【正文】 容等。⑤． 與項目相關(guān)的階段新聞發(fā)布。⑥． 其他：房產(chǎn)知識、購房指南、投資理財、行業(yè)發(fā)展相關(guān)資訊。⑵．制作目的：既是本項目形象展示的重要資料，又是府前金街項目文化傳播的載體，通過期刊的發(fā)行可全面提升項目在消費者心目中的整體形象。銷售手段及公關(guān)策略 1．準備期——獨特的公關(guān)推廣活動——提升整體形象車展、房展、招聘府前金街形象代言（獨特的招聘形式）。⑴．活動目的：形象展示，聚集人氣，引發(fā)社會關(guān)注?；顒有问窖潘坠操p，以崇尚自然，享受生活為宗旨，打出府前金街的品牌，密切與政府的合作。⑵．活動方式：①．報紙公告：招聘府前金街形象代言（暫定六名），初試后，在售樓處在售樓處舉行復(fù)試。屆時將在售樓處門前隆重布置，搭建表演臺。復(fù)試分三部分：形象展示，才藝展示，機智問答。②．時間：春節(jié)前后。③．活動地點：售樓處外金街入口。④．售樓處布置及道具：（需提前租借35輛名貴轎車或跑車）邀請都昌房地產(chǎn)開發(fā)商，汽車經(jīng)銷商共同參與。布置舞臺，擺放鮮花，馥郁馨香；以綢幔，大型背景板，彩旗等營造熱烈氣氛；音響系統(tǒng)，優(yōu)雅的背景音樂，舞臺秀時有專門的動感音樂。此外還需準備宣傳單、花束、獎品、禮品和必要辦公設(shè)備等。⑶．步驟：①． 邀請政府要員和文化名人，與開發(fā)商、代理商代表組成評委會，聯(lián)系電視臺、報紙等新聞媒體進行相關(guān)報道。②． 先期在附近街道張掛橫幅，進行DM派發(fā)，并通過報紙、電視字幕廣告進行活動告之。并根據(jù)情況組織名車巡游活動，以宣傳本次活動。 活動現(xiàn)場布置隆重，請專業(yè)主持人進行主持，調(diào)節(jié)氣氛，使活動順利達到預(yù)期目的。③． 獲獎的參賽選手將成為府前金街項目的形象使者，進入培訓階段，成為營銷中心的工作人員。⑷．效果預(yù)期通過不同形式的活動和獨特的代言人招聘會將起到良好的廣告效果，引發(fā)市場關(guān)注。招聘到高素質(zhì)的售樓小姐，通過后續(xù)的專業(yè)培訓，以良好的氣質(zhì)形象和專業(yè)周到的服務(wù)，提升樓盤的整體形象，對未來銷售也將起到促進作用。2．引導(dǎo)試銷期——阻隔競爭對手的銷售策略⑴．內(nèi)部認購與“府前金街財富VIP卡（直銷）”的推廣①．內(nèi)部認購：在預(yù)售許可證拿到之前通過財富VIP卡的銷售進行內(nèi)部認購，先期占有市場。掌握市場對產(chǎn)品的認知度，通過價格杠桿和時間掌控，合理調(diào)節(jié)利潤。②．VIP卡（直銷）：建立一種客戶優(yōu)先權(quán)，其重要功能是增強客戶的歸屬感，購卡者擁有的名門世家會員資格，享有優(yōu)先選房權(quán)。VIP卡實行實名制，單卡只限購房一套。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務(wù)的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務(wù)等，具體待定）。⑵．公關(guān)類活動：塑造開發(fā)商及項目品牌形象——“府前金街財富論壇”①．活動概述：由新民置業(yè)承辦，政府主辦邀請九江、景德鎮(zhèn)、都昌等多家知名開發(fā)企業(yè)，上級主管部門、開發(fā)辦、房管局、消協(xié)、相關(guān)專業(yè)人士以及部分市民代表、媒體代表，舉行“府前金街財富論壇”開壇儀式，并將“商業(yè)模式、誠信開發(fā)”作為財富論壇的首屆議題。會議內(nèi)容旨在針對目前合肥房地產(chǎn)市場消費者集中反映的不良現(xiàn)象如延期交房、面積縮水、物業(yè)管理不到位等問題進行探討，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理不到位，導(dǎo)致商業(yè)氛圍衰敗，直至荒廢提出構(gòu)建誠信體系、高效商業(yè)運營的思路，讓消費者放心購房、買鋪、經(jīng)營。②．活動背景：作為新民置業(yè)的重要開發(fā)項目，對于企業(yè)形象的樹立至關(guān)重要，把本次活動提升為當?shù)卣慕?jīng)濟論壇。