【正文】 連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車站牌、交通工具轉運站林立處F. 運輸?shù)缆罚捍祟惖缆范喟脒B接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此貨車及各式特殊運輸車輛比例多G. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地H. 郊區(qū)道路：接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)1）——預定點地址是否明確？臨近100m內是否有明顯的路標：一般來說，地址是顧客認識店鋪的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標。齊全性——建筑物內含有哪些設施？通常設施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當然，如果建筑物內部恰好特殊設計，則在取得屋諒解下進行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門之美觀，不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取折除補助費有權明確化——到底真正擁有所有權的屋主要確認。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉任二房東出租店面或是透過中介租賃。無法清楚定義真正所有權者，可能導致租賃法律權益，造成糾紛，不利經(jīng)營。因此，所有權明確化是不可忽略的清白性——也就是說清查所租賃之房屋是否有被銀行或其他機構設訂有他項權利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東之財務糾紛影響時間性——預定點之現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時間對連鎖者愈有利明顯度——主要是指可架設廣告招牌可見度。招牌是連鎖企業(yè)與消費者溝通的第一步，因此愈明顯愈好。近來，隨著都市景觀與大樓的興起，在部分都會特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定之格式天候性——天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經(jīng)營上之不可預估之風險。如淹水，日曬所引起商品及設備之損耗、或者店面迎向強風面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設備折舊率及至采光度等均是重要考量因素建筑物本身評鑒——如建筑物的年份及現(xiàn)況是評估首要條件；一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，如樓屋高度、給水、排水、配線狀況及可供電力、消防設施都是計算改裝費用的依據(jù)。如果店面還是樓板挑空填平、中庭加建、空地加建、室內停車場改建等，則要調查及合法性建筑形狀與面積——通常愈方面之賣場其形狀愈好營業(yè)面積——寬度須著重考慮，押金、租金——打探附近房租行情及付款方式，另需了解屋主、鄰居、前任承租人是何人，其個別職業(yè)、住處、信用及有無遺產(chǎn)繼承糾紛等，尤其屋主是否好相處？是否會大幅調漲租金？更是要打探清楚。店鋪之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家店鋪候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進行實地觀察比較。連續(xù)觀察三天（在不同時段內:上午、中午、下班、晚上八點后）實地觀察。運用觀察法來實地了解立地點之優(yōu)劣。A. 店面本身B. 租金C. 改裝成本，含屋主復原條件D. 租期E. 會續(xù)約價比例，過去啟示錄、契約議定F. 屋齡及維修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否會變更出售、移轉）G. 前任租賃者的評價作為評估比較表H. 租金成本、續(xù)約成本、預計總租期成本I. 市場性J. 較方便目標顧客層前來？K. 行人流量較多，離峰與尖峰差距較??？L. 店鋪街的形象較符合連鎖企業(yè)的營業(yè)特色？M. 商圈內的顧客層是否符合目標顧客層？N. 商圈的質與量較佳？O. 競爭情形較緩和？P. 