【正文】 用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。2京地稅企[1999]398 號《關(guān)于修改和完善我市企業(yè)所得稅定率征收辦法的通知 》規(guī)定：對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為 3％—5％。目前：2022 年 12 月 31 日前一般為 3%，2022 年 1 月 1 日起一般為 5%。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進(jìn)行對比。（六）土地增值稅指標(biāo) 目的：通過指標(biāo) 3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報預(yù)繳的土地增值稅對比，初步核實單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓的企業(yè)土地增值稅繳納情況。建立模型：（1）指標(biāo) 16：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≥1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】*1% 3申報預(yù)繳土地增值稅（2）指標(biāo) 16163：確認(rèn)收入指標(biāo) 3≤1 的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 】* 1%申報預(yù)繳土地增值稅3京地稅地[2022]73 號《關(guān)于明確土地增值稅征收管理若干問題的通知 》規(guī)定：2022 年 1 月 1 日以后發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，一律按新政策 1%的的預(yù)征率預(yù)繳稅款，包括檢查發(fā)現(xiàn)以前年度應(yīng)該預(yù)繳稅款的項目。京地稅地〔2022〕653 號《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》規(guī)定：對納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的 1%比例預(yù)征土地增值稅；對于納稅人預(yù)售公寓、別墅，預(yù)征比例由原來的 1%調(diào)整為 %。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項目時，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營業(yè)務(wù)收入”營業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計算。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。靈活應(yīng)用：如果以前年度有滯納稅款的行為，應(yīng)結(jié)合審計報告的內(nèi)容，減去當(dāng)年繳納以前年度的稅款金額；可以將企業(yè)的整個銷售過程的年度情況進(jìn)行對比。（七）成本指標(biāo)成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。稅法對視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價格偏低、單位將不動產(chǎn)無償贈與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將自己生產(chǎn)的產(chǎn)品用于在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、捐贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，房地產(chǎn)企業(yè)還有將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。指標(biāo) 6：（1）比率 A：收入與成本的對比：① 模型利潤表“主營業(yè)務(wù)收入” 利潤表“主營業(yè)務(wù)成本” BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具② 目的：初步解決視同銷售和混亂成本期間的情況。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時的情況。（2）比率 B：比率 A 與行業(yè)折扣對比指標(biāo)：① 模型較小比率 A 行業(yè)折扣 較大比率 A ② 目的：初步解決視同銷售、低價銷售的情況。目前房地產(chǎn)企業(yè)的最低折扣率約為 折。③ 局限性：行業(yè)折扣不容易掌握，且適用單一品種銷售。指標(biāo) 7：主營業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報表及報表附注中的反映。（2）模型：利潤表“主營業(yè)務(wù)成本”資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨”—上期“存貨”+ 報表附注“本期存貨增加”（3）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。② 可能涉及的稅種。③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實的情況。（6） 局限性：適用與商品流通企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)。指標(biāo) 8：靜態(tài)、動態(tài)報表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對比，一種動態(tài)分析。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。 （2）模型：① 指標(biāo) 81資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨” +現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+本期“應(yīng)付帳款”—上期“應(yīng)付帳款” + 支付本期發(fā)生的“應(yīng)付帳款” + 上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”② 指標(biāo) 82：適用于上期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具③ 指標(biāo) 83：適用于本期沒有“應(yīng)付帳款”余額（資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”）+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”—上期“應(yīng)付帳款” + 上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”報表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”（3）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)”，則將“應(yīng)付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應(yīng)付票據(jù)”。（4）目的：判定視同銷售的情況。（5）對比結(jié)果，反映：① 可能存在的問題。② 可能涉及的稅種。③ 可能涉及需要進(jìn)一步核實的情況。（6）局限性：需要配合“應(yīng)付帳款”明細(xì)帳，麻煩。（八）收入費用指標(biāo)模型：比率 1=（管理費用 / 主營業(yè)務(wù)收入）*100%比率 2=（營業(yè)費用 / 主營業(yè)務(wù)收入）*100%差額 1=絕對值（上期比率 1—本期比率 1）差額 2=絕對值（上期比率 2—本期比率 2）BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具目的：發(fā)現(xiàn)混淆費用期間，固定資產(chǎn)改造等。涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。嚴(yán)格按照會計制度、會計準(zhǔn)則要求深刻理解資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表以及之間的內(nèi)在聯(lián)系，包括報表中的每一個數(shù)據(jù)的來源，以及 2022 年會計制度要求在報表附注中所必須披露的內(nèi)容。通過分析、論證共列示房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)有關(guān)的 10 項指標(biāo)，其中 6 項收入指標(biāo)、3 項成本指標(biāo)、1 項收入費用指標(biāo)。每一項指標(biāo)包含：“適用范圍” 、 “目的” 、 “可能涉及稅種” 、 “會計科目”以及“指標(biāo)應(yīng)用”等。（九）評估指標(biāo)特點有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表；簡單易行，用 EXCEL表的形式完成，包含“計算公式” 、 “結(jié)果分析” 、 “涉及重點檢查科目” 。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具（十）評估指標(biāo)作用可為重點涉稅疑點評估提供突破口；可為有針對性重點科目評估提供依據(jù)；可為檢查重點涉稅事項、會計科目提供參考；可為規(guī)范評估、檢查發(fā)揮一定的作用?！?本節(jié)內(nèi)所涉及到的指標(biāo)內(nèi)容與具體運用見附件一?！