【導讀】地處江西北部大京九鐵路與萬里長江交匯點上。位于東經113°57'至116°53'、北緯28°47'至30°06'之間。為長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，也是江西省唯一的沿江對外開放和外貿港口城市。下轄一市九縣兩區(qū)一管理局（瑞昌市,九江。南北寬140公里，總面積18823平方公里，占全省總面積的%。地貌較為復雜,地形變化較大。向北傾斜，平均海拔32米，市區(qū)平均海拔20米。九嶺山最高峰海拔1794米，為九江之巔。長江自西向東流經北沿，流域面積3904平方公里，境內長度143公里。九江港是長江流域十大港口之一，年客、貨運量分居長江各港口第二位和第四位。九江機場正在積極運作。九江已探明的礦種有銅、鎢、錫、銻、黃金、螢石等51種,其中銻、錫、螢石、黃金儲量居全省之首，銅居第二，鎢居第三;其他。國家重點保護的珍稀樹種37種。森林覆蓋率43%左右。每年前往越冬的候鳥近130種，其中有國家級保護珍禽白鶴2800余只、天鵝5000余。只,數(shù)量居世界首位。彭澤桃紅嶺為稀有野生動物梅花鹿棲息地，

　　

【正文】 020 年有所上升，但成交均價有所下降。這說明 2020 年部分開發(fā)商在經過 2020 年的市場低迷后，看好九江房地產市場，紛紛拿地。 成交宗數(shù) 出讓面積（畝） 成交總額（萬元） 成交均價（萬 /畝） 2020 年 13 42 2020 年 26 2020 年 8 2020 年（ 18） 20 （二） 2020 年土地出讓成交情況 土地位置 面積 用地性質 成交價 簽訂出讓合同時間 九瑞大道以南，南京路以東 畝 總部經濟 260 萬 /畝 20200128 茅山路以西，市話局開發(fā)區(qū)分局以北 畝 住宅 90 萬 /畝 20200128 茅山路以東，恒盛公司以西 畝 商業(yè) 20%；住宅 80% 105 萬 /畝 20200128 長城路以北，規(guī)劃道路以東 畝 商業(yè) 15%；住宅 85% 95 萬 /畝 20200128 綜合工業(yè)園轉盤旁 畝 商業(yè) 35%；住宅 65% 20 萬 /畝 20200128 綜合工業(yè)園綠冬路以南 畝 商業(yè) 20%；住宅 80% 32 萬 /畝 20200128 一支路 67 號（土產公司） 畝 商業(yè) 5%；住宅 95% 110 萬 /畝 20200131 八里湖路 86 號（進出口公司） 畝 住宅 81 萬 /畝 20200131 人民路 1973 號（百紡公司） 畝 住宅 萬 /畝 20200131 九蓮北路（商業(yè)儲運公司） 畝 住宅 72 萬 /畝 20200131 九瑞大道 82 號（國稅局停車場） 畝 商業(yè) 20%；住宅 80% 350 萬 /畝 20200131 九瑞大道 129 號（中信石材廠） 畝 商業(yè) 20%；住宅 80% 149 萬 /畝 20200131 長虹北路（啤 酒廠） 42 畝 商業(yè) 35%；住宅 65% 152 萬 /畝 20200131 十里飛機場 畝 商業(yè) 35%；住宅 65% 80 萬 /畝 20200131 前進東路北側（糖酒公司及用地） 畝 商業(yè) 147 萬 /畝 20200418 十里黃大嶺村（九江鋼窗廠） 畝 住宅 82 萬 /畝 20200418 潯陽東路 2561 號 畝 商業(yè)寫字樓 310 萬（總價） 20200512 潯陽東路 45 號 畝 商業(yè)寫字樓 萬（總價） 20200702 市體育館東側前進西路北側（ A 地塊 298 畝 商業(yè) 8%；住宅 92% 萬元 /畝 20200806 前進西路南側 (B 地塊） 200 畝 住宅 萬元 /畝 20200806 截止日期： 2020 年 08 月 20 日 從 2020 年 1 月份 8 月份的土地出讓情況來看，土地成交數(shù)量為 20 宗，土地出讓數(shù)量較 2020 年有所上升，這也說明在九江土地市場在經過 2020 年下半年，特別是第三季度的短暫低迷后，開始逐漸升溫。其土地出讓特征主要表現(xiàn)為：①商業(yè)用地占有比例不斷增大，商業(yè)地產及寫字樓物業(yè)形態(tài)占有比例的不斷 上升。