工業(yè)用地出讓實行彈性年限和后評價之必要性探討-資料下載頁
2025-06-18 23:21本頁面
【正文】 次性支付。對于入駐企業(yè)來講，按照年限制形式的場地使用費繳納土地使用費，避免了巨額的拿地成本，前期一次性資金投入大為減少，可以使企業(yè)集中更多資本實力于自身生產(chǎn)并提高效率。二種方式的較短年限都為土地效益后評價結論中不符合用地效益要求的企業(yè)土地使用權人留出了預設退出通道。按此規(guī)則辦事，即保護了土地使用權人的權益，又促進了土地資源的有效配置。對于出讓主體是政府土地管理部門可采取“短出讓年限方式”；對于像張江園區(qū)已成片出讓的工業(yè)用地可采取閔行開發(fā)區(qū)的“場地使用方式”，即租賃。無論是“較短的一次性土地使用權出讓年限”還是“土地租賃”，出發(fā)點都是對土地資源進行及時、有效配置，引導、支持企業(yè)專注實業(yè)發(fā)展、堵住利用相對廉價的工業(yè)土地賺取高額利潤的渠道。三、彈性年限用地制度的后續(xù)研究問題本文提出的工業(yè)用地效益后評價制度仍處在概念性的階段，需要做深入的后續(xù)研究。后續(xù)研究的問題包括：1. 后評價的組織l 后評價組織機構的組成l 后評價的標準l 后評價的程序l 后評價與土地出讓合同的銜接2. 企業(yè)對土地出讓金變動的關注由于一次出讓的土地使用年限縮短，企業(yè)可有會關注續(xù)期時的土地出讓金價格水平。續(xù)期出讓金是否按第一次出讓合同時的五十年出讓金水平進行折算？還是按續(xù)期限時的土地出讓市場價格計算？3. 短年限用地制度對企業(yè)固定資投資的影響根據(jù)閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)的初步調(diào)查，15年至20年的場地使用權一般不影響企業(yè)的廠房和設備等的固定資產(chǎn)投資，這是普遍情況嗎？4. “騰籠換鳥”后房屋補償研究土地合同不再續(xù)簽情景下，需要對企業(yè)投資建造的房屋建筑進行合理的補償。是以重置成本價減折舊對原有企業(yè)進行建筑物補償還是以其他的方法？5. 彈性用地制度對企業(yè)上市的影響l 具有不動產(chǎn)是公司上市的必要條件嗎？（根據(jù)閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)閔行園區(qū)的初步調(diào)查，不動產(chǎn)不是公司上市的必要條件，這是普遍情況嗎？）l 已上市的公司不再續(xù)簽土地出讓合同對其的影響？6. 彈性用地制度對企業(yè)融資的影響一般情況下，企業(yè)以有償出讓方式獲得土地后，企業(yè)在其上建設房產(chǎn)，銀行允許其以工業(yè)房地產(chǎn)進行抵押貸款，企業(yè)獲得融資可促進自身發(fā)展。但如果企業(yè)沒有獲得對于土地的長期使用權，僅獲得了場地使用權（相當于一般意義上的租賃），因此當企業(yè)融資困難時，無法以租賃權（場地使用權）作為抵押向銀行貸款。這為用地企業(yè)融資發(fā)展帶來困難。短年限的出讓土地使用權進行融資也會有一定困難。但企業(yè)在短年限的土地出讓使用權政策下，初次投資減少，減輕了企業(yè)的創(chuàng)業(yè)資本壓力。6. 效果下列效果需要深入研究：l 實行后評價制度是否會影響企業(yè)落戶？進而減弱開發(fā)區(qū)的招商引資的競爭力？l 實行此制度是否需要一定的外部市場優(yōu)勢？即現(xiàn)階段開發(fā)區(qū)是否具有挑選入?yún)^(qū)企業(yè)的優(yōu)勢？是否適合全部開發(fā)區(qū)實行此制度？l 后評價需要一定的合理成本，盡管其帶來的效益會大大地大于成本，但也需要深入研究，使評價方法達到成本合理、評價效果最佳。四、結束語只有設計好并執(zhí)行好“彈性土地使用年限+后評價” 制度，才能把此制度作為“有效地、動態(tài)性地掌控開發(fā)區(qū)土地資源支配權”的工具。關于“彈性年限和后評價”還有許多問題需要研究探討，本文拋磚引玉，不少內(nèi)容還僅是提出問題。科學家愛因斯坦有一句話我們引以自勉“提出一個問題比解決一個問題更重要”，希望各路專家不吝指教。（作者單位：上海城市房地產(chǎn)測量師行）歡迎您的光臨，！希望您提出您寶貴的意見，你的意見是我進步的動力。贈語； 如果我們做與不做都會有人笑，如果做不好與做得好還會有人笑，那么我們索性就做得更好，來給人笑吧！ 現(xiàn)在你不玩命的學，以后命玩你。我不知道年少輕狂，我只知道勝者為王。不要做金錢、權利的奴隸；應學會做“金錢、權利”的主人。什么時候離光明最近？那就是你覺得黑暗太黑的時候。最值得欣賞的風景，是自己奮斗的足跡。壓力不是有人比你努力，而是那些比你牛幾倍的人依然比你努力。學習參考
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