⒅笜?biāo)附件附件一：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)指標(biāo)評估操作流程一、當(dāng)收入指標(biāo) 31營業(yè)稅：采用指標(biāo) 4；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo) 131；教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，采用指標(biāo) 141；企業(yè)所得稅：純益率征收，采用指標(biāo) 151；土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，采用指標(biāo) 161。二、當(dāng)收入指標(biāo) 31營業(yè)稅：按會計確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 51； 按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 51；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會計確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 132； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 133；教育費附加：內(nèi)資企業(yè)，按會計確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 142； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 143；企業(yè)所得稅：純益率征收，按會計確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 152；純益率征收，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 153；土地增值稅：單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會計確認(rèn)“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 162；單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認(rèn)BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具“應(yīng)收帳款” ，采用指標(biāo) 163。三、成本指標(biāo)：視同銷售和混亂成本期間，宏觀分析，采用指標(biāo) 6；視同銷售，采用指標(biāo) 7；視同銷售，微觀分析，采用指標(biāo) 8指標(biāo) 8指標(biāo) 83。四、收入費用指標(biāo)混淆費用期間、固定資產(chǎn)改造，采用指標(biāo) 11指標(biāo) 112。BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具附件二：指標(biāo)指標(biāo) 31通過利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)與實際收到現(xiàn)金的差異。本年度 上年度利潤表中“主營業(yè)務(wù)收入” 　 　 　 　 　 　 加上:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期末貸方余額 　 　 　 　 　 加上:其他應(yīng)付帳款定金 　 　 　 　 　 　 減去:資產(chǎn)負(fù)債表中“預(yù)收帳款”期初貸方余額 　 　 　 　 　 　確認(rèn)的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　現(xiàn)金流量表中“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金” 　 　 　 　 　 加上:現(xiàn)金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　收到的經(jīng)營收入 　 　 比率=確認(rèn)的收入 / 收到的經(jīng)營收入 　 　 　 　 　 DIV/0!適用于:房地產(chǎn)企業(yè)，但應(yīng)收帳款按會計制度確認(rèn)收入。需要配合報表附注中的應(yīng)收帳款或者“應(yīng)收帳款”明細(xì)帳。如果1，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)大于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。①、如果有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，該指標(biāo)不能確定，但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。②、還應(yīng)檢查是否存在自用、其他視同銷售的行為發(fā)生?？赡苓€涉及企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅等。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查是否存在自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生?？赡苌婕暗狡髽I(yè)所得稅問題。②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細(xì)，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為?？赡苌婕暗綘I業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅問題。③、通過報表附注“應(yīng)收帳款”的披露，發(fā)現(xiàn)收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，可能涉及到企業(yè)所得稅問題。如果沒有視同銷售的行為發(fā)生，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。④、發(fā)現(xiàn)以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。如果=1，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)等于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。①、企業(yè)有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，則該指標(biāo)不能確定。但可能涉及到企業(yè)所得稅問題。②、如果沒有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。如果沒有自用、其他視同銷售的行為發(fā)生，以及收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備已記入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，則可能合理。⑶、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款” 金額。①、通過報表附注中的固定資產(chǎn)增加項，檢查自用行為，看是否有在建工程轉(zhuǎn)入行為發(fā)生。注意是否企業(yè)直接將成本轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，可能涉及到企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅。②、通過“固定資產(chǎn)”、“在建工程”等科目明細(xì)，檢查捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為。同時注意營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的檢查。③、以上都不是，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。如果1，即表示該企業(yè)當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)小于收到的經(jīng)營現(xiàn)金。⑴、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額大于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。涉及到企業(yè)所得稅檢查。⑵、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額等于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。如果企業(yè)沒有收回以前年度已計提的壞帳準(zhǔn)備，則企業(yè)帳務(wù)處理存在疑點。涉及到企業(yè)所得稅檢查。⑶、當(dāng)期發(fā)生未收回的“應(yīng)收帳款”金額小于當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”金額。如果企業(yè)有捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)、對外投資、換取非現(xiàn)金資產(chǎn)等視同銷售行為發(fā)生，則BatchDocWord 文檔批量處理工具BatchDocWord 文檔批量處理工具該指標(biāo)不能確定。涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅的檢查。指標(biāo) 32通過利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表，分析當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)與實