【導(dǎo)讀】定位及客戶對(duì)象分析、項(xiàng)目投資資金運(yùn)作及相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析。項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目的投資決策提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的理論依據(jù)；優(yōu)化方案，險(xiǎn)、提高投資效益。明細(xì)投資成本核算，使投資者有效地控制投資成本。發(fā)天津市武清雍景花園房地產(chǎn)項(xiàng)目。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的成員企業(yè)之一。國(guó)資委直接領(lǐng)導(dǎo)的唯一以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的中央國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)年均開(kāi)發(fā)面積1300萬(wàn)平方米，目前累計(jì)完成開(kāi)發(fā)面積。任務(wù)，全部獲得金銀獎(jiǎng)牌。在中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)中名列較前位置。產(chǎn)和住宅項(xiàng)目，總規(guī)模達(dá)200多萬(wàn)平方米，成為中房旗下的骨干企業(yè)。旺盛的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目的就是使其健康穩(wěn)。健康穩(wěn)定發(fā)展，并呈持續(xù)上升趨勢(shì)。天津是我國(guó)四大直轄市之一，是我國(guó)第三大城市。2020年上半年，天津市生產(chǎn)總值完成。5年內(nèi)，天津市GDP將保持年均10%以上的增長(zhǎng)速度。率先發(fā)展戰(zhàn)略，建成京津之間最具實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力地區(qū)。

　　

【正文】 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名 稱 金 額 備 注 1 別墅 2 配套用房 3 電梯 4 建筑外裝飾 5 錯(cuò)層、洋房?jī)?nèi)裝飾 6 人防工程 7 地下建筑 合 計(jì) 附表 3 附屬公共設(shè)施配套費(fèi) 單位：萬(wàn)元 33 序號(hào) 名 稱 金 額 備 注 1 化糞池 2 下水、雨水管、工程井 3 別墅道路 合 計(jì) 附表 4 公共設(shè)施配套費(fèi) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名 稱 金 額 備 注 1 供電工程費(fèi) 2 供水工程費(fèi) 3 路燈 4 有線電視工程費(fèi) 5 綠化費(fèi) 6 防雷 設(shè)施 7 消防設(shè)施 8 電話工程費(fèi) 9 別墅監(jiān)控 10 煤氣工程費(fèi) 合 計(jì) 附表 5 工程其他費(fèi)用 34 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名 稱 金 額 備 注 1 放線、定位費(fèi) 2 招標(biāo)代理 3 編標(biāo)費(fèi) 4 工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 5 標(biāo)底審核 6 監(jiān)理費(fèi) 7 審圖費(fèi) 8 房屋測(cè)量費(fèi) 9 垃圾清運(yùn)費(fèi) 10 成本認(rèn)定費(fèi) 11 檔案托管 12 消防檢測(cè)評(píng)估 13 渣土管理費(fèi) 14 環(huán)保噪音設(shè)施費(fèi) 合 計(jì) 附表 6 建設(shè)工程規(guī)費(fèi) 單位：萬(wàn)元 35 序號(hào) 名 稱 金 額 備 注 1 散裝水泥專項(xiàng)資金 2 白蟻防治費(fèi) 3 墻改基金 4 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 別墅 花園洋房、錯(cuò)層 配套用房 5 人防費(fèi) (平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換 ) 合 計(jì) 二、項(xiàng)目總投資額 經(jīng)估算本項(xiàng)目總投資額為 54， 萬(wàn)元。其中：開(kāi)發(fā)成本 32， 萬(wàn)元，占總投資額的 %；期間費(fèi)用 5， 萬(wàn) 元，占總投資額的 %；稅金及附加 17， 萬(wàn)元，占總投資額的 %。 三、資金籌措 該項(xiàng)目的建設(shè)資金由武清天津市雍景花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)籌措，前期至少需要 35%的啟動(dòng)資金 19， 萬(wàn)元必須落實(shí)到位，項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)按項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度適時(shí)投入資金，確保項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。 本項(xiàng)目總投資估算為 54， 萬(wàn)元，其資金來(lái)源渠道主要有：項(xiàng)目自有資金、融資借款和銷售回款轉(zhuǎn)投入。 項(xiàng)目自有資金已投入 10， 800 萬(wàn)元，占總投資額的 % 36 申請(qǐng)融資額 15， 000 萬(wàn)元，占總投資額的 % 銷售回款轉(zhuǎn)投入 27， 萬(wàn)元，占總投資額的 %。 第 八 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目營(yíng)業(yè) (銷售 )收入估算 銷售收入 名 稱 可銷面積 (m2) 銷售均價(jià) (元 ) 銷售金額 (萬(wàn)元 ) 別墅 11000 花園洋房、錯(cuò)層 9000 配套用房 11000 合 計(jì) ２、營(yíng)業(yè)稅金及附加 本項(xiàng) 目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)為 。其中 :營(yíng)業(yè)稅為 萬(wàn)元 (按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)算 )；城市維護(hù)建設(shè)稅為 (按應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)算 )；教育費(fèi)附加為 (按應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算 )。 預(yù)繳土地增值稅 （別墅公建按 3%，花園洋房、錯(cuò)層按 2%）。 合同印花稅 (按營(yíng)業(yè)收入的 %計(jì)算 ) 企業(yè)所得稅 37 本項(xiàng)目應(yīng)繳納所得稅稅率按 25％計(jì)算 ,計(jì) 。 （二）財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 盈利能力分析 本項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目建成后，若按預(yù)期價(jià)格 全部銷售，可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 ，所得稅前利潤(rùn) ，稅后凈利潤(rùn) 。 項(xiàng)目損益表 序號(hào) 內(nèi)容 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單 位 數(shù)量 單價(jià)（元／ m2） 總價(jià)（萬(wàn)元） 一 經(jīng)營(yíng)收入 1 別墅 平方米 11000 2 花園洋房、錯(cuò)層 平方米 9000 3 配套用房 平方米 11000 二 營(yíng)業(yè)稅及附加 1 營(yíng)業(yè)稅 元 5% 2 城建稅 元 7% 3 教育費(fèi)附加 元 3% 4 土地增值稅 元 2%3% 5 印花稅 元 % 三 總成本費(fèi)用 元 四 利潤(rùn)總額 元 38 五 所得稅 元 25% 六 所得 稅后利潤(rùn) 元 七 盈余公積金 元 10% 八 盈余公益金 元 九 未分配利潤(rùn) 元 十 累計(jì)未分配利潤(rùn) 元 評(píng)價(jià)指標(biāo) : 全靜態(tài)投資利稅率 % 全靜態(tài)投資利潤(rùn)率 % 全靜態(tài)投資凈利潤(rùn)率 % 動(dòng)態(tài)投資利稅率 % 動(dòng)態(tài)投資利潤(rùn)率 % 動(dòng)態(tài)投資凈利潤(rùn)率 % 上述評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的投資利稅 率和投資利潤(rùn)率及投資凈利潤(rùn)率均高于同行業(yè)的平均水平，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 39 第九章 風(fēng)險(xiǎn) 分析 一、 主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 本項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)有 （ 1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及政策風(fēng)險(xiǎn) （ 2）項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 二、 防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)變化會(huì)直接影響到企業(yè)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，從而給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 綜合分析天津市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，市場(chǎng)長(zhǎng)期分析看好。另外，考慮到本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及價(jià)格情況，只要相關(guān)政策不發(fā)生大變化，正常情況本項(xiàng)目可按計(jì)劃正常實(shí)現(xiàn)銷售，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 政策風(fēng)險(xiǎn) 由于一線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家不斷 出臺(tái)一些與房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策， 考慮到房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，調(diào)控的目的是促使其健康發(fā)展，所以，估計(jì)短期內(nèi)國(guó)家不會(huì)再出更嚴(yán)厲的政策，造成房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降。 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面，一是技術(shù)保障及建設(shè)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)，二是建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容實(shí)施過(guò)程較為簡(jiǎn)單，無(wú)技術(shù)及供給障礙和建設(shè)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)。 目前，主要建設(shè)材料（如鋼材、水泥）價(jià)格處于上漲態(tài)勢(shì)，雖說(shuō)本項(xiàng)目估算中已經(jīng)考慮了一定的預(yù)備費(fèi)用，但若持續(xù)上漲時(shí)間較長(zhǎng)、幅度較大，可能會(huì)使 40 本項(xiàng)目估算的建設(shè)投資不足，影響項(xiàng)目的按計(jì)劃建設(shè)和 投產(chǎn)，從而給項(xiàng)目帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 建議項(xiàng)目公司在資金安排上留有余地，另外，通過(guò)合同內(nèi)容等形式分散風(fēng)險(xiǎn)，以控制和防范該風(fēng)險(xiǎn)。 第十章 結(jié)論 經(jīng)認(rèn)真地調(diào)查研究，對(duì)開(kāi)發(fā) 中房●雍景花園 的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行分析。認(rèn)為： 武清區(qū)中房●雍景花園工程項(xiàng)目地處武清區(qū)主城區(qū)，地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，具有很好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益，投資周期短，見(jiàn)效快，且項(xiàng)目建設(shè)單位的投資 商 中房創(chuàng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有較強(qiáng) 的 房地產(chǎn) 管理運(yùn) 營(yíng) 能力，可以保證項(xiàng)目 順利實(shí)施。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃是可行的。 附件 1： 武清京津 投資價(jià)值洼地 （房龍網(wǎng)獨(dú)家評(píng)論文章） 附件 2： 宗地圖 附件 3： 規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 附件 4： 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議 附件 5： 掛牌地塊成交確認(rèn)書 附件 6： 天津市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 41 附件 7： 核定用地測(cè)繪工作記錄單 附件 8： 天津市建設(shè)項(xiàng)目核定用地圖 附件 9： 規(guī)劃設(shè)施計(jì)條件通知書 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61