【正文】 成熟不斷升值，另一方面每年有穩(wěn)定的租金收入，一般來(lái)講住宅的投資回報(bào)率在68%，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8—12%，甚至15%。以上的優(yōu)勢(shì)我們都十分清楚，可是仍然有擔(dān)心對(duì)不對(duì)？一是商鋪的投資大，二是商鋪的投資周期長(zhǎng)，三是商鋪對(duì)于周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的依靠度比較高；不瞞您說(shuō)，我的很多客戶都有這種擔(dān)心，下面我們就來(lái)分析一下：商鋪投資，就像養(yǎng)雞，有三種贏利模式：第一種，買回小雞苗，從小養(yǎng)大，以賣肉雞為主要賺錢目的，如果養(yǎng)大的雞又能下蛋，還能夠同時(shí)賣蛋賺錢；第二種，買回蛋雞，以生蛋賣蛋為主要賺錢目的；第三種，買回蛋雞，一邊撿蛋賺蛋錢，一邊看著市場(chǎng)蛋雞價(jià)格變化，適時(shí)賣出，賺到差價(jià)。第一種贏利模式：就是在城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域買進(jìn)商鋪，做長(zhǎng)線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：價(jià)格低、新區(qū)商鋪一般人不看好，開發(fā)商比較著急回款，所以我們?nèi)菀渍业叫詢r(jià)比高的商鋪。缺點(diǎn)就是：配套不全，商業(yè)氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區(qū)的規(guī)劃存在較大變數(shù)，很容易投資套牢。第二種贏利模式：就是在成熟旺區(qū)買進(jìn)商鋪，以出租收租為目的，長(zhǎng)線投資。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：投資大，馬上有回報(bào)、商鋪穩(wěn)步升值；缺點(diǎn)是：成熟旺區(qū)商業(yè)飽和，競(jìng)爭(zhēng)大。升值速度比較慢。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪剩余時(shí)間比較短，一般只有2030年，所以未來(lái)的價(jià)值受到折舊加速的限制，價(jià)格會(huì)升到一個(gè)平臺(tái)后保持幾年的時(shí)間，然后開始逐漸降價(jià)。就像母雞過(guò)了下蛋年齡以后，越來(lái)越老，最終的價(jià)值不大。因此，我們一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則整個(gè)投資就會(huì)得不償失。第三種贏利模式：就是在已經(jīng)逐漸開始旺起來(lái)的區(qū)域買進(jìn)商鋪，一方面等待有限的時(shí)間就可以出租，一方面等待理想的升值價(jià)位出售，中長(zhǎng)線投資兼顧。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：基本能保證將來(lái)的商鋪?zhàn)饨鹗芤婧蜕悼臻g。與第一種偏遠(yuǎn)新區(qū)相比，區(qū)域已經(jīng)成熟，與第二種老城區(qū)相比，他的市場(chǎng)剛剛興旺起來(lái)，并不飽和。未來(lái)的潛力非常巨大。當(dāng)然，這種模式的缺點(diǎn)是：商鋪的總價(jià)不低，投資收益需要2—3年，才會(huì)顯現(xiàn)。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未來(lái)的物業(yè)管理，都是比較嚴(yán)格的，所以，注定將來(lái)客群大部分也屬于追求生活品質(zhì)的城市精英，他們的眼光高，見(jiàn)過(guò)世面，所以，對(duì)于未來(lái)商家的經(jīng)營(yíng)水平要求標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比較高。X先生/女士，我們分析了三種商鋪投資的利弊，您傾向于哪一種呢？附：商鋪投資回報(bào)率算法（非必要，不予客戶計(jì)算）李先生用75萬(wàn)首付款，總房款150萬(wàn)元，貸款75萬(wàn)元（10年），月供為7500元/月，加入市場(chǎng)平均收益率為10%左右，根據(jù)市場(chǎng)平均估價(jià)，該商鋪的平均租金收入為10400元，則：年租金收入：10400元X12個(gè)月—10400X14%（租賃稅）X12個(gè)月=107328元；年供款：7500X12個(gè)月=90000元；年收益額：10732890000元=17328元；貸款10年凈收益：17328X10年=173280元；10年后資產(chǎn)總額：1500000+173280=1673280元；毛利潤(rùn)為：1673280750000（首付款）1500000X3%（交易稅費(fèi)）=878280元；平均年收益（年利）：878280元/10年=投資回報(bào)率：(售出價(jià)購(gòu)進(jìn)價(jià)) /購(gòu)買總價(jià)=12%八 、競(jìng)品說(shuō)辭：（1）讓客戶再次深刻了解華潤(rùn)商業(yè)的不同；（2）不抨擊競(jìng)品，用數(shù)據(jù)分析；：（1）通過(guò)客觀分析我們與競(jìng)品的不同，再次宣導(dǎo)華潤(rùn)商業(yè)品牌；（2）引導(dǎo)客戶體會(huì)華潤(rùn)同其它品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)；：對(duì)于萬(wàn)達(dá)商鋪：現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)的發(fā)展速度特別快，而且都能達(dá)到比較好的銷售狀況，作為同行，我們非常佩服，也在不斷學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀做法。不過(guò)，作為比共和國(guó)歷史還要長(zhǎng)的一家央企，華潤(rùn)的商業(yè)路線可以說(shuō)和萬(wàn)達(dá)完全不同，有人說(shuō)，我們不缺錢，的確，華潤(rùn)有非常好的背景和資本，所以，我們會(huì)以苛刻的眼光去做項(xiàng)目。這恰恰是民營(yíng)企業(yè)達(dá)不到的，因?yàn)樽龅脑俅?，他們也?huì)受制于資金。所以，恰恰是華潤(rùn)的“不著急”成就了我們，不貪多求大，到最后才是真正的贏家。