【正文】 政策引導(dǎo)推動改造的進程。從房屋租賃方式的規(guī)范化入手，清理并疏解舊村中違章建房的市場動力，達到遏制舊村惡性膨脹的目標。從法律程序方面考慮逐步取締“集體所有制土地” 、 “宅基地”制度，從規(guī)劃管理方面將特區(qū)內(nèi)的舊村和特區(qū)外非農(nóng)建設(shè)用地的開發(fā)納入全市城市建設(shè)的統(tǒng)一框架中，使舊村融合于城市中。劃定特區(qū)外農(nóng)民新村建設(shè)的范圍，并通過編制詳細藍圖等規(guī)劃引導(dǎo)農(nóng)村住宅向聯(lián)排式和單元式發(fā)展，并配置完善的設(shè)施和良好的環(huán)境。（二）工業(yè)用地特區(qū)內(nèi)嚴格控制工業(yè)用地的發(fā)展，除高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地外，基本不再增加新的工業(yè)用地。對規(guī)劃轉(zhuǎn)型的工業(yè)區(qū)，要處理好工業(yè)外遷和空余用地使用的問題。特區(qū)外的工業(yè)布局要緊抓改粗放型發(fā)展為集約型發(fā)展，改分散式發(fā)展為集中式發(fā)展，控制工業(yè)用地總量，避免無限擴張。將大量需零星分布的小工業(yè)區(qū)改造合并為大規(guī)模鎮(zhèn)內(nèi)工業(yè)區(qū)，形成以區(qū)級、鎮(zhèn)級工業(yè)區(qū)為主導(dǎo)的工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)。保障高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地，采取集中式的園區(qū)布局，同時加強高科技產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)和配套服務(wù)水平的提高。（三）商業(yè)性設(shè)施用地深圳未來的商貿(mào)業(yè)發(fā)展的目標，是要在市域范圍內(nèi)初步建成以市級－區(qū)（組團）－鎮(zhèn)（片區(qū)）級組成的三級商貿(mào)服務(wù)中心體系。27 / 42市級商貿(mào)中心以羅湖中心區(qū)為基礎(chǔ)，逐步向西重點發(fā)展新市中心；區(qū)（組團）級中心建設(shè)以大、中型綜合商場為“龍頭” ，帶動超市、連鎖店等的發(fā)展；鎮(zhèn)（片區(qū)）級中心的建設(shè)以對內(nèi)服務(wù)為主，大力引進普及型、便民型的設(shè)施。重點發(fā)展新市中心商務(wù)區(qū)，以國際標準建設(shè)，加強區(qū)域性金融中心的功能，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善的工作環(huán)境；加快南山前海物流中心的建設(shè)，初步形成市域范圍內(nèi)分布合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理先進的商貿(mào)市場體系。（四）倉儲用地根據(jù)城市發(fā)展趨勢，做好傳統(tǒng)倉儲向現(xiàn)代物流中心轉(zhuǎn)型的準備，并形成市域范圍合理的布局結(jié)構(gòu)和用地規(guī)模；對于特區(qū)內(nèi)，要調(diào)整改造與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)的倉儲區(qū)，對規(guī)劃轉(zhuǎn)型的倉儲區(qū)，要處理好倉儲外遷和空余用地使用的問題。調(diào)整特區(qū)中部倉儲用地結(jié)構(gòu)，以促進商品大流通為目的，對倉儲區(qū)進行改造，由單一的存儲功能向運輸、經(jīng)營等社會化服務(wù)功能轉(zhuǎn)化。配合特區(qū)東、西港區(qū)的發(fā)展，建設(shè)物流中心，并保證港口貨物周轉(zhuǎn)所需的后方倉庫。特區(qū)外的倉儲用地，要與規(guī)劃好的各物流園區(qū)建設(shè)和工業(yè)布局統(tǒng)籌安排。（五）公共綠地結(jié)合綠帶、綠廊與市區(qū)綠地三個層次的綠地系統(tǒng)的建設(shè)，創(chuàng)造點、線、面結(jié)合、各種類型豐富、整體協(xié)調(diào)的城市生態(tài)系統(tǒng)和綠色網(wǎng)絡(luò)，使得城市整體生態(tài)功能得到充分發(fā)揮；在植被選擇、樹種配置方面要充分體現(xiàn)深圳作為亞熱帶濱海城市的特色。