③．支持因素：延遲交房、裝修配套標準縮水、商業(yè)物業(yè)荒廢是房地產(chǎn)界存在的不良現(xiàn)象，對于日漸成熟消費群體來講，他們更講究居住的質(zhì)量，也更關(guān)注開發(fā)商的信譽。因而我們的誠信宣言活動必將受到社會的廣泛關(guān)注。樹立良好的口碑，為開發(fā)商在業(yè)界的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。?、埽顒幽康模核茉扉_發(fā)商形象，同時增加產(chǎn)品的信譽程度，提升府前金街的規(guī)格，表現(xiàn)開發(fā)商追求卓越的經(jīng)營理念和對消費者的關(guān)愛。促進銷售進行。⑤．活動方式A．由開發(fā)商出面聯(lián)系九江、景德鎮(zhèn)、都昌知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府相關(guān)人員、合作單位、市民代表等，籌辦此次論壇活動。B．先期預(yù)約報社、電視臺進行此項活動的跟蹤報道，軟文宣傳作支持。C．舉行記者招待會，進行誠信宣言活動，對客戶最為關(guān)心的問題如對物管、配套、建筑質(zhì)量商業(yè)運營、招商等方面進行承諾，以新聞報道形式向社會公開。D．專門制作一期《財富金街》，將此次誠信宣言活動作全程報道，并探討有關(guān)誠信體系的相關(guān)支持要素。⑥．效果預(yù)期：通過此次活動能有效提升開發(fā)商在業(yè)界知名度，提升品牌形象，讓政府與項目聯(lián)動，使消費者對本項目充分認可，樹立開發(fā)商的形象。3．公開強銷期——開盤儀式“府前金街，財富巨獻”⑴．概述售樓處前舉行二次開盤儀式，當場公布價格，簽轉(zhuǎn)大定，并舉行冷餐會或雞尾酒會，為客戶提供相互交流的機會，增強已有及潛在客戶對物業(yè)的信心，屆時有露天音樂會以營造氣氛。（如天氣不允許，可聯(lián)系宴會廳舉行音樂冷餐會。）現(xiàn)場將以來訪者能切身感受到的井然有序的開盤儀式，彬彬有禮的服務(wù)態(tài)度來彰顯真正的專業(yè)素養(yǎng)和較高的樓盤品質(zhì)。 時間：春節(jié)前后（待定）地點：售樓處（營銷中心）⑵．相關(guān)工作內(nèi)容：u 準備工作①．廣告戶外：為了預(yù)先告之開盤日期，營造開盤銷售時的熱鬧氣氛，須在主要街道布置橫幅、羅馬旗，以彩燈氣球等道具裝飾售樓處現(xiàn)場。還可預(yù)先投放車體廣告，以引起廣大市民對本案的強烈關(guān)注。報紙／電視／網(wǎng)站：以“府前金街財富巨獻”主題，集中在開盤前一周為盛典開盤制作電視廣告。②．售樓處包裝沿途擺放芳香類鮮花花籃，售樓處門前以彩虹拱門、空飄氣球、彩帶、條幅、花籃等營造熱烈氣氛，舞臺布置突出喜慶氣氛且要大氣美觀，用色明快。③．相關(guān)嘉賓（如著名節(jié)目主持、演員等）的邀請和接待（醞釀中）邀請在當?shù)匦∮忻麣獾碾娨暪?jié)目主持人進行現(xiàn)場主持，以吸引人氣?？裳堉輪T前來助興，現(xiàn)場表演小節(jié)目或簽名贈送樓書、禮品。④．相關(guān)單位聯(lián)系A(chǔ)．聯(lián)系禮儀公司，相關(guān)服務(wù)人員進行活動彩排。聘請專業(yè)攝影師進行現(xiàn)場攝影、拍照。B．聯(lián)系電視臺、電臺、報社等，邀約以新聞報道的形式對開盤活動加以報道和采訪。這將提高本案的市場關(guān)注度，而且通過媒體的宣傳，對后期的銷售也將起到促進作用。⑤．現(xiàn)場輔助工作A．現(xiàn)場設(shè)銀行按揭業(yè)務(wù)咨詢處、物業(yè)管理咨詢處、現(xiàn)場財務(wù)、保安等。B．公開張貼價格表以及貴賓卡優(yōu)惠政策。C．配備若干引導(dǎo)人員，保證現(xiàn)場井然有序。 u 開盤當日活動①．開發(fā)商致辭②．物業(yè)管理公司代表致辭③．開盤剪彩④．安排信鴿放飛的儀式，寓意放飛對美好生活的夢想。⑤．小型節(jié)目表演⑥．簽轉(zhuǎn)大定⑦．禮品贈送⑧．舉行音樂冷餐會或大定客戶的酒會。u 效果預(yù)期良好的前期廣告鋪墊，新穎的開盤形式，可以全面提升樓盤知名度，深化產(chǎn)品形象，此舉將引發(fā)三汊港如玉內(nèi)居民廣泛關(guān)注，并大幅促進銷售。