截止13年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有型物業(yè)的面積1704萬(wàn)平方米，開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)85座。而華潤(rùn)置地只有220萬(wàn)平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個(gè)萬(wàn)象城和一個(gè)五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。也就是說(shuō)，我們五個(gè)萬(wàn)象城加1個(gè)五彩城就頂了全國(guó)42個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的租金率，您可以算一下，華潤(rùn)商業(yè)絕對(duì)是目前國(guó)內(nèi)投資回報(bào)率最高的綜合體了。煙臺(tái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地上建筑面積為90萬(wàn)方，其中購(gòu)物中心24萬(wàn)方，住宅、商鋪、寫字樓等銷售型物業(yè)為39萬(wàn)方，商鋪就占了近8萬(wàn)方，等于萬(wàn)達(dá)1/4的體量都是商鋪，共有400余套，萬(wàn)達(dá)4條內(nèi)街都是商鋪，銷售均價(jià)在38000元/平左右。您知道，振華500米以內(nèi)，還不算的其它商業(yè)。再加上萬(wàn)達(dá)將來(lái)24萬(wàn)方的購(gòu)物中心，等于在那個(gè)區(qū)域500米以內(nèi)，商業(yè)體量翻倍，競(jìng)爭(zhēng)加劇，就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，白天在振華逛街的人都沒(méi)有幾個(gè)。到時(shí)400多套商鋪，誰(shuí)去逛啊？沒(méi)人逛，經(jīng)營(yíng)就很難，租金就收不上來(lái)，所謂的投資回報(bào)，如何保障呢？對(duì)于祥隆商鋪：關(guān)于價(jià)格：祥隆比華潤(rùn)便宜—3萬(wàn)/平，—。公攤在 % ，而我們的公攤只5%，目前我們的價(jià)格在25萬(wàn)元，折算下來(lái)其實(shí)更實(shí)惠。而且我們的地段和位置都是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪，沒(méi)有地下商業(yè)內(nèi)鋪；關(guān)于地段和區(qū)域：同樣地段，更臨近煙大西門，都已經(jīng)形成商業(yè)氛圍，華潤(rùn)比較偏一個(gè)商業(yè)綜合體的形成并不是靠一兩個(gè)主力店就能支撐起來(lái)的，人流動(dòng)線也是主要原因。以后我們整個(gè)片區(qū)成熟以后從消費(fèi)習(xí)慣來(lái)說(shuō)，真正來(lái)這邊消費(fèi)的客群是萊山區(qū)、高新區(qū)、牟平的客戶，從佳世客就可以自然過(guò)渡到華潤(rùn)萬(wàn)象城系列商業(yè)，而且我們的主入口正對(duì)觀海路，這兩個(gè)大商業(yè)靠觀海路相連，位于道路兩側(cè)，也特別符合人們的消費(fèi)習(xí)慣。因此人群在消費(fèi)和逛街時(shí)，最先看到的是萬(wàn)象城系列商業(yè)，而不是祥隆的“背街”?？梢哉f(shuō)，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。關(guān)于返租和投資保障:祥隆簽訂 5年的返租合同，又有統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，華潤(rùn)卻沒(méi)有祥隆其中前3年返租21%直接抵房款，5年返8%給業(yè)主（其中的商業(yè)租賃稅需要業(yè)主支付）針對(duì)性說(shuō)辭：投資商鋪不僅是理財(cái)產(chǎn)品而更多的是一個(gè)投資產(chǎn)品，所以在收租的同時(shí)你也要更多的考慮此商鋪在升值以后是否能把商鋪轉(zhuǎn)手出去。現(xiàn)在祥隆地下商鋪簽訂五年的返租合同，到第5年開始就不返了。%，而且物業(yè)費(fèi)用在48元/平。即使您自己租出去，這些費(fèi)用負(fù)擔(dān)也比較重，等于您的租金收益是非常少的。投資地下商鋪的風(fēng)險(xiǎn)比較大，你可以打聽(tīng)下，現(xiàn)在祥隆的已入住商鋪轉(zhuǎn)手都很難，再加上以后越來(lái)越低的投資回報(bào)，等于你買的商鋪轉(zhuǎn)手難上加難，這時(shí)等于您的錢已經(jīng)被套牢在里面了，在一個(gè)錢能生錢的時(shí)代，資金被套牢是最失敗的投資，而買我們這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪就沒(méi)有這種擔(dān)心，租金都是自己收，想轉(zhuǎn)手也非常方便，所以，您選擇華潤(rùn)一定是正確的！九、商鋪投資常見(jiàn)答客問(wèn)投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)嗎？答：有。世界上根本不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。道理很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)的未來(lái)是不確定的，有升值的可能，就有貶值的可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)如同其他市場(chǎng)一樣，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。如果選擇一個(gè)信譽(yù)好開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)商的話，商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)可能降為零，如果相反，那么投資的風(fēng)險(xiǎn)也就很大了。這需要投資者也要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如周圍環(huán)境、規(guī)劃、交通輻射、投資回報(bào)、租金、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營(yíng)管理等因素。