【導(dǎo)讀】建筑業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)行業(yè)會(huì)計(jì)分錄。支付給承包單位轉(zhuǎn)來(lái)的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單。以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí)。提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí)。開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資。月末分配工資費(fèi)用。管理費(fèi)用——?jiǎng)趧?dòng)保險(xiǎn)費(fèi)。用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí)。定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）。月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金。月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅。月末按規(guī)定提取教育附加?？筛鶕?jù)上述六項(xiàng)來(lái)設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。算收入、出租房租金收入。③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的。④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

　　

【正文】 房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后成本的確認(rèn)房地產(chǎn)會(huì)計(jì) 開發(fā)產(chǎn)品完工后交付使用，會(huì)計(jì)上要確認(rèn)收入，“開發(fā)成本”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 會(huì)計(jì)處理上，無(wú)論資產(chǎn)負(fù)債表日還是財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)出日，成本項(xiàng)目反映的成本費(fèi)用不一定能夠全部取得結(jié)算發(fā)票，為了確保會(huì)計(jì)損益真實(shí)、準(zhǔn)確，也包含了為準(zhǔn)確核算單位建筑面積開發(fā)成本預(yù)提的成本費(fèi)用。所以，開發(fā)產(chǎn)品完工后，按 照已售建筑面積和單位成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本，從會(huì)計(jì)報(bào)表上能夠反映開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。 稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā) [2020]31號(hào)文件第九條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。第三十五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。 上述稅法規(guī)定的內(nèi)容可概括如下： 計(jì)稅成本。 ，對(duì)以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 ，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。 由此產(chǎn)生的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異表現(xiàn)在： ，計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。 ，計(jì)稅成本可以次年 5 月 31 日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。 ；計(jì)稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi) 用不超過(guò)國(guó)稅發(fā) [2020]31 號(hào)文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。 月 31 日 ~5月 31 日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。 【例】 A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于 2020 年 9 月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為 8000 萬(wàn)元， 2020 年 12 月 31 日前已取得的發(fā)票金額為 5000 萬(wàn)元。 2020 年4 月取得的發(fā)票金額為 1000 萬(wàn)元， A公司 12 月 31 日按照合同造價(jià)預(yù)提了 3000萬(wàn)元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無(wú)余額。 計(jì)稅成本核算以 2020 年 5 月 1 日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括： 年 12 月 31 日前已取得的發(fā)票 5000 萬(wàn)元； 年 4 月取得的發(fā)票 1000 萬(wàn)元； 10%的預(yù)提成本 800 萬(wàn)元； 企業(yè)的銷售成本當(dāng)年度為 8000 萬(wàn)元，企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)年度為 6800 萬(wàn)元，差 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò)“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā)[2020]31 號(hào)文件計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下內(nèi)容： 一、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā) 權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 二、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 三、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所 發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 五、公共配套設(shè)施費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 六、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng) 銷設(shè)施建造費(fèi)等。 會(huì)計(jì)處理上，對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品完工前的預(yù)售收入不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際投入。 稅務(wù)處理上，國(guó)稅發(fā) [2020]31 號(hào)文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季度（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。這說(shuō)明稅法上要確認(rèn)未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，但不直接計(jì)算對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，而是間接地以計(jì)稅毛利率來(lái)確定銷售毛利額。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解一：收入的確定 寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái) 都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。 房地產(chǎn)業(yè)收入的確定 一、收入核算范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。 二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則 房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入： 采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。 采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。 采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)： （ 1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額 于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 （ 2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。 （ 3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。 （ 4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。 待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。 以非貨幣 性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn) 開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（ 15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。 預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn) =預(yù)售收入利潤(rùn)率 待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 四、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn) 下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 （ 1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助 、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； （ 2）開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； （ 3）將開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者； （ 4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； （ 5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 收入確認(rèn)時(shí)限 在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。 收入確認(rèn)方法和順序 （ 1）按本企業(yè)最近或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品價(jià)格； （ 2）同類開發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值； （ 3）按成本利潤(rùn)率確定（ 15%）。 五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定 一個(gè)納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)； 不在一個(gè)納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)； 節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。 六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解三：檢查的方法 房地產(chǎn)行業(yè)檢查的方法及要點(diǎn) 一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用 、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。 二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。 三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合 在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。 四、營(yíng)業(yè)成本的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為： 可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本247?？射N售總面積 銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積可售面積單位工程成本 檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn) 題： 審查成本計(jì)算是否正確 審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開發(fā)成本。成本對(duì)象總成本 =（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開發(fā)間接費(fèi)） 預(yù)計(jì)開發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。 審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)直接記入開發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化 的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。 在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。 有無(wú)將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。 重點(diǎn)審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開發(fā)成本列入 房屋開發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確 檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。 檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā) 票入賬支付費(fèi)用。 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧講解二：成本的核算 房地產(chǎn)行業(yè)成本的核算 一、確定成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房地產(chǎn)業(yè)成本以項(xiàng)目作為核算對(duì)象，一般以獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)項(xiàng)目；同一地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)相近的群開發(fā)項(xiàng)目，開工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，也可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；規(guī)模大、工期長(zhǎng)的，可按一定的區(qū)域或部位劃分。 房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套 設(shè)施）及代建工程成本。 二、成本核算項(xiàng)目 房地產(chǎn)業(yè)的成本核算項(xiàng)目包括： 土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：包括征地費(fèi)、安置費(fèi)及原建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 前期工程費(fèi)：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、場(chǎng)地平整等費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)：房屋建設(shè)施工過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用。 配套設(shè)施費(fèi)：能分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如鍋爐房、車棚、居委會(huì)、派出所水塔等；另一類為能夠有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施如商店、郵局、銀行等。 開發(fā)間接費(fèi)：為開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的