28 / 42第六章、規(guī)劃期內(nèi)城市建設(shè)用地計劃一、特區(qū)各類用地建設(shè)計劃（一）居住用地啟動開發(fā)的地區(qū)（1） 羅湖的蓮塘居住區(qū)；（2） 福田的農(nóng)科、香蜜湖、中心區(qū)片區(qū)；（3） 深圳灣填海區(qū)；（4） 沙頭角的填海區(qū)。需改善環(huán)境的地區(qū)（1） 羅湖以大頭嶺、黃貝嶺為中心的居住區(qū)；（2） 福田的景田、梅林地區(qū)；（3） 南山的南油和南頭聯(lián)檢站周邊地區(qū)。舊村改造的重點地區(qū)（1） 羅湖的黃貝嶺、虎背；（2） 福田南地區(qū)；（3） 南山的大涌等地區(qū)（二）商業(yè)性設(shè)施用地羅湖區(qū)充分發(fā)揮老街區(qū)商業(yè)優(yōu)勢，沿深南路、羅湖火車站一帶建設(shè)商業(yè)中心，二者在商業(yè)類別和城市景觀方面要互為補充；沿東門路、寶安路發(fā)展次級商業(yè)中心；建設(shè)第三級居住區(qū)級商業(yè)中心，如筍崗商服街、水貝商服中心以及大頭嶺、蓮塘等片區(qū)商業(yè)中心。福田區(qū)重點建設(shè)農(nóng)科次區(qū)級商貿(mào)中心，結(jié)合居住區(qū)開發(fā)建設(shè)梅林西、景田、金涌29 / 42商貿(mào)中心。南山區(qū)原來安排在后海的南山次級商業(yè)服務(wù)中心，在建設(shè)中已自發(fā)調(diào)整成為大型居住組團，剩余的公共設(shè)施用地已經(jīng)難以承擔次中心職能，僅能發(fā)展成為南山的社區(qū)級中心之一。該地區(qū)較現(xiàn)實的定位應(yīng)該是以承擔商業(yè)和文化功能為主，將商務(wù)和辦公功能將西移至前海地區(qū)，強化市級物流中心的功能。鹽田區(qū)依托現(xiàn)有的沙頭角商業(yè)服務(wù)中心建設(shè)區(qū)級商業(yè)性公共服務(wù)設(shè)施；結(jié)合居住區(qū)建設(shè)，安排居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施。（三）工業(yè)用地羅湖區(qū)清水河片區(qū)工業(yè)用地基本保持現(xiàn)狀。布心、水貝工業(yè)區(qū)保留部分重點企業(yè)，鼓勵發(fā)展高新技術(shù)工業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，各片區(qū)內(nèi)，有污染的工廠一律外遷，改造為公園綠地和住宅配套用地。適當保留為居民就業(yè)服務(wù)的小型無污染工業(yè)企業(yè)。福田區(qū)促進上步工業(yè)區(qū)、八卦嶺、竹子林、車公廟工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整轉(zhuǎn)換，同時通過確定基準容積率、地價增減、土地置換等方式保證配套設(shè)施的完善和綠地率。南山區(qū)集中新區(qū)開發(fā)、改造舊工業(yè)區(qū)、有利于技術(shù)密集型和高科技工業(yè)發(fā)展的原則，結(jié)合現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)及未來發(fā)展要求，集中在中心片區(qū)西部。媽灣片區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別以技術(shù)密集型、臨港工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；以計算機及軟件、通信設(shè)備制造、生物工程、新材料與精細化工、光機電一體化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，集中布置高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)；合理確定高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各項功能及產(chǎn)業(yè)的空間布局，做好彼此間的銜接協(xié)調(diào)，尤其對于園區(qū)所需的生活配套設(shè)施作出合理安排，為園區(qū)工作人員創(chuàng)造良好的環(huán)境條件；改造南油、蛇口以出口加工為主的舊工業(yè)區(qū)。