消費行為的變化較??？Q. 商圈穩(wěn)定性高？租賃契約要件租期：一般至少3年以上租金：由雙方洽談，一般是前二年不調整租金，第三年開始按物價指數(shù)調整租金給付方式：一般是付三個月押金，且開立一年期的租金，按月到期支付退租時租金計算：未滿期之退租一般是多付一個月租金做為給房東的補償若附近有公共工程進行而影響店面生意時，則要求房租優(yōu)惠責任之歸屬：因天災、人禍不可歸屬于我方責任而導致無法營業(yè)時，須待店鋪重新裝修完畢后開始營業(yè)再計算u.《營業(yè)據(jù)點區(qū)位調查圖》【見附表】v.《營業(yè)據(jù)點預評分析表》【附：《營業(yè)據(jù)點預評分析表》】2 營業(yè)據(jù)點預評分析表使用說明：每到一預定選址城市，先買地圖一、營業(yè)據(jù)點資本資料業(yè)主：產(chǎn)權所有者出租人：可能與業(yè)主同一人，也可能為不同，轉租的情況風險會增大。租金：交納租金的周期及金額多少，分季/年/兩年等不等，與現(xiàn)金流量關系甚大。與后文月租金非同一概念?，F(xiàn)金的占用成本。轉讓費：如有，需列入后面攤提折舊部分。行政管轄是直屬管轄的基層部門，如可能，填入聯(lián)系人與聯(lián)系電話。簡要平面示意圖：須標示具體的長、寬及單位等。座向：座—向 朝—向座向與門位辨別如附圖 座向：座東朝西 門位：西賣場空間規(guī)劃的原則：進行店內的空間動線引導。園空間內的柱子等應考慮在內，根據(jù)入店動線引導來擺放貨架、展臺。賣場空間規(guī)劃的三個要點：動線家具收銀臺：原則上以動線的終點安置收銀臺交通動線與結點分布：POP擺放 掃街的地點，甚至影響到店鋪地點。0700——0900的車流、人流的方向決定招牌POP擺放的位置1800——2000的車流、人流及交通節(jié)點的方向公交站牌與公交線路：格式：12（54）：表示此站點有12路車經(jīng)過，其中一路為第54路車。定點客源：符合我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃，可重點開發(fā)的VIP客戶的集中點，可采集上門拜訪等方式進行開發(fā)。動線引導客源分布：下午逛街者多為有錢有閑者。業(yè)態(tài)規(guī)劃：橫軸：空間規(guī)劃模組縱軸：價款量匹配模組——業(yè)態(tài)定位與商品企化，店鋪裝修不鼓勵價格區(qū)間跨度太大，最多跨越三個區(qū)間。賣場空間太小，不采量販制。店越小，坪效壓力越大（因為固定費用的緣故，單筆消費的毛利率貢獻壓力大）。損益平衡點：月固定費=月毛利月毛利的計算：月凈銷售額進貨額季節(jié)變動因子9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 60% 40%營業(yè)員：賣場大?。黄骄蛦蝺r： 時段 a：周一至周五 b：周六、日動線引導客源需與交易時段銷貨預估相符，以能支撐分時段銷貨預估論證。損益平衡點應以折后價計算（市場空隙）的概念價位空隙商品空隙 a：男裝 商務 風格 b：女裝 休閑通路空隙：相對片區(qū) 空間網(wǎng)點： 服務形態(tài)：差異化服務總結：預評分析——未開店 店已開 ——業(yè)態(tài)觀察問題：動線引導？主推？與客流量推出不匹配 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ―― 客單價匹配調查方法：最聰明的調查方法：參考已開店商家不僅是服裝店，而且其它行業(yè)店，推斷可能客源【附：商鋪租賃合同、直營部店鋪開發(fā)流程與新店開業(yè)組織籌備BOM表】【附：廈門店損益評估、廈門店年度銷售計劃表、廈門店費用表、廈門店正常損益表】【附：新店開業(yè)進度安排表】【附：直營店運營損益表】一、人員組織：確定人力需求(1)招聘方式. 人才市場招聘. 報紙\電視\網(wǎng)站等(2)招聘地點本地異地 一般情況以在當?shù)卣衅篙^為節(jié)省成本,但應有一定比例老員工幫帶新近人員.人員培訓計劃二、物料采購辦公用品、日用品、耗材(附：直營店物料配備標準)固定資產(chǎn)(附：直營店固定資產(chǎn)與物流商品配備標準)物料采購單的申請須在開店前15天就填寫報批。三．后勤保障1．證照登記辦理（1）．工商營業(yè)執(zhí)照a．資料提供申請人身份證 申請人婚育證明復印件一份 申請人一寸照片兩張房屋租賃合同復印件一份 房產(chǎn)證復印件一份授權委托書復印件一份暫住證復印件一份 如申請人為外地人口還需要有暫住證復印件一份（暫住證辦理盡量委托房東辦理，如自已辦理，先至居住地居委會索取申請單，并提供身份證原件和婚育證明原件以及房屋租賃合同，經(jīng)同意后，至當?shù)嘏沙鏊贽k（提供婚育證明原件、一寸照片兩張），兩天內取證.