4．業(yè)主聯(lián)誼會⑴．活動概述根據(jù)項目銷售情況及工程的進度，適時舉行業(yè)主聯(lián)誼會（如銷售超過80%，封頂、外立面落成，交房等節(jié)點），使業(yè)主時刻關(guān)注項目的進展，同時有利于促進客戶群體的擴大。此項活動可以演繹成為社區(qū)文化的組成部分，逢傳統(tǒng)節(jié)日或特殊紀念日便可舉行。⑵．效果預(yù)期：有利于樓盤整體形象的提升，為開發(fā)商營造良好的口碑。豐富商業(yè)街區(qū)文化，塑造人文社區(qū)形象，為第二期推廣打下良好群眾基礎(chǔ)。以上活動方案將隨項目進展做進一步細化。階段銷售周期劃分及策略 第一階段：預(yù)熱市場（ 年 月底—— 年 月底）1．主要任務(wù)：⑴．樹立形象：詳細介紹項目信息資料、訴求核心賣點（廣告訴求、銷售說辭）；⑵．客戶積累：聚集核心客戶，試探團購意向；⑶．減少抗性：縮短客戶對項目地段的心理距離；⑷．招商信息：為商業(yè)街鋪進行招商登記活動，收集市場資料。2．推廣策略：形象廣告+事件行銷活動3．核心主題：“財富新地標”——登陸三汊港4．推廣思路：區(qū)域形象、地位、潛力174。項目在區(qū)域中的商業(yè)地位以及形象，樹立區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的標桿地位5．節(jié)點：⑴．當VIP卡（直銷）銷售至40%—50%，集中認購房號，正式進入認購下定。如市場反饋情況較好，可舉辦公開排號活動，啟動媒體宣傳熱銷造勢；如情況不理想，則單獨通知前期VIP客戶至售樓處認購房號。⑵．排號活動后至開盤日之前，繼續(xù)銷售VIP卡，購卡客戶可直接認購房號。⑶．根據(jù)認購情況制定銷控表，并在售樓處公開發(fā)布。6．活動操作：VIP卡（直銷）活動⑴．記名出售（時間待定）：購買客戶簽定認購協(xié)議書，此卡在正式銷售期可抵購與卡售價同等的房款。⑵．“贈”卡（時間待定）：制作加印“贈”字的特別卡，贈送社會名流，利用開發(fā)商的社會關(guān)系贈送政府及企事業(yè)單位要員，可作為活動的獎品之一。⑶．執(zhí)行細則：①． 兩種VIP卡優(yōu)惠程度一樣；②． VIP卡只在內(nèi)部認購期內(nèi)出售，從正式開盤之日起，將停止推出此卡；③． 簽定一套房屋認購協(xié)議書者可以購買一張VIP卡，即簽定房屋銷售合同時，一套房屋合同只能使用一張VIP卡折抵房款；④． 記名使用VIP卡，持卡人不能更換；無“贈”字VIP卡購買后可以退卡。第二階段：聚集客戶（時間待定）1．主要任務(wù)：⑴．火爆開盤：展開正式公開銷售，形成火爆場面。⑵．集合目標群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標客戶群。2．銷售策略：活動推廣、現(xiàn)場銷控、口碑營銷3．核心主題：“高性價比產(chǎn)品，升值潛力無限”4．預(yù)期效果：實現(xiàn)開盤時期的盡快去化，沖擊市場5．推廣思路：項目定位、宜商宜居、形象主導(dǎo)6．節(jié)點：⑴．延續(xù)前階段的熱烈氣氛，促進銷售進度。⑵．通過活動連續(xù)掀起熱潮，營造旺盛人氣和開盤熱銷氛圍。⑶．開盤日舉辦優(yōu)惠促銷活動，團購（三人以上優(yōu)惠3 %，5人以上優(yōu)惠5%等）開盤促銷，并停止VIP卡的銷售。會所前期由開發(fā)商管理，待業(yè)主入住后交由物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。7．開盤活動⑴．活動目的：以開盤活動聚集人氣，并針對性的展開實銷手法，引爆市場。⑵．活動主題：〖府前金街財富盛宴盛大啟幕〗⑶．舉辦地點：售樓部門前⑷．舉行時間：春節(jié)前后（待定）⑸．活動準備：①． 在售樓部旁邊設(shè)置10米6米的主持臺一座。主持臺后設(shè)橫跨10米大彩虹門一個，兩側(cè)樹立柱。設(shè)置禮儀鋼炮九門；主持臺南側(cè)安置嘉賓簽到處。②． 戶外布置：178。 跨街彩虹門：在鎮(zhèn)區(qū)通往項目的主要道口設(shè)置；178。 橫幅：20——30條；178。 空飄：下方懸掛條幅在工地外圍布置10——20個氫氣球。③． 