【導讀】XX盛世家園物業(yè)管理投標書

　　

【正文】 向圖 外部溝通導向圖說明： 在 XX盛世家園業(yè)主委員會成立之前， XX地產(chǎn)（集團）通過招投標選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 如 XX物業(yè)管理公司中標，我們將設(shè)立 XX盛世家園管理處，負責大廈物業(yè)管理工作。 XX盛世家園在業(yè)務(wù)上接受深圳市住宅區(qū)及福田區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導。 在大廈入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時，按法規(guī)規(guī)定成立 業(yè)主委員會。 管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標的實現(xiàn)。 第二章 工作計劃 XX 物業(yè)管理公司將根據(jù)開發(fā)商提供的實際樓盤施工進度表，分別制訂前期介入、入伙接管工作計劃；并依據(jù)開發(fā)商制訂的盛世家園遠景開發(fā)目標，制訂正常居住期的對內(nèi)、對外達標計劃。我們將力求務(wù)實、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務(wù)，實現(xiàn)雙贏的目標。 一、前期介入工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注 1 簽定物業(yè)管理合同 商定物業(yè)促銷協(xié)助計劃 與 XX地產(chǎn)商定 管理服務(wù)費、停車費、會所協(xié)商 簽定物業(yè)管理合同 2 成立盛世家園物業(yè) 管理處 協(xié)商確定管理處辦公場所 簽訂合同后十日內(nèi) 二次裝修管理處辦公場所 辦理管理處有關(guān)運作手續(xù) 人員配置、培訓 管理處經(jīng)理 配合銷售 設(shè)備、設(shè)施 行政主管 房管員 客戶主管 經(jīng)理助理 保潔園藝 保衛(wèi) 設(shè)備值班 維修保養(yǎng) 消防值班 食堂 分包方 食堂 收費員 客戶助理 服務(wù)價值鏈 服務(wù)價值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部 滿意度機制 互動服務(wù)鏈 日常管理 員工檔案 與業(yè)主、住戶 企業(yè)文化導入 滿意度調(diào)查 社區(qū)文化 合理化建議 業(yè)余活動 自我評價 有效激勵 政府主管部門 與周邊單位 與居委會 與轄區(qū)辦事處 培訓 管理處辦公設(shè)備配置 3 前期介入 收集各類工程資料 實施促銷協(xié)助計劃 熟悉各類設(shè)施、設(shè)備 4 導入 XX物業(yè)管理公司模式 導入 IS09002（ 2020版） 導入公 司各項規(guī)章制度 導入公司物業(yè)管理理念 5 物業(yè)接管準備 驗收物業(yè)軟硬件 移交資料 問題備忘 二、入伙接管工作計劃 序號 工作計劃 計劃要點 實施時間 備注 1 入伙準備及實施 準備、完善入伙所需資料和設(shè)備 至 入伙儀式策劃及舉行 辦理入伙手續(xù) 2 二次裝修的 管理 建立二次裝修程序及檔案 至 模擬二次裝修動態(tài)表 進行 有效監(jiān)督 3 首次征求業(yè)主意見 征求大廈合理化建議 至 （集中在裝修期間） 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進方案 4 建立完善的 標識系統(tǒng) 各類檔案的科學分類、建檔及標識 至 制作各類設(shè)備、設(shè)施標識 制作各類路牌等公共標識系統(tǒng) 制作辦公室標識系統(tǒng) 三、正常居住期工作計劃 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 完善體系 定期內(nèi)部評審 ISO9002（ 2020 版）質(zhì)量管理體系： 完善管理處信息局域網(wǎng)，修訂會所運營管理辦法： 完善各類壁掛文件，Ⅴ I系統(tǒng)。物業(yè)招租程序： 完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)； 建立完善的分包方工作績效考評體系； 展開業(yè)主委員會的籌備工作。 服務(wù)持續(xù)改進 定期對員工進行服務(wù)意識、技能培訓； 定期上門回訪及開展 TCS調(diào)查： 全面開展盛世家園的文化活動建設(shè)（一年不少于 10 次）： 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南： 助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作。 