yè)成功的橋梁P163164金地的市場營銷策略：先找地塊，再找市場金地因為有政府大股東的支持，原來又有大片劃撥的土地儲備（可做到2000年），且都處在好的地段。所以，開發(fā)樓盤首先就沒有土地成本上的巨大壓力，其次，他們根本不用擔(dān)心蓋好的樓盤賣不出去，而是能不能“賣個好價錢”。這就決定了他們在采用營銷策略時會把營銷的重點放在“產(chǎn)品”上面，一方面在鎖定“目標(biāo)客戶”以后，力求把產(chǎn)品質(zhì)量做實、做細、做精；另一方面力求在每一個樓盤上都有所創(chuàng)新，滿足特定客戶的特殊需求。最終以差異化、優(yōu)質(zhì)化提高產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造高額利潤。并且把這種成果自覺或不自覺地與政府推行的“改制試點”聯(lián)系起來，讓政府作為自己扶持起來的“先進典型”通過各種渠道進行宣傳、推廣，而自己則一直保持“低調(diào)”的姿態(tài)，金地因此被評為全國“五一獎狀”先進集體，進而提高了企業(yè)自身的知名度和美譽度。這一營銷策略，隨著金地海景花園、金地翠園，尤其是金海灣花園的巨大成功，使金地很快在深圳眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出。在以后的跨區(qū)域發(fā)展中，金地依然堅守在先拿到地，再找市場，先自己埋頭做產(chǎn)品，再讓政府昂頭做“紅人”的原則。再遇到協(xié)議出讓土地受阻時，總是盡量通過政府與政府之間的溝通化解矛盾，他們堅信：只要先拿到好的地塊，就不愁找不到市場。金地建立的全方位市場調(diào)研體系金地在獲得地塊以后，為了確定客戶產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，建立了全方位市場調(diào)研體系。內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟形式研究、市場發(fā)展趨勢研究、樓盤供應(yīng)量研究、競爭對手研究、客戶研究等五個方面、這些研究，從宏觀到微觀，對所屬地塊的市場環(huán)境進行了深入剖析，構(gòu)成了全面的科學(xué)調(diào)研體系，確保了營銷產(chǎn)品定位的準(zhǔn)確性。其中客戶研究，是市場研究的中心環(huán)節(jié)，是項目成敗的關(guān)鍵。金地的客戶研究包括三個層面的內(nèi)容：一般客戶研究：搞清楚一般客戶對住宅功能特點共性的需求；目標(biāo)客戶研究：調(diào)查目標(biāo)客戶的特殊需求和生活情趣、個人愛好等背景資料；老客戶動態(tài)跟蹤調(diào)查：意在收集老客戶對過去公司產(chǎn)品的優(yōu)、劣勢評價，以及對產(chǎn)品需求變化的新特點。金地客戶定位四部曲產(chǎn)品定位需求分析鎖定目標(biāo)市場調(diào)研金地海景花園“二次職業(yè)者”金地翠園“白領(lǐng)階層”金海灣花園“企業(yè)主、香港人”命中率：80％以上P171金地的營銷方式：先做產(chǎn)品，再找賣點理科金地在建樓盤前更像是在解一道方程式，把已知的、未知的，都一條條列在一起，找出要滿足的各個關(guān)系，最后求出多元方程式，它的答案就是唯一的答案。理科金地習(xí)慣于“先做后說”。它堅信只要產(chǎn)品做精、做深、做透，就不愁賣不到好價錢。金地賣樓已從產(chǎn)品推銷進入到不斷升級的體驗?zāi)Ｊ健＝鸬貭I銷首創(chuàng)：賣樓先賣環(huán)境在項目進行基礎(chǔ)施工時，就已經(jīng)完成周圍環(huán)境的綠化、美化，讓客戶提前親身感受到入住后的生活環(huán)境，徹底消除入住后環(huán)境施工跟不上的擔(dān)心。