②大面積地塊出讓較少，住宅用地出讓單宗面積較小。③受市場低迷影響，開發(fā)商拿地都較為謹慎，參與竟標的開發(fā)企業(yè)較少，最終導致土地成交價格較低，部分地塊以起始價出售。 第七部分、結論 一 、 受國家政策影響， 房地產開發(fā)企業(yè)面臨嚴峻考驗，客戶購房前期壓力也越來越大 2020 年的“國六條”，到 2020 年多次加息及存款準備金率的不斷提高，可以預見國家對房地產的調控越來越明顯，一系列的政策性規(guī)定對開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展起到可至關重要的作用，同時對開發(fā)企業(yè)的準入門檻、資金和技術實力的要求也越來越高。為 響應政府一系列政策，各大銀行出臺了一系列政策性措施，如貸款利率的不斷提高，都給群眾的具有投資心態(tài)的客戶端帶來一定的壓力，甚至有對樓市不看好的客戶把資金從樓市抽走轉向其他投資渠道。另外，連續(xù)的加息給許多初次置業(yè)者帶來一定的資金壓力，使他們滯后置業(yè)計劃，對于改善居住條件的潛在客戶也敲響了警鐘，迫使他們改變或中止購房計劃。 二、在短期內，房地產市場持續(xù)低迷。長期看好房地產市場。 在短期內，受國家政策影響，當前市場購房者觀望情緒已經形成，炒房力量受到重創(chuàng)的同時，自住性和改善性需求也在下降，市場需求萎縮，交易下 降，房價同比增幅下降，開發(fā)商資金鏈繃緊已成定局。從房地產長期來看，隨著房地產價格理性的回歸，受政策因素影響抑制的剛性需求得到爆發(fā)，房地產市場將不斷升溫。 三 、 從九江樓市價格的總體上看，價格仍呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。但受政策、等因素的影響，價格上漲速度有所放緩，但局部市場房地產價格有所松動 隨著國家政策的不斷出臺，如貸款利率的不斷提高等，一方面，貸款難度系數(shù)的不斷加大，致使購房者不斷減少；另一方面，國家政策的不斷出臺導致投資、置業(yè)觀望群體不斷擴大?？傊?，受國家政策影響，市場需求將在不斷減少，從而在一定程度上抑制了 房屋價格上漲過快，價格上漲速度將有所放緩，價格拉升的難度也日漸加大。九江樓市在經過一個比較長時期的低迷之后，部分開發(fā)商 面臨比較大的資金壓力，為了達到資金的快速回籠，開始采用促銷的方式加快房源的快速去化，其主要表現(xiàn)為開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)等城郊樓盤如慧龍新城以 折的價格出售、 弘雅新苑推出特價房 2888 元 /㎡等等，作為市中心區(qū)部分樓盤價格依堅挺，價格并沒有松動跡象，這也說明了地段稀缺、品質較高的樓盤依然受置業(yè)者青睞。 四 、 城西新城區(qū)和廬山區(qū)的發(fā)展區(qū)域將成為九江市房源的輸出主導，片區(qū)內部的競爭力將不斷上升 隨著 老城 區(qū)土地出讓的不斷減少，配套設施的不斷完善，老城區(qū)的地產運營模式將由住宅形態(tài)逐漸向商業(yè)形態(tài)轉化，復合型項目模式形態(tài)將成為九江市區(qū)今后的發(fā)展方向。受九江市向西拓展城市框架政策的影響，城西片區(qū)的地塊出讓數(shù)目的不斷增加，城西將成為九江市推盤量最大、開發(fā)旗幟最鮮明的區(qū)域，在這一區(qū)域已匯集了慧龍新城、柴桑春天、水木清華等多個概念型地產項目。城西項目的不斷增多，將從整體上引導了九江市居民的居住取向。隨著片區(qū)內部開發(fā)量的不斷加大，片區(qū)內部的競爭力也將不斷提升。 五、 戶型設計三房是主流，中、小戶型市場占有份額不斷增大 從九江 市房屋面積供應主力來看，供應主力主要以三房二廳 120 ㎡為主，其主要特點為：既適合三代同堂的家庭居住，面積和布局又適中，是目前中產階層的需求主流。但隨著國家“國六條”明確規(guī)定 90 ㎡以下戶型占 70%，對房屋戶型面積的控制，使的中、小戶型的供應比例不斷增大。另一方面，價格的不斷提升，大戶型總價高使的許多置業(yè)者望房興嘆，也促使購房者在置業(yè)的方向上發(fā)生了轉變，緊湊實用的中、小戶型成為許多置業(yè)者置業(yè)對象，緊湊實用的小戶型不斷好銷。