至管轄區(qū)工商局申報企業(yè)名稱——所在地工商所索取《營業(yè)執(zhí)照辦理申請表》——資料審核同意——交辦理費——工商部門派專員實地勘察——審核同意——15天內領取《工商營業(yè)執(zhí)照》（2）地方稅務登記 a．資料提供 申請人身份證復印件一份 《工商營業(yè)執(zhí)照》副本及復印件一份 房屋租賃合同復印件一份申請人一寸照片三張b．辦理程序至管轄區(qū)地稅局索取《稅務登記表》、《納稅人稅種登記表》——資料審核——交辦理費——同意申請——派員勘察——核稅 （3）國家稅務登記證a．資料提供 申請人身份證復印件一份 營業(yè)執(zhí)照副本及復印件一份 房屋租賃合同復印件一份 一寸照片兩張 b．辦理程序 至管轄區(qū)國稅局索取《稅務登記證申請表》——資料審核——交辦理費——同意申請——7天內領取《稅務登記許可證》——派員勘察——核稅——領取發(fā)票（首次領購發(fā)票應填寫《發(fā)票領購申請表》，再經(jīng)考取《辦稅員證》后，經(jīng)審查同意，持稅務登記證副本到辦稅服務大廳，委托稅務機關代刻“發(fā)票專用章”和辦理《發(fā)票領購簿》。時間為15天內。（4）銀行刷機的辦理 持《工商營業(yè)執(zhí)照》、辦理人身份證、至辦理銀行卡部登記，再至設立帳號銀行辦理帳號設立及刷卡業(yè)務，時間為7天內。（5）電話辦理 持申請人身份證明至電信營業(yè)廳辦理，注意需辦理長途和IP直通車的應一并申請，以免拖延辦理時間。辦理時間15天內。（6）寬帶辦理 持申辦人身份證至電信大廳辦理，但須長途電話開通才能開通寬帶，時間為3天內。 電話、寬帶的辦理可通過電信業(yè)務代表辦理，會更便捷、快速。2．地域關系協(xié)調 （1）工商局（工商管理費的核定、廣告宣傳審批） （2）稅務局（國、地稅額的核定） （3）公安派出所（人員安全、財產(chǎn)安全、暫住證） （4）消防隊（裝修消防驗收）（5）城建局（主要是裝修期間占道、土頭垃圾清理、廣告招牌的設立） （6）電信局(電話\寬帶辦理) （7）轄區(qū)供電所（正常用電的保證） （8）自來水公司（正常用水的保證） （9）物業(yè)公司（轄區(qū)防盜、防火、衛(wèi)生、裝修、 （10）當?shù)孛襟w（報社、電視臺等） （11）所在地居委會（衛(wèi)生、計生等）3．員工宿舍、中轉倉庫租賃利用店鋪房東關系介紹小區(qū)保安的咨詢當?shù)貓罂⑿麄鳈诜康禺a(chǎn)中介公司 員工宿舍、中轉倉庫租賃以接近店鋪為原則，同時奕應考慮安全問題。四、展銷規(guī)劃1．絕對門檻 利用當?shù)貓蠹?、電視、廣播、路牌、宣傳卡片、重要節(jié)日做活動等進行宣傳。2． 差異門檻 提高服務品質做好客戶關系管理。五、商品配送商品組織配發(fā) 根據(jù)營業(yè)面積、銷貨預測量來確定店鋪陳列、倉儲量，進而確定類比量、款數(shù)、色數(shù)和配發(fā)總量。從商品配送中心開單至倉庫出貨時間大概5——10天，因此開單時間盡量提早。2．商品物料配發(fā)衣架（西裝、茄克、T恤）、褲架、包裝袋、折衣板、模特（半模、全模）、七匹狼模、地毯、數(shù)量的確定。應與商品的發(fā)貨單同時發(fā)出。3．廣告宣傳品 收銀臺背板形象畫、店堂吊旗、海報、立牌、櫥窗形象畫、裝飾小狼標、其它裝飾品。4．辦公用品、固定資產(chǎn)、日用耗材原則上應比商品提前2——3天配發(fā)。六、財務流程1．備用金、找零金開業(yè)前一個星期提出申請，報公司財務部審批。2．財務制度規(guī)范（1）建立財務帳目商品總帳的建立店堂商品帳目的建立倉庫商品帳目的建立 固定資產(chǎn)(明細見TZ附件1)應有專門負責人，一般店長為責任人，店鋪應建立固定資產(chǎn)管理表單，設立使用人、保管人，店長應對保修卡、說明書、供應商名單進行建檔。 辦公用品(明細見TZ附件1)由收銀員或組長進行登記管理。 日用易耗品(明細見TZ附件1)由收銀員或組長進行登記管理 c．現(xiàn)金帳目的設立 營業(yè)款帳目的建立 找零金（不可另作它用） 備用金（主要是支付一些零碎開支：店鋪日常易耗品、維修費用等） 福利金（賣廢紙收入，主要用于對優(yōu)秀員工的獎勵） d．費用報銷帳目 報銷憑證的整理（票據(jù)內容真實并須有經(jīng)辦人與店長或組長的簽名） 流水帳的建立（每天所發(fā)生的費用應及時記帳）3．營業(yè)款帳號設立由公司財務部提供帳號設立名稱，至就近銀行設立帳號。