如果將這些因素了解清楚以后再做投資打算，那么風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降到最低。投資商鋪的利潤(rùn)率和其他物業(yè)投資相比到底高多少？答：一般來(lái)說(shuō)，住宅的投資利潤(rùn)率為6%—8%，寫字樓的投資利潤(rùn)率為10%左右，而商鋪的投資利潤(rùn)率一般為10%—15%，如果前景好的話會(huì)更高，例如北上廣的商鋪投資利潤(rùn)率一度達(dá)到20%。據(jù)來(lái)自一線城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿茫貓?bào)率高，所有受到投資者關(guān)注。其發(fā)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。投資商鋪要考慮哪些因素？答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國(guó)權(quán)威專家及眾多投資者的投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投資商鋪一般考慮如下因素：商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于商鋪投資這來(lái)講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場(chǎng)到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過(guò)程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過(guò)程。在商鋪價(jià)值提升的過(guò)程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用。經(jīng)營(yíng)商品的類型：經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切的關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空間顯著不同，用經(jīng)營(yíng)高檔精品和經(jīng)營(yíng)抵擋服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)比后者的經(jīng)營(yíng)大。如果商鋪投資這在進(jìn)行投資時(shí)能夠清楚判斷未來(lái)商鋪適合經(jīng)營(yíng)的商品類型，那么一定會(huì)勝人一籌。整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性，一個(gè)從消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者的角度設(shè)計(jì)出發(fā)的商鋪，將來(lái)成功的概率就會(huì)很高；交通條件，交通條件對(duì)于商鋪價(jià)值的重要性毋庸置疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。加入一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價(jià)值會(huì)大打折扣； 商業(yè)氛圍，在判斷商鋪價(jià)值的過(guò)程中，必須對(duì)商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠了解，商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平、價(jià)值升值空間；租金收益；商鋪初始售價(jià)，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高；硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進(jìn)深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大；停車條件；樓層，一層的商鋪無(wú)論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出23倍；1客流量；1商鋪投資收益，一般的投資者對(duì)商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，而專業(yè)的商鋪投資這，是對(duì)商鋪本身的升值收益作出判斷。商鋪投資的周期是多少？答：不同的城市、區(qū)位的商鋪投資價(jià)值是顯著不同的，所以商鋪投資的回收周期也是不同的，沿海一線城市商鋪投資回收周期一般為1215年。什么是售后返租？他有那些風(fēng)險(xiǎn)？答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一種銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與消費(fèi)者約定，在出售后一定年限內(nèi)由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分房款。這種銷售方式目前已經(jīng)被國(guó)家明令禁止，因?yàn)樵诓僮鬟^(guò)程中，有非常大的風(fēng)險(xiǎn)：如果把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，返祖率就會(huì)大打折扣，開發(fā)商承諾10%，能達(dá)到8%就不錯(cuò)了；開發(fā)商會(huì)故意忽略裝修費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、買房者的各種稅費(fèi)、經(jīng)營(yíng)的投入；售后返租是建立在假設(shè)上，這個(gè)假設(shè)要所買的房子租的出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等，只要一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，這個(gè)美麗的肥皂泡就會(huì)破滅；返祖的方式其實(shí)是開發(fā)商為了將房子順利賣給客戶，就承諾將來(lái)以高于回報(bào)率的價(jià)錢租出去，問(wèn)題是：萬(wàn)一租不出去，或者租金達(dá)不到回報(bào)，業(yè)主的利益是無(wú)法得到保障的。 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