鹽田區(qū)30 / 42對現(xiàn)有的工業(yè)逐步由勞動密集型向先進工業(yè)轉(zhuǎn)型，沙頭角調(diào)整工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展保稅工業(yè)和先進工業(yè)，在布局上主要集中在深鹽公路兩側(cè)布局；鹽田坳的原有地方工業(yè)，原則上不宜擴大用地規(guī)模，其發(fā)展應(yīng)以技術(shù)改造向港口加工工業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵增長方式為主，在布局上北山大道及鐵路之間的狹長地帶安排少量以維修業(yè)和分裝、包裝等加工業(yè)為主的港口服務(wù)型工業(yè)用地；繼續(xù)建設(shè)沙頭角保稅區(qū)、鹽田港保稅區(qū)。（四）公共設(shè)施用地和重要項目羅湖區(qū)補充完善現(xiàn)有設(shè)施，調(diào)整布點，加強北部和東部的設(shè)施建設(shè)。加快和啟動區(qū)文化館、東門文化廣場、羅湖區(qū)體育中心、梧桐山體育公園等文化體育設(shè)施的建設(shè)，擴建東湖醫(yī)院、人民醫(yī)院、康寧醫(yī)院和市中醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施。另外，社區(qū)公共設(shè)施要配合居住區(qū)新建與文化設(shè)施配套開發(fā)，力圖滿足居民日常生活需求。福田區(qū)在景田片區(qū)新建區(qū)文化館、文化廣場和圖書館等區(qū)級文化設(shè)施；加快沙頭的區(qū)體育中心建設(shè)；新建市中心醫(yī)院教學(xué)樓和市婦幼保健院等醫(yī)療設(shè)施，在竹子林地區(qū)建設(shè)區(qū)口腔醫(yī)院，福田金三角地區(qū)建區(qū)婦幼保健院；另外，規(guī)劃和建設(shè)一批教育設(shè)施，其中中學(xué)規(guī)劃 9 個，小學(xué) 16 所。南山區(qū)在南頭片區(qū)建設(shè)區(qū)藝術(shù)博物館，并加快區(qū)文體中心和影劇院改造；啟動大學(xué)城一期工程和深圳大學(xué)二期建設(shè)，在西麗地區(qū)建設(shè)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校；另外，規(guī)劃建設(shè)中學(xué)共 11 所，小學(xué) 22 所；在西麗地區(qū)建設(shè)新建市腫瘤醫(yī)院，在沙河地區(qū)規(guī)劃建設(shè)市眼科醫(yī)院。鹽田區(qū)在沙頭角填海區(qū)建設(shè)區(qū)文化中心和回歸紀念館，在大梅沙建設(shè)梅沙海上運動基地；在鹽田后方地區(qū)建設(shè)鹽田職業(yè)培訓(xùn)基地，在鹽田后方西南片建設(shè)第二高級中學(xué)（寄宿制） ；另外，建設(shè)鹽港醫(yī)院和梅沙醫(yī)院，沙頭角建設(shè)區(qū)婦幼保健醫(yī)院。31 / 42（五）公共綠地羅湖區(qū)將現(xiàn)有公園進一步建設(shè)完善，建設(shè)下圍嶺，固堆嶺郊野公園；利用拆除未建或建筑質(zhì)量較差、規(guī)劃期內(nèi)有很大可能拆除的建筑用地，增設(shè)街頭綠地或小游園；對于已建成的居住區(qū)，本著見縫插綠、均勻分布的原則，將居住區(qū)內(nèi)拆除未建的空置地盡量用作綠化用地，以提高居住環(huán)境質(zhì)量；道路綠地的建設(shè)應(yīng)與城市道路的修建同時進行。部分地區(qū)因開發(fā)建設(shè)時期相對較早、對道路綠地未予以足夠考慮，結(jié)合道路改造，充分考慮綠地面積。福田區(qū)重點建設(shè)完善竹子林組團隔離帶和福田 800 米綠廊以及農(nóng)業(yè)科技觀光園，以喬木為主重點綠化竹子林隔離帶，將福田 800 米綠化帶的喬灌木比例提高到65%以上；將梅林后山（含梅林水庫）開辟建設(shè)為梅林公園；將筆架山、蓮花山暫住區(qū)改造為綠地。南山區(qū)改善公共綠地少且分布不均的現(xiàn)狀，新增區(qū)級公園，同時完善現(xiàn)有的公園綠地；重點建設(shè)大沙河綠化隔離帶、塘朗山郊野公園和大南山郊野公園。鹽田區(qū)完善沙頭角公園綠化、新建三洲田近郊公園；在鹽田坳結(jié)合西側(cè)的山丘，建成小山水景觀點，在區(qū)內(nèi) 30％坡度線以上，作為郊野公園保護。（六）倉儲用地將清水河、筍崗倉儲區(qū)建設(shè)成為清水河筍崗物流園區(qū)。清理產(chǎn)權(quán)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，推動企業(yè)經(jīng)營內(nèi)容和運作方式的更新；結(jié)合周邊的交通整治，更新內(nèi)部設(shè)施，改造客技站；啟動 1~2 個大規(guī)模企業(yè)的改造和功能置換。