【導(dǎo)讀】投標(biāo)人法定代表人授權(quán)--------------------------------------------------1. 第二部分公司組織機(jī)構(gòu)情況介紹--------------------------------------4. 第三部分公司物業(yè)管理在管項(xiàng)目展示---------------------------------6. 六、立達(dá)和信物業(yè)基礎(chǔ)性服務(wù)-----------------------------------------10

　　

【正文】 。 完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才，不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù)，并善于運(yùn)用于實(shí)踐。企業(yè)不僅要實(shí)行優(yōu)勝劣汰的用人機(jī)制，更要注意建立一套科學(xué)、客觀、實(shí)用的培訓(xùn)體系，定期以客戶滿意為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工進(jìn)行實(shí)務(wù)技能和職業(yè) 素養(yǎng)的訓(xùn)練，培養(yǎng)員工的“自我管理”能力，使他們面對(duì)客戶的不同需求，能夠真正提供全方位的“周到” (眼到、耳到、心到、口到、手到 )服務(wù)。 （三） “服務(wù)是本，管理是魂，信譽(yù)是源，形象是根”，是我們物業(yè)公司從起步至今，從實(shí)踐中感悟出來(lái)的服務(wù)真諦。在以后的工作中，我們必須堅(jiān)持自己的特色“人無(wú)我有，人有我快，人快我好，人好我新”的準(zhǔn)則，堅(jiān)持以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽(yù)、規(guī)范的形象為基礎(chǔ)，樹立品牌意識(shí)和精品意識(shí)，從而贏得學(xué)校和廣大師生的信賴，努力做到“讓學(xué)校滿意，讓老師滿意，讓學(xué)生滿意 七、 管理設(shè)想 （一） 通過(guò)本公司對(duì)校園進(jìn)行全 方位、行之有效的一體化后勤物業(yè)管理，可以整體提高校園后勤服務(wù)的檔次，為把 工業(yè) 大學(xué)建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的高水平研究型大學(xué)提供強(qiáng)有力的保障。 （二） 通過(guò)設(shè)施設(shè)備環(huán)境的最佳管理，在師生員工中樹立 “ 以人為本，天人合一 ” 的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)； （三） 大學(xué)是未來(lái)社會(huì)的先導(dǎo)、楷模，通過(guò)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的物業(yè)管理理念和模式及對(duì)校園 “ 硬件 ” 環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)師生現(xiàn)代科學(xué)服務(wù)意識(shí)和管理意識(shí)； （四） 大學(xué)的物業(yè)管理通過(guò)引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，樹立良好的服務(wù)意識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，達(dá)到高校后勤 “ 社會(huì)化 ” 的改革目標(biāo)； （五） 在條 件成熟的前提下，充分利用大學(xué)在教學(xué)、科研、師資、學(xué)科設(shè)置、硬件設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)，逐步形成物業(yè)管理專業(yè)教育體系和專業(yè)培訓(xùn)實(shí)習(xí)基地，為社會(huì)輸送高素質(zhì)的專業(yè)人才； 景福 ● 信德 第 18 頁(yè) 共 60頁(yè) （六） 根據(jù) ISO 9001 國(guó)際質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行服務(wù)和管理，在半年到一年內(nèi)根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際建立一整套符合 ISO 9001 標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)作規(guī)范。 （七） 本公司按照管理承諾的目標(biāo)，通過(guò)引入可行有效的模式和經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，與學(xué)校共建新形象，提高學(xué)校的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 我們物業(yè)管理的服務(wù)理念是： 把學(xué)校交給的每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目都做出特色、做成精品、做出效益。 我們物業(yè)管理 的服務(wù)原則是： 緊貼現(xiàn)代學(xué)校的特點(diǎn) 緊貼學(xué)校和師生的需求 緊貼學(xué)校的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 緊貼現(xiàn)代高等院校的發(fā)展趨勢(shì) 我們物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)策略是： 高質(zhì)、微利、低耗服務(wù) 全方位的增值服務(wù) 品牌和創(chuàng)新 八、 項(xiàng)目管理模式定位 （一） 服務(wù)宗旨： “以客為尊” 是物業(yè)管理中心一切行為的準(zhǔn)則。 （二） 服務(wù)理念： 服務(wù)到最小細(xì)節(jié)； 服務(wù) 工業(yè)大學(xué) ，回報(bào)社會(huì)，實(shí)現(xiàn)公司社會(huì)效益。 （三） 服務(wù)模式定位 把物業(yè)服務(wù)契合于 工業(yè)大學(xué) 的風(fēng)格和 工業(yè)大學(xué) 需求，為 工業(yè)大學(xué) 設(shè)定細(xì)節(jié)化服務(wù)、節(jié)能降耗服務(wù)、特別工作助手服務(wù)的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)模式。 天津 工業(yè)大學(xué) 物業(yè)服務(wù)模式為： 高質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) +專業(yè)化 =工業(yè)大學(xué) 常新 +工業(yè)大學(xué) 師生 滿意 天津 工業(yè) 大學(xué) 教學(xué)樓和環(huán)境 物業(yè) 管理方案 第 19 頁(yè) 共 60頁(yè) 第六部分 工業(yè)大學(xué) 物業(yè) 服務(wù)中心管理 制度和 標(biāo)準(zhǔn) 一、 崗位職責(zé) （一） 物業(yè)管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 物業(yè)管理中心 經(jīng)理在公司主管總經(jīng)理及各職能部門的指導(dǎo)下，帶領(lǐng)下屬對(duì)管轄區(qū)實(shí)行全面的管理， 并 對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)。主要工作如下： 具有高度的責(zé)任心和敬業(yè)精神，以身作則，將“保證業(yè)主滿意”的服務(wù)理念貫徹落實(shí)到日常工作中，時(shí)刻以維護(hù)公司形象為己任，從全局出發(fā)，無(wú)私、客觀、公正、公平地處理事務(wù)； 責(zé)任人應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正、副總經(jīng)理和品質(zhì)部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作； 熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政 策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； 做好項(xiàng)目的各項(xiàng)管理工作（即安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)、設(shè)備運(yùn)行、配套完善、及人員的內(nèi)部管理等事務(wù)工作）及經(jīng)營(yíng)核算工作，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)； 認(rèn)真執(zhí)行公司考核體系，落實(shí)好日常工作檢查及各崗位人員完成任務(wù)情況，實(shí)現(xiàn)公司服務(wù)質(zhì)量零投訴的管理目標(biāo)； 落實(shí)公司的培訓(xùn)計(jì)劃，鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，優(yōu)勝劣汰 ； 結(jié)合本職工作，向公司提出合理建議； 按照 “ 五同時(shí) ” 和 “ 五落實(shí) ” 的要求，督促各部門落實(shí)消防安全責(zé)任和消防安全制度 ； 主持各部門研究火險(xiǎn)隱患整改措施，并督促檢查落實(shí)情況 ； 組織并參加安全管理部門對(duì)火災(zāi)事故的調(diào)查處理 ； 1 保證國(guó)家、上級(jí)和公司消防法規(guī)及消防制度在本部門的貫徹執(zhí)行，結(jié)合實(shí)際，主持制定落實(shí)本部門電機(jī)電器設(shè)備、廢舊易燃包裝物消防安全管理辦法 ； 1 主持制定本部門年度消防工作計(jì)劃，并組織落實(shí) ； 1 經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行消防法規(guī)、常識(shí)、責(zé)任制度的教育，負(fù)責(zé)對(duì)客戶進(jìn)行消防安全管理與安全宣傳教育 ； 1 堅(jiān)持消防安全檢查制度，負(fù)責(zé)整改火險(xiǎn)隱患，難以解決的應(yīng)及時(shí)向總物業(yè)經(jīng)理或安全管理部報(bào)告，例會(huì)議定事項(xiàng)應(yīng)有文字記載，并按有關(guān)規(guī)定將整改情況報(bào)安全管理部 ； 1 發(fā)生火災(zāi)火警事故應(yīng)立即報(bào)警，并組織搶救，負(fù) 責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，參加事故調(diào)查 ； 1 配合相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作； 景福 ● 信德 第 20 頁(yè) 共 60頁(yè) 1 做好公司交辦的其它任務(wù)。 （二） 經(jīng)理助理崗位職責(zé) 經(jīng)理助理在物業(yè) 管理中心 經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé) 管理中心 中心人員做好接待、回訪、 服務(wù)、 文化宣傳及檔案資料的保管和梳理等工作，對(duì)物業(yè) 管理中心 經(jīng)理做負(fù)責(zé)。主要工作如下： 負(fù)責(zé)物業(yè)管理中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； 負(fù)責(zé)每月向物業(yè)管理中心經(jīng)理提交工作計(jì)劃及工作總結(jié)； 負(fù)責(zé)對(duì)管理物業(yè)中心員工進(jìn)行各類考核； 向物業(yè)管理中心經(jīng)理提交物業(yè)中心各崗位用人計(jì)劃； 堅(jiān)守崗位，按時(shí)上下班，著裝整齊，持證上 崗，熱情接待來(lái)訪客戶，及時(shí)處理各種事情；回訪率 100%，投訴處理率 99%； 熟悉與物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)，樓宇結(jié)構(gòu)和使用功能，各工種工作及考核標(biāo)準(zhǔn)，各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍； 每日檢查物業(yè)管理中心日常工作情況，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作； 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時(shí)組織補(bǔ)全 完成項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。 （三） 保潔主管崗位職責(zé) 保潔主管在物業(yè)管理中心經(jīng)理的指導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體環(huán)境衛(wèi)生工作，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。具體工作如下 ： 負(fù)責(zé)保潔工作的現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)了解保潔員的思想和工作動(dòng)態(tài)，解決疑難問(wèn)題，并定期向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)。 熟悉項(xiàng)目?jī)?nèi)的樓宇內(nèi)教室分布及面積，綠地分布及面積。 合理配置保潔器具及清掃工具的數(shù)量，合理配置保潔人員，確保項(xiàng)目?jī)?nèi)不留衛(wèi)生死角。 嚴(yán)格按照保潔操作規(guī)程，操作標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。每天不間斷巡視項(xiàng)目，有效制止違章操作，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)保潔工作，使考核結(jié)果與員工績(jī)效掛鉤。 負(fù)責(zé)保潔用具、材料使用情況的檢查工作。 負(fù)責(zé)保潔員的崗位技能培訓(xùn)工作。 負(fù)責(zé)每周保潔例會(huì)的組織工作，宣傳公司的企業(yè)文化及各項(xiàng)規(guī)章制度。 帶領(lǐng)保潔組完成 物業(yè)管理中心安排的臨時(shí)工作。 天津 工業(yè) 大學(xué) 教學(xué)樓和環(huán)境 物業(yè) 管理方案 第 21 頁(yè) 共 60頁(yè) （四） 保潔員崗位職責(zé) 保潔員在保潔主管的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生工作，對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)。具體工作如下： 遵守公司和物業(yè)管理中心各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)守崗位； 按照本項(xiàng)目保潔標(biāo)準(zhǔn)及工作程序完成責(zé)任范圍內(nèi)的全部工作； 在工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違反項(xiàng)目規(guī)章制度的行為要及時(shí)上報(bào)； 參加項(xiàng)目衛(wèi)生的突擊工作，如道路積雨、積雪的及時(shí)清掃突擊工作； 有義務(wù)維護(hù)公共設(shè)施設(shè)備的正常使用狀況，在保潔過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞應(yīng)及時(shí)上報(bào)； 根據(jù)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排和客戶要求，做好各項(xiàng)特約有償服務(wù)； 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù) 。 （五） 安全管 理 主管 職責(zé) 在 物業(yè) 經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)全公司的消防安全工作。 貫徹執(zhí)行有關(guān)消防法規(guī)、規(guī)定、制度和標(biāo)準(zhǔn)，檢查落實(shí)情況，堅(jiān)持嚴(yán)格管理、依法管理、科學(xué)管理。 制定和組織實(shí)施年度消防工作計(jì)劃，編制消防經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 經(jīng)常開展群眾性消防法規(guī)、常識(shí)、責(zé)任制的宣傳教育，組織專（兼）職消防、安全管理員進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、訓(xùn)練，督促落實(shí)崗位責(zé)任制。 組織和協(xié)助有關(guān)部門制定要害部位消防制度和安全措施，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。 堅(jiān)持進(jìn)行消防安全檢查，督促有關(guān)部門消除火險(xiǎn)隱患，遇有緊急不安全問(wèn)題時(shí)，應(yīng)指令先行停止作業(yè)，并立即做出處理 。 參加新建、擴(kuò)建、改建等工程項(xiàng)目和引進(jìn)設(shè)備的審查和竣工驗(yàn)收及施工人員管理工作。對(duì)消防設(shè)備、器材的質(zhì)量和正確使用進(jìn)行監(jiān)督檢查。 親臨火災(zāi)事故現(xiàn)場(chǎng)，組織員工撲救，并負(fù)責(zé)查明火災(zāi)原因，提出處理意見。 具體組織火災(zāi)事故的調(diào)查，按照 “ 三不放過(guò) ” （即事故原因沒有查清不放過(guò)，責(zé)任者沒受到教育處罰不放過(guò)，沒有整改措施不放過(guò)）的要求，認(rèn)真處理。負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析火災(zāi)、火險(xiǎn)情況，提出預(yù)防措施，管理防火檔案。 