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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點(diǎn)指導(dǎo)-資料下載頁

2025-06-16 12:36本頁面
  

【正文】 利息計(jì)算本質(zhì)上都是復(fù)利(否則可在每一計(jì)息周期結(jié)束時(shí)將本利一起取出后再存入),采取單利方式只是為了實(shí)際計(jì)算上的方便?!羁键c(diǎn)26:以一年為計(jì)息基礎(chǔ),名義利率等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是采用單利的計(jì)算方法,把各種不同計(jì)息期的利率換算為一年為計(jì)息期的利率。名義利率是指在一個(gè)度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率。名義利率下的本利和計(jì)算公式為:F=P(1+r/m)nm式中 F第 n 期期末的本利和;P本金;r名義年利率;m計(jì)息m次;n計(jì)算期。☆☆☆☆☆考點(diǎn)27:名義利率與實(shí)際利率的換算;名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系,可以通過下列公式換算:i=(1+r/m)m-1式中 i實(shí)際利率;r名義利率;m計(jì)息m次?!睢羁键c(diǎn)28:現(xiàn)值+復(fù)利利息=將來值☆☆考點(diǎn)29:資金時(shí)間價(jià)值換算中的假設(shè)條件;1.資金時(shí)間價(jià)值換算中采用的是復(fù)利。2.利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致,為年。3.本年的年末為下一后的年初。4.現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時(shí)發(fā)生的。5.將來值F是在當(dāng)前以后的第n年年末發(fā)生的。6.年金A是在每年年末發(fā)生的。7.第一個(gè)等差額G和增長率s是在第二年年末發(fā)生的。☆考點(diǎn)30:現(xiàn)值與將來值換算:F=P(1+i)n式中的(1+i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”,通常用(F/P,i,n)來表示。☆☆考點(diǎn)32:上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”,通常用(F/A,i,n)來表示。 ☆考點(diǎn)33:式中的稱為“償債基金系數(shù)”,通常用(A/F,i,n)來表示?!睢睢睢羁键c(diǎn)36:任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個(gè)階段:1.投資機(jī)會(huì)尋找;2.投資機(jī)會(huì)評價(jià)(又稱投資項(xiàng)目評價(jià)、投資方案評價(jià));3.投資機(jī)會(huì)選擇(又稱投資決策,其結(jié)果為投資和不投資兩種)。其中,投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一,它為投資決策提供依據(jù)。投資既要獲取收益,又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn),是指投資收益的不確定性,即投資的結(jié)果可能盈利較多,也可能盈利較少,甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面:1.預(yù)期收益的大??;2.預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間;3.預(yù)期收益獲取的可靠性(又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等)。風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來說,如果風(fēng)險(xiǎn)一定,投資者會(huì)選擇收益最高的;如果收益一定,投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益投資者希望取得較高的預(yù)期收益,作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好,可以將投資者分為3類:1.投機(jī)型的投資者,如通常所說的冒險(xiǎn)家、賭徒。2.保守型的投資者,如通常所說的膽小鬼。3.普通投資者,大多數(shù)投資者屬于這一類。 ☆考點(diǎn)37:房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對象的投資,是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的步驟;不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,其具體的經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法可能不同,但其基本原理是相同的,通常包含下列3個(gè)步驟:1.估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量;2.計(jì)算有關(guān)的評價(jià)指標(biāo);3.將評價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較,得出評價(jià)結(jié)論。 ☆考點(diǎn)38:現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額。從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的角度來看,現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施而引起的資金收支的改變量?,F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量?,F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量,現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量是指某一時(shí)點(diǎn)上的正現(xiàn)金流量與負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和,即:凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量 ☆☆☆考點(diǎn)39:為直觀地反映現(xiàn)金流量與時(shí)間的關(guān)系,便于分析和計(jì)算,通常將現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其量值的大小、發(fā)生的時(shí)點(diǎn)用圖形描繪出來,該圖即是現(xiàn)金流量圖?,F(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是:1.用一水平線表示時(shí)間,將該水平線劃分為長短相同的間隔,每一間隔代表一個(gè)時(shí)間單位,即計(jì)息周期,它可以是年、半年、季、月等,通常為年;2.劃分了時(shí)間間隔后的水平線,表示一個(gè)從0開始到 n 結(jié)束的時(shí)間序列,在該線的左端,以0表示時(shí)間序列的起點(diǎn),同時(shí)它也是第一個(gè)計(jì)息周期的起始點(diǎn),依次向右延伸,從1到n 分別代表各計(jì)息周期的終點(diǎn)。前一個(gè)計(jì)息周期的終點(diǎn)同時(shí)也是后一個(gè)計(jì)息周期的起點(diǎn)。3.用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量,箭頭向上表示現(xiàn)金流入,箭頭向下表示現(xiàn)金流出,以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小,即現(xiàn)金流量越大,垂直線越長。綜上所述,把握現(xiàn)金流量圖應(yīng)把握下列幾點(diǎn):1.時(shí)間段的總長度:時(shí)間段從何時(shí)開始至何時(shí)結(jié)束。2.時(shí)間段的指向:時(shí)間的推移是自右向左,即右邊為過去,左邊為未來。3.時(shí)間段的劃分:根據(jù)實(shí)際需要,按年、半年、季、月等,對時(shí)間段進(jìn)行劃分。4.現(xiàn)金流量在時(shí)間段上發(fā)生的具體時(shí)點(diǎn)。5.現(xiàn)金流量在該時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的具體數(shù)額。6.現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭,向上者表示正現(xiàn)金流量,向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。
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