會所策劃經(jīng)營 定期開展業(yè)主消費熹向調(diào) 查，逼當調(diào)整服務(wù)項目及內(nèi)容 見小區(qū)會所管理 加強對分包項目的監(jiān)管 管理達標 －年內(nèi)達到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準 二年內(nèi)達到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標準 智能小區(qū) 保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常運行 實現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū) 努力實現(xiàn) IC卡自動車輛收費系統(tǒng) 第三章 管理處物資裝備計劃 XX物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷售和高水準物業(yè)管理服務(wù)出發(fā)，堅持低成本的原則下，配置盛世家園管理處的物資裝備。 一、物質(zhì)裝備計劃 序號 物質(zhì)裝備項目 內(nèi) 容 描 述 備 注 1 管理處 工作場所 名稱 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心 經(jīng)理辦公室 辦公室 技術(shù)值班室 工作操作間 倉庫 員工食堂 員工宿舍 面積 M2 60 30 50 20 20 50 80 120 2 辦公用品 XX物業(yè)物料配送中心按本章二提供 3 維修工具 XX物業(yè)物料配送中心按本章三提供 4 消防裝備 XX物業(yè)物料配送中心按本章四提供 5 清潔園藝工具 由分包方提供 6 護衛(wèi)裝備 護衛(wèi)服務(wù)中心提供 7 交通工具 自行車（辦公室和技工 用） 8 會所裝備 詳見第八部分 二、行政辦公用品計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計 備 注 1 辦公桌椅 10套 2 打印機 1臺 3 復印機 1臺 4 電腦設(shè)備 3套 5 電話 2臺 6 保險柜 1臺 7 數(shù)碼照相機 1部 8 檔案、資料柜 整體制作 9 空調(diào)冷氣機（分體、柜式） 2套 10 各類辦公用品 11 飲水機 1臺 12 各類標識牌 整體制作 13 小區(qū)宣傳欄 3個 14 客戶物業(yè)管理服務(wù)中心桌椅 整體制作 合 計 三、維修工具計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 75型室內(nèi)疏通機 1臺 2 200型室外疏通機 1臺 3 8KVA型電焊機 1臺 4 沖擊鉆 1部 5 砂輪切割機 1臺 6 手電鉆 1部 7 臺鉗 1臺 8 梯子 2部 9 萬用表 2部 10 搖表 1部 11 潛水泵 1臺 12 電動工具 7套 13 電流表 3塊 合 計 四、護衛(wèi)、消防裝備計劃 序列 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計 備 注 1 無線對講系統(tǒng) 18臺 2 護衛(wèi)服裝 36套 3 消防工具 1套 4 干粉滅火器 50瓶 5 自行車 3輛 6 云梯 1部 7 床及床上用品 26套 合 計 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾 第一章 銷售預測及定位 一、 XX 盛世家園銷售分析及預測 （一） . 銷售優(yōu)勢： 1. 大社區(qū)概念：項目總規(guī)劃建筑面積為 28萬平方米，首期開發(fā)面積近 10萬平方米，在市區(qū)范圍內(nèi)屬于不可多得的大規(guī)模商品房社區(qū)，對于工薪階層的購房者來說尤其具有吸引力； 2. 臨近彩田村：項目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，隨著彩田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加； 3. 景觀良好：項目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花山公園和筆架 山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開闊，景觀無限； 4. 性能比較優(yōu)：項自均價大約定位在 6000元／平方米，與周邊樓盤對比，性能價格比具有一定優(yōu)勢。 （二） . 銷售劣勢： 1. 容積率大：項目為 34層的超高層建筑，容積率較高（超過 10以上），可供業(yè)主休閑利活動空間較?。? 2. 噪音影響：項目臨近彩田南路，車流頻繁，而市政的綠化隔離帶較短，臨街的房屋將受到一定的噪音影響： 3. 配套不足：該地段開發(fā)較遲，目前大型住宅區(qū)較少，一期工程周邊配套尚不足。 （三） . 銷售預測： 根據(jù)上述分析及對周邊樓盤的調(diào)研，我們對 XX 盛世家園的銷售狀況作如下分 析： 第一年， 銷售率達到 70%左右： 第二年， 銷售率達到 90%左右： 第三年， 房屋基本銷售完畢。 以下章節(jié)的管理服務(wù)費用收支測算將依據(jù)此處預算進行。 二、 XX 盛世家園銷售對象定位 XX 盛世家園位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁蓮花出公園和筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。