（七）對外交通與城市道路用地羅湖區(qū)建設(shè)清水河－太白路：雙向四車道，紅線寬度 25 米；形成以寶安路、嘉賓路－春風路、北斗路－華麗路－翠竹路及田貝四路－梅園路所組成的環(huán)狀生活性道路系統(tǒng)。32 / 42福田區(qū)建設(shè)紅荔路西－僑城東路；香蜜湖路向北延伸至龍華二線；完善梅林片區(qū)的對外交通。南山區(qū)結(jié)合岸線整治，確定岸線的合理規(guī)模；配合蛇口、媽灣、赤灣片區(qū)的建設(shè)，建設(shè)以港口、倉儲及臨港工業(yè)為主的南油生產(chǎn)基地和市級物流中心；需要進一步提升西部港區(qū)的總體建設(shè)定位，發(fā)展以高新技術(shù)為主的信息港區(qū)，并與前海灣一同構(gòu)筑全市和區(qū)域的物流中心；拓展港口的后方陸域，保證港口運作的周轉(zhuǎn)用地；建設(shè)后海路和月亮灣大道；建設(shè)西部通道；建設(shè)大學(xué)城的市政道路。鹽田區(qū)配合鹽田港的建設(shè)，建設(shè)以港口、倉儲及臨港工業(yè)為主的特區(qū)東部的物流中心；拓展港口的后方陸域，保證港口運作的周轉(zhuǎn)用地。二、特區(qū)外各功能組團建設(shè)用地發(fā)展計劃和重要項目（一）寶安中心組團由新安、西鄉(xiāng)和航空城組成，為寶安區(qū)的行政文化中心，既是西部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的中心服務(wù)區(qū)，也是前海物流中心的重要支撐，同時作為深圳大型會展功能的組成部分之一。規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)計劃是：建設(shè)高水準的新安衛(wèi)星新城和城市次中心新安中心區(qū)規(guī)劃規(guī)模 610 公頃，全部采用填海造地。目前已完成填海造地180 公頃，新城大道在該段也已建成，中心區(qū)已進入啟動階段。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場情況確定開發(fā)時序和規(guī)模，促進開發(fā)的滾動進行。優(yōu)化工業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)重點發(fā)展航空城工業(yè)區(qū)、西鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)和新安工業(yè)區(qū)三大重點工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)工業(yè)以先進工業(yè)和高科技工業(yè)為主；將沿 107 國道的零星分布的工業(yè)用地逐步遷移并置換為商業(yè)設(shè)施或居住用地。發(fā)展航空城物流園區(qū)33 / 42該物流園區(qū)應(yīng)是一個兼貿(mào)易和配送服務(wù)為一體的綜合物流園區(qū)，主要以服務(wù)于寶安中心區(qū)和福永鎮(zhèn)的消費物流為主，兼顧南山和市區(qū)，同時適當考慮遠期機場物流發(fā)展的需要。政府應(yīng)對該園區(qū)的發(fā)展制訂適宜政策，吸引先進物流企業(yè)的加入。近期應(yīng)督促已建的“康居”市場盡快投入運營，使園區(qū)盡快運作起來。突出濱海特色的組團環(huán)境建設(shè)強化西鄉(xiāng)、新安與南山半島圍成海灣的景觀特色，對臨海地區(qū)的建筑風格和天際線提出控制要求，并統(tǒng)一安排濱海地區(qū)的旅游休閑設(shè)施布局；將海景作為重要的景觀要素納入城市設(shè)計內(nèi)容，將生活岸線納入整個組團的景觀綠地系統(tǒng)統(tǒng)一考慮；對岸線的利用應(yīng)考慮大鏟灣港區(qū)的發(fā)展。（二）西部工業(yè)組團由福永、沙井、松崗構(gòu)成，是以制造業(yè)、交通運輸為主體的工業(yè)發(fā)達地帶和市級工業(yè)基地。規(guī)劃期建設(shè)計劃是：三鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，功能各有側(cè)重沙井應(yīng)充分發(fā)揮組團中心的功能，大大促進第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和工業(yè)的快速升級；福永利用航空港和西部田園風光的開發(fā)的帶動，在加快工業(yè)改造、發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)的同時，利用其自然環(huán)境發(fā)展旅游業(yè)，成為西部國家級旅游區(qū)的組成部分；松崗鎮(zhèn)為寶安區(qū)的二類工業(yè)基地，近期仍以發(fā)展“三來一補”型工業(yè)為主，適當發(fā)展先進產(chǎn)業(yè)，并依靠現(xiàn)有基礎(chǔ)及建材碼頭形成一定規(guī)模的商貿(mào)中心。