金地營銷首創(chuàng)：賣樓先賣建筑在項目主體施工時，克服重重技術(shù)難題，采用上下兩端同時施工，讓客戶在參觀樓盤時，就能很直觀地感受到住宅的建筑風(fēng)格、材料質(zhì)地、實際效果。P176金地的銷售特點：注重讓產(chǎn)品自己說話相對于文科萬科的“孔雀開屏”，“把金貼在臉上”來說，理科金地則更習(xí)慣于“把金貼滿全身”，讓產(chǎn)品自己說話，讓“黃金”賣出高于“白金”的價格。金地從“顧問式營銷”到“體驗式營銷”（金海灣花園首開“春節(jié)營銷”）金地認(rèn)為，買房是許多老百姓傾其一生所有購買，并將在此度過一生的重大選擇。與其讓他們購買時倉促決定，不如讓他們購買前深思熟慮。因此，從金地海景花園開始，銷售人員在向客戶介紹產(chǎn)品前，先要認(rèn)真聽取客戶的生活需求和背景介紹，然后站在客戶角度為其作專業(yè)顧問，提供專業(yè)指導(dǎo)意見供其參考，如果沒有合適的房子，就主動向客戶推介其他開發(fā)商的房子。盡管這樣會失去一部分到手的合同，卻換來了客戶信任的口碑。在上海格林春曉銷售時又創(chuàng)造了用體驗式營銷來提升價值，特別重視客戶進場后對各方面的感受，向他們充分展示以后的居住氛圍，特別關(guān)注產(chǎn)品的服務(wù)價值和感情價值。P179181金地的營銷管理模式金地開發(fā)的樓盤過去一直由金地置業(yè)公司和各地公司市場部自己銷售，現(xiàn)在集團在各地開發(fā)的樓盤基本上都開始聘請專業(yè)公司代理，置業(yè)公司參與公平競爭。研究內(nèi)容金地營銷策略先找地塊，再找市場；常以產(chǎn)品創(chuàng)新?lián)屟矍驙I銷方式先做產(chǎn)品，再找賣點；擅長圍繞產(chǎn)品說產(chǎn)品銷售特點注重讓產(chǎn)品本身說話；把金貼滿全身看不完銷售管理項目為主、集團為輔；基本上都由自己銷售銷售效果每個樓盤均未留尾盤；現(xiàn)在樓盤銷售不如前P182研究發(fā)現(xiàn)——營銷不是賣產(chǎn)品，而是買信譽客戶花錢買的是有形的房子，可是希望得到的是不需花錢的無形產(chǎn)品——“生活方式”；與此相對應(yīng)，開發(fā)商要想賣出有“形”的房子，就要“跳出房子談房子”，為業(yè)主締造一種怦然心動的無“形”產(chǎn)品——一種全新的“生活方式”。而要為業(yè)主打造這種無“形”的產(chǎn)品，更多的時候不是靠法律的約束，而是靠開發(fā)商的“信譽”保障。如果你一味地認(rèn)為營銷的目的就是把自己的產(chǎn)品賣掉，那很可能會為早點賣掉產(chǎn)品，而不顧及企業(yè)的信譽；相反，如果你認(rèn)為營銷的目的是從客戶心里買“信譽”，那你就會本能地決絕為賣產(chǎn)品而發(fā)生有損于企業(yè)“信譽”的行為。因此，市場營銷的本質(zhì)不是賣產(chǎn)品，而是買信譽。如果客戶對你建立起了信任，那就等于你在客戶口袋里放了一張存折，他會隨時往里存錢的。P183啟示錄——口碑營銷是房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶事實證明：不管是萬科奉行的“先找市場，再找地塊”、“賣產(chǎn)品之前先概念”，還是金地奉行的“先找地塊，再找市場”，他們靠自己的“信譽”在房地產(chǎn)不同的發(fā)展階段都取得了很大的成功。他們的成功經(jīng)驗表明：當(dāng)市場還不成熟的時候，像金地這樣奉行“先找地塊，再找市場”的理念，采用“賣產(chǎn)品之前先賣環(huán)境”，“讓產(chǎn)品自己說話”的方式是完全可以讓產(chǎn)品供不應(yīng)求的；而在市場未成熟之前，萬科奉行的“先找市場，再找地塊”的理念，采用“賣產(chǎn)品先賣概念”，“讓老客戶口碑營銷”方式，盡管會備受磨難，但一旦市場逐漸成熟，就可以迅速成為行業(yè)領(lǐng)跑者。