總結(jié)推廣公司內(nèi)外消防工作先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)有關(guān)評(píng)比、獎(jiǎng)懲事宜 1 協(xié)助安全管理部經(jīng)理、消防主管做好消防安全工作，確保物業(yè)安全。 1 領(lǐng)導(dǎo) 安全管理員熟悉掌握檢查物業(yè)內(nèi)各區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備在位情況，并達(dá)到“ 三懂三會(huì) ” （即懂本崗位火災(zāi)危險(xiǎn)性，懂預(yù)防措施，懂撲救方法；會(huì)使用消景福 ● 信德 第 22 頁(yè) 共 60頁(yè) 防器材，會(huì)處理火險(xiǎn)事故，會(huì)報(bào)警）。 1 遇有火警、火情負(fù)責(zé)警械，組織其他人員參加撲救火災(zāi)，疏散人員和物資。 1 對(duì)火災(zāi)原因總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出處理意見。 1 其它需協(xié)助的消防工作。 （六） 保安領(lǐng)班職責(zé) 保安領(lǐng)班在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)各項(xiàng)保安工作的總體安排，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)，具體工作如下： 全面考慮該項(xiàng)目在保安工作方面的工作需要，包括：崗位設(shè)置，人員配備，保安設(shè)備維護(hù)，部門費(fèi)用的控制，隊(duì)員的績(jī)效考核，工作表 現(xiàn)的評(píng)估； 建立各崗位的操作規(guī)程，并監(jiān)督執(zhí)行，對(duì)保安工作存在的隱患提出改進(jìn)的建議和計(jì)劃； 建立與校方保衛(wèi)處的聯(lián)系，請(qǐng)示報(bào)告，做好與校內(nèi)各科室的配合。 負(fù)責(zé)安排突發(fā)事件的處理和善后工作，并對(duì)突發(fā)事件及時(shí)填寫事故處理報(bào)告上報(bào)； 不定期對(duì)保安員在禮儀，紀(jì)律，精神面貌進(jìn)行檢查及指導(dǎo)； 負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的正常運(yùn)做和日常管理； 協(xié)助其他部門安排好二次裝修、維修監(jiān)管工作； 負(fù)責(zé)對(duì)屬于安防工作范圍的投訴進(jìn)行安排處理； 定期檢查各班工作、各項(xiàng)管理制度的落實(shí)情況、治安防范及消防情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和報(bào)告。每天在綜合教學(xué)樓內(nèi)巡視 時(shí)間不得少于（一個(gè)班次不得少于 5 次）。做好保安員的績(jī)效考核工作，使考核結(jié)果與員工獎(jiǎng)勵(lì)工資掛鉤； 熟悉掌握綜合教學(xué)樓內(nèi)的整體情況，能果斷處理一般應(yīng)急事件。遇緊急事及時(shí)通知管理中心，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理； 1 定期檢查保安器械、用具等的使用及養(yǎng)護(hù)情況； 1 組織召開每天的晨會(huì)、每周一次的保安情況分析會(huì)，總結(jié)一周保安工作； 1 負(fù)責(zé)綜合教學(xué)樓各通道前各種車輛的疏導(dǎo)； 1 監(jiān)管綜合教學(xué)樓內(nèi)設(shè)置的各類消防、安全、交通等標(biāo)識(shí)齊全、醒目； 1 負(fù)責(zé)保安各崗位交接班工作及質(zhì)量記錄的完整性，及時(shí)送管理中心存檔； 1 組織本部門員工協(xié)助 做好綜合教學(xué)樓內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和服務(wù)工作； 1 做好物品出入的核查與登記； 1 作好保安員的思想工作，對(duì)管轄保安員進(jìn)行考核； 1 帶領(lǐng)全體保安完成管理中心交辦的其它任務(wù)。 天津 工業(yè) 大學(xué) 教學(xué)樓和環(huán)境 物業(yè) 管理方案 第 23 頁(yè) 共 60頁(yè) （七） 保安員工作職責(zé) 在保安領(lǐng)班的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)綜合教學(xué)樓的具體保安工作，具體工作如下： 并掌握綜合教學(xué)樓內(nèi)治安防范、消防報(bào)警等設(shè)施的分布狀況和操作方法； 了解和詳細(xì)掌握教學(xué)樓的基本情況； 正確使用和保管好本崗位所使用的設(shè)備及其他物品，當(dāng)班者應(yīng)對(duì)使用的設(shè)備和物品負(fù)有全部責(zé)任，交班時(shí)應(yīng)對(duì)物品的種類、數(shù)量、完好程度進(jìn)行檢查登記； 定時(shí)巡視，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)各種動(dòng)態(tài)情況， 如有突發(fā)事件或異常情況，依照《突發(fā)事件處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行處理； 遵守公司規(guī)章制度，遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律，做到警容整齊、文明執(zhí)不做與工作無(wú)關(guān)的事，并認(rèn)真如實(shí)填好工作記錄； 詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門的電話號(hào)碼，以便需要時(shí)尋求幫助； 忠于職守，敢于制止校內(nèi)各種不文明及違紀(jì)違法行為，維護(hù)校方及師生的合法利益； 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 （八） 綜合教學(xué)樓巡查員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)按照巡視路線，