建設(shè)沙井衛(wèi)星新城和城市次中心，完善組團功能結(jié)構(gòu)沙井鎮(zhèn)中心應(yīng)將建設(shè)目標從鎮(zhèn)中心提升為特區(qū)外的衛(wèi)星新城和城市次中心，成為西部工業(yè)組團的核心，帶動西部工業(yè)組團功能的進一步發(fā)展和完善；此外沙井鎮(zhèn)和福永鎮(zhèn)應(yīng)充分利用西部田園風光建設(shè)帶來的機遇，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在臨濱海大道東側(cè)的區(qū)域大力發(fā)展以旅游配套設(shè)施、房地產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)強化工業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢條件，加快工業(yè)整體質(zhì)素的提高加大工業(yè)用地調(diào)整的力度，塑造整齊、高效的工業(yè)城市形象；加大工業(yè)區(qū)建設(shè)投入，將組團內(nèi)現(xiàn)有的大量規(guī)模、檔次參差的村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)進行整理合并，形成一些大規(guī)模工業(yè)區(qū)，發(fā)揮工業(yè)的規(guī)模效應(yīng)；加強工業(yè)綜合配套設(shè)施的建設(shè)，包括道路交通、供水、排水和電力等市政設(shè)施，商業(yè)貿(mào)易、信息咨詢、教育培34 / 42訓(xùn)等公共設(shè)施；規(guī)劃寶安區(qū)沙井小型泊位港區(qū)和東寶河內(nèi)河碼頭區(qū)，是配合沙井、福永工業(yè)區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施，將成為西部港區(qū)的中轉(zhuǎn)和駁運中心。改善道路設(shè)施，形成組團內(nèi)便捷的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)結(jié)合新城大道的建設(shè)計劃，在福永和沙井間、沙井和松崗間各增置 1 條南北向聯(lián)系的次干道以上級道路（可在現(xiàn)有道路基礎(chǔ)上進行拓寬改造） ，方便組團內(nèi)的聯(lián)系，減少 107 國道的壓力；完善鎮(zhèn)內(nèi)道路系統(tǒng)。（三）中部服務(wù)組團由龍華、觀瀾、布吉組成，既是市中心區(qū)拓展的最佳空間選擇，也是為中心區(qū)提供配套設(shè)施、支持特區(qū)中心組團發(fā)展的重要服務(wù)區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)的重點建設(shè)計劃是：建設(shè)龍華衛(wèi)星新城龍華 平方公里的二線擴展區(qū)的建設(shè)應(yīng)滿足市中心區(qū)的居住配套要求，宜采用綜合開發(fā)模式，建設(shè)成為高標準的典范新區(qū)；龍華和坂雪崗為特區(qū)工業(yè)的外遷提供部分發(fā)展空間；并利用工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢大大促進工業(yè)的升級。建設(shè)布吉衛(wèi)星新城布吉緊鄰特區(qū)的羅湖區(qū)，受特區(qū)較強的輻射，應(yīng)重點發(fā)展以房地產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)和先進工業(yè)；改善嚴重不足的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施和市政設(shè)施系統(tǒng)；鼓勵和引導(dǎo)舊城舊村改造，將旺盛的房地產(chǎn)需求引入舊村；大力發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)，在滿足需求的同時提供就業(yè)崗位；改造現(xiàn)有工業(yè)區(qū)，促使工業(yè)盡快轉(zhuǎn)型提高。觀瀾擯棄傳統(tǒng)發(fā)展模式，創(chuàng)造有特色的新型城區(qū)觀瀾的發(fā)展應(yīng)堅決擯棄特區(qū)外其它鎮(zhèn)所選擇的傳統(tǒng)工業(yè)化道路，