房地產(chǎn)銷售除了取信于客戶外，還要十分清楚地告訴客戶利益訴求點：一是購買時的功能利益：即與競爭產(chǎn)品有明顯區(qū)別的產(chǎn)品功能特色；二是消費過程中的利益：努力使消費過程更方便、輕松、愉悅；三是社區(qū)生活中的利益：明確其生活愿望，讓消費者住得開心，活得自在?？诒疇I銷使房地產(chǎn)企業(yè)的制勝法寶：老百姓買房子是一生中最大的投資，所以，決不會像買其他消費品一樣可以隨著開發(fā)商的廣告宣傳“跟著感覺走”，但一定會“跟著親朋好友的口碑走”。如果發(fā)展商能從眾多的廣告宣傳費中拿出一小部分鼓勵客戶把“自己的體驗”更積極、更主動地與親朋好友分享，往往能起到意想不到的效果。第七章產(chǎn)品開放——企業(yè)成功的基石P189金地產(chǎn)品開發(fā)策略先拿到合適地塊：位置、環(huán)境、交通、人口密度、價位再研究客戶需求：戶型、面積、風(fēng)格、景觀設(shè)計、配套設(shè)施P193196金地制造“六四版”金地產(chǎn)品制造通常由六大設(shè)計準(zhǔn)則、四大工程質(zhì)量管理措施構(gòu)成，簡稱制造“六四版”：金地樓宇設(shè)計六大準(zhǔn)則：（1）朝向，以坐北朝南為主，使業(yè)主搬進新屋能長時間享受“冬暖夏涼”的自然環(huán)境；（2）采光，要突出重點、兼顧一般，客廳、臥室自然通透，廚房及衛(wèi)生間盡可能以自然光采光，注重“節(jié)能”；（3）通風(fēng)，使自然風(fēng)自由流動，保持室內(nèi)空氣清新；（4）房內(nèi)結(jié)構(gòu)，以“方正好用”為落腳點，給業(yè)主以物有所值之感；（5）各項設(shè)施要科學(xué)合理，水電氣供給應(yīng)暢通，處理生活垃圾和排放生活污水應(yīng)無阻；（6）陽臺設(shè)置不應(yīng)視作是簡單的裝飾物，而應(yīng)是業(yè)主茶余飯后觀賞外景和乘涼休息的好去處。工程質(zhì)量管理四大措施：一是把好“進門關(guān)”：通過競投的方式，選好工程質(zhì)量監(jiān)理單位，不僅要考察參與競投者的資質(zhì)，更要了解參與競投者的過往業(yè)績和評價。二是把好“分工關(guān)”：排除干擾，堅持原則，支持監(jiān)理單位獨立自主地履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和制止承建商違規(guī)操作、違規(guī)用料等不良現(xiàn)象發(fā)生。三是把好“監(jiān)督關(guān)”：舍得抽調(diào)熟悉業(yè)務(wù)的骨干力量，配合工程監(jiān)理人員，深入施工現(xiàn)場，切實加強巡查，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立即加以解決，使工程隱患解決于萌芽狀態(tài)之中。四是把好“獎懲關(guān)”：如工程質(zhì)量做得好，則從預(yù)備工程總款中按比例兌現(xiàn)現(xiàn)金；如果發(fā)現(xiàn)工程監(jiān)理人員與承建商聯(lián)手作秀，只顧工程進度，不顧工程質(zhì)量，必須限期整改，如敷衍了事，則要通過法律途徑或克以經(jīng)濟處罰、或予以終止合同，以確保工程質(zhì)量達標(biāo)。金地的產(chǎn)品開發(fā)理念——“專業(yè)之道、惟精惟一”所謂“專業(yè)之道，惟精惟一”，就是指要秉持專業(yè)精神，專注核心優(yōu)勢。精益求精，一以貫之。具體地說就是指房地產(chǎn)開發(fā)從產(chǎn)品定位到規(guī)劃設(shè)計、從工程設(shè)計到環(huán)境營造、從市場營銷到物業(yè)管理，一切都要以滿足客戶人性化的需求為目標(biāo)，都要體現(xiàn)出專業(yè)的能力，把客戶的點滴需求、