與市政府的大型微利房住宅區(qū) —— 彩田村咫尺之遙，交通便捷，正是安家置業(yè)者的良好居所。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象應(yīng)定位為深圳本地白領(lǐng)中的首次置業(yè)者、來深圳多年的工薪階層和周邊的老居民。這一階層之業(yè)主消費能力不算太強，但具有較高的文化品位 ，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的家政服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。 三、物業(yè)管理服務(wù)定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念，我們著力在 XX 盛世家園創(chuàng)造一個安全、舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合深圳本地之文化背景及福田之特定區(qū)域，要想成功達到上述目的，我們設(shè)想，運用文化感召力滲入日常的管理 和服務(wù)之中。我們擬在 XX盛世家園的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。我們將在管理服務(wù)中著力于以下四個方面：倡導“全員參與”的管理文化、推廣“平等互動”的服務(wù)文化、營建“和睦親善”的社區(qū)文化、塑造“親和人文”的環(huán)境文化。 第二章 銷售的建議 作為深圳本土一家著名的上市公司， XX 地產(chǎn)集團的企業(yè)形象早已深入人心，其所開發(fā)的物業(yè)始終具有一定的品牌感召力，長豐苑的熱銷更是極好地證明了這一點。但在房地產(chǎn)市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天，我們認 為：在 XX 盛世家園的銷售上，如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進，將會進一步提高銷售率。 — 、會所提前投入運營 會所概念的迅速普及，使得會所正成為物業(yè)銷售業(yè)績的新的支撐點。建議提前將 XX 盛世家園的會所裝修完畢，并在正式開盤后投入運營，以便購房者在參觀樣板房的同時可實地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準業(yè)主們的意見反饋對會所的功能不斷進行改進，以便使其更加實用。美侖美奐和雅致實用的會所必將為 XX盛世家園帶來更好的銷售業(yè)績。 二、招聘中年銷售人員 購房者與銷售員面對面進行溝通和咨詢的直銷方式仍然是現(xiàn)階段房地產(chǎn)銷售的主導方式，因此，一支出色和穩(wěn)定的銷售人員隊伍對于銷售業(yè)績的保證顯得舉足輕重。而目前銷售人員往往打工心態(tài)較強，流動頻繁，造成爭搶客戶、暗中作弊、損公肥私的事情偶有發(fā)生。究其根源，系年輕的銷售職員心智不夠成熟所致，他們通常對前景的預測帶有一定的盲從性，容易產(chǎn)生急功近利的想法。針對此種現(xiàn)象，我們建議在 XX 盛世家園銷售員的選用上，可考慮招聘部分具有一定學歷和社會閱歷的中年女性，這個階層的職員對崗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和穩(wěn)重，更為重要的 是，如能正確引導她們以自身的家庭經(jīng)歷為背景向購房者提出購房建議，將會帶來意想不到的示范作用。 三、建立團隊激勵體系 根據(jù)我們對經(jīng)營部的調(diào)查，現(xiàn)行對銷售員的激勵主要是根據(jù)個人的售房數(shù)量按比例提成，此種方式的弊端在于：因為利益的驅(qū)動，一些銷售員往往為了個人所得而發(fā)生爭搶客戶，對客戶胡亂許諾的現(xiàn)象，這在一定程度上會影響發(fā)展商的企業(yè)形象，破壞物業(yè)的口碑。改變此種現(xiàn)狀一方面在于加強對銷售員的職業(yè)道德教育和規(guī)范管理，另一方面建議建立以團隊激勵為主導的銷售業(yè)績考核體系。即將銷售員劃分為若干銷售小組，明確彼此的銷售范圍 和權(quán)限，銷售員的收入必須和個人銷售業(yè)績及銷售小組的整體銷售業(yè)績掛鉤，以此強化銷售員的團隊精神和協(xié)助意識。 四、重視客戶關(guān)系管理 在房地產(chǎn)賣方市場上，構(gòu)建強大的客戶服務(wù)平臺和良好的客戶體系，是取得銷售業(yè)績的一項不可忽視的因素。而在以往的銷售管理中，此方面工作常常被忽略。我們建議在 XX盛世家園的銷售過程，應(yīng)強調(diào)客戶夫系的管理。一方面建立起完善的客戶檔案，包括以往的業(yè)主和未來的準業(yè)主，尤其應(yīng)注重公司客戶的檔案建立。另一方面必須定期開展客戶調(diào)查，尤其是對以往老客戶的意見征詢，此項工作可與我公司每半年一次的業(yè)主意見征 詢活動同步開展。 五、實現(xiàn)客戶承諾的統(tǒng)一 物業(yè)銷售過