道具準備：樓書、宣傳資料；貴賓禮品、認購客戶禮品；音響設(shè)備；禮儀公司道具；紅地毯；氣球、剪彩紅綢；彩綢、禮炮、貴賓花⑹．開盤儀式：軍樂隊演奏／鳴炮／領(lǐng)導(dǎo)嘉賓上臺／主持人激昂優(yōu)美臺詞，宣布儀式開始，介紹活動背景及出席嘉賓／致辭：開發(fā)商、領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)管理公司代表／剪彩（彩屑禮炮發(fā)射向主席臺上空、禮儀樂隊奏樂、禮炮齊發(fā)）／主持人結(jié)束語／放飛氣球，寓意放飛對美好生活的夢想／領(lǐng)導(dǎo)、來賓參觀售樓部及項目現(xiàn)場⑺．媒體宣傳推廣為配合開盤活動在多個媒體上進行綜合的廣告攻勢，爭取在開盤期間將項目的市場知名度再向前推進一大步，廣告宣傳包括報紙廣告、軟文、電視滾動字幕等多種手段。另一方面，通過開盤當日到活動現(xiàn)場的新聞單位以新聞的形式發(fā)布項目開盤及熱銷的相關(guān)信息，更客觀，更權(quán)威。⑻．開盤優(yōu)惠促銷活動①．贈送精美禮品：開盤當天到售樓部來咨詢的意向客戶都可獲得贈送府前金街禮品、宣傳資料、禮品袋等精美禮品。②．轉(zhuǎn)盤抽獎開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒（3000元）、著名景點3日游（2000元）、家用電器（500元）、驚喜大禮包（188元）。（獎品按標定的金額折抵房款）第三階段：持續(xù)銷售期，產(chǎn)品主導(dǎo)（ 年 月初—— 年 月底）1．主要任務(wù)通過銷控，逐步推出產(chǎn)品，鞏固品牌形象；銷售服務(wù)：付款方式、物管費用等詳解，為業(yè)主辦理入住手續(xù)，同時展開準現(xiàn)房強勢銷售局面；創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。2．銷售策略：口碑營銷、實景展示3．預(yù)期效果：在前期銷售的基礎(chǔ)上實現(xiàn)突破，力爭實現(xiàn)70%的銷售額4．推廣思路：產(chǎn)品主導(dǎo)、“高性價比”、“升值潛力” “商業(yè)前景”、“開發(fā)商品牌”等賣點分類闡述5．節(jié)點⑴．正式推出會員積分制，鼓勵老客戶介紹。⑵．在信息傳播渠道上轉(zhuǎn)向選擇電視滾動字幕方式。上門客戶逐漸減少的時間段，采用派發(fā)宣傳資料的方式變被動介紹為主動信息傳播，置業(yè)顧問主動深入市場，直接面對目標客戶。6．活動安排⑴．會員積分制①． 執(zhí)行方式：簽約業(yè)主即能成為金街會員，可參加積分，而后每再次購買一套（包括后期開發(fā)產(chǎn)品）或每介紹一個新客戶簽約成功，可獲得積分，按積分抵物業(yè)管理費。（“你買房 我付物業(yè)管理費”）②． 執(zhí)行細則：178。 新客戶的界定：在售樓部沒有客戶記錄的界定為新客戶；178。 按套數(shù)積分：新客戶一次購房套數(shù)則為老客戶的積分數(shù)，每一套積１分；老客戶自己再次購買，同樣每一套積1分；178。 獎勵辦法：每積一分，贈送１年物業(yè)管理費；178。 折現(xiàn)：可在購房合同中注明，按交房時規(guī)定的物業(yè)管理費一次性折抵購房款。⑵．派發(fā)DM宣傳資料①． 活動目的：拓展客戶面，同時一對一直接將項目信息傳達到終端客戶，掃除市場盲點；②． 派發(fā)地點：各鎮(zhèn)區(qū)中心繁華商業(yè)地段、項目周邊居住區(qū)；③． 派發(fā)方式：分散發(fā)和固定點發(fā)放兩種方式；④． 派發(fā)數(shù)量：根據(jù)實際情況制定計劃。第四階段：階段促銷期（ 年 月初—— 年 月）1．主要任務(wù)：延續(xù)前期銷售勢頭，促進剩余產(chǎn)品銷售為項目二期的推出做鋪墊。2．推廣策略：持續(xù)軟文傳達3．核心主題：依據(jù)銷售、市場、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點4．預(yù)期效果：強化品牌優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，促進銷售，鞏固品牌形象，同時為二期開盤積累客戶。5．操作節(jié)點：