【正文】 2．推廣策略：持續(xù)軟文傳達3．核心主題：依據(jù)銷售、市場、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點4．預期效果：強化品牌優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，促進銷售，鞏固品牌形象，同時為二期開盤積累客戶。 獎勵辦法：每積一分，贈送１年物業(yè)管理費；178。6．活動安排⑴．會員積分制①． 執(zhí)行方式：簽約業(yè)主即能成為金街會員，可參加積分，而后每再次購買一套（包括后期開發(fā)產(chǎn)品）或每介紹一個新客戶簽約成功，可獲得積分，按積分抵物業(yè)管理費。創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。②．轉(zhuǎn)盤抽獎開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒（3000元）、著名景點3日游（2000元）、家用電器（500元）、驚喜大禮包（188元）。 空飄：下方懸掛條幅在工地外圍布置10——20個氫氣球。設置禮儀鋼炮九門；主持臺南側(cè)安置嘉賓簽到處。會所前期由開發(fā)商管理，待業(yè)主入住后交由物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。⑵．集合目標群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標客戶群。6．活動操作：VIP卡（直銷）活動⑴．記名出售（時間待定）：購買客戶簽定認購協(xié)議書，此卡在正式銷售期可抵購與卡售價同等的房款。項目在區(qū)域中的商業(yè)地位以及形象，樹立區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的標桿地位5．節(jié)點：⑴．當VIP卡（直銷）銷售至40%—50%，集中認購房號，正式進入認購下定。豐富商業(yè)街區(qū)文化，塑造人文社區(qū)形象，為第二期推廣打下良好群眾基礎。u 效果預期良好的前期廣告鋪墊，新穎的開盤形式，可以全面提升樓盤知名度，深化產(chǎn)品形象，此舉將引發(fā)三汊港如玉內(nèi)居民廣泛關注，并大幅促進銷售。B．公開張貼價格表以及貴賓卡優(yōu)惠政策。聘請專業(yè)攝影師進行現(xiàn)場攝影、拍照。②．售樓處包裝沿途擺放芳香類鮮花花籃，售樓處門前以彩虹拱門、空飄氣球、彩帶、條幅、花籃等營造熱烈氣氛，舞臺布置突出喜慶氣氛且要大氣美觀，用色明快。）現(xiàn)場將以來訪者能切身感受到的井然有序的開盤儀式，彬彬有禮的服務態(tài)度來彰顯真正的專業(yè)素養(yǎng)和較高的樓盤品質(zhì)。D．專門制作一期《財富金街》，將此次誠信宣言活動作全程報道，并探討有關誠信體系的相關支持要素。促進銷售進行。③．支持因素：延遲交房、裝修配套標準縮水、商業(yè)物業(yè)荒廢是房地產(chǎn)界存在的不良現(xiàn)象，對于日漸成熟消費群體來講，他們更講究居住的質(zhì)量，也更關注開發(fā)商的信譽。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務等，具體待定）。2．引導試銷期——阻隔競爭對手的銷售策略⑴．內(nèi)部認購與“府前金街財富VIP卡（直銷）”的推廣①．內(nèi)部認購：在預售許可證拿到之前通過財富VIP卡的銷售進行內(nèi)部認購，先期占有市場。 活動現(xiàn)場布置隆重，請專業(yè)主持人進行主持，調(diào)節(jié)氣氛，使活動順利達到預期目的。此外還需準備宣傳單、花束、獎品、禮品和必要辦公設備等。②．時間：春節(jié)前后?；顒有问窖潘坠操p，以崇尚自然，享受生活為宗旨，打出府前金街的品牌，密切與政府的合作。⑥． 其他：房產(chǎn)知識、購房指南、投資理財、行業(yè)發(fā)展相關資訊。②． 開發(fā)商介紹：背景介紹、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)新聞等。 5．影視資料：主要指電子樓書，以優(yōu)美的畫面和配樂，充分展現(xiàn)樓盤特色和具體功能，給客戶留下完美的印象，使樓盤的形象得到生動體現(xiàn)，最大程度提升項目的品位。2．DM及折頁：售樓普及資料，時效性較強，可配合緊接項目推廣活動進行信息告知。4．宣傳渠道：適當?shù)碾娨晱V告，軟性報紙稿，DM派發(fā)等；SP活動。4．宣傳渠道：報紙廣告（配合軟文）、戶外廣告、DM、社區(qū)期刊、電視臺、網(wǎng)站等多種媒體配合；盛大開盤典禮的廣告效應。 三、公開強銷期 廣告促銷信息和銷售狀況信息的心理施壓——媒體持續(xù)炒作，客戶感覺項目商業(yè)物業(yè)及地盤在持續(xù)升溫——各種類型的互動活動組織實施提升人氣1．推廣背景：經(jīng)過前期的廣告宣傳，府前金街項目已在市場上引起強烈反響，積累的客戶需要在該階段消化，宣傳重點轉(zhuǎn)為銷售情況，價位優(yōu)勢等具體賣點的推廣。3．推廣主題：結(jié)合項目外在、內(nèi)在特質(zhì)和超前的發(fā)展理念，進行項目優(yōu)勢的詳細展示，以不同的賣點如地段區(qū)位、規(guī)劃布局、商業(yè)資源、景觀特色、科技信息等幾個方面形成系列廣告。⑷．先期進行景觀營造項目入口處年高校中心附近的街匾、景觀先期營造，至開盤之日初具規(guī)模，這一方面是開發(fā)商實力的證明，表現(xiàn)其為客戶著想的關懷體現(xiàn)；另一方面給客戶以良好的感覺和信心保證，既有利于口碑傳播，又有利于銷售推廣。⑶．工地包裝工地作為買家最為切身關注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的場所，工地形象不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，還能夠營造銷售氣氛。7．廣告形式⑴．報紙軟文。⑴．利用各種聚客活動契機，先期介入市場，營造市場關注。物業(yè)價值分為硬價值和軟價值，前者是成本加利潤，沒有彈性；后者是目標客戶對商業(yè)發(fā)展和物業(yè)的認知和感覺，彈性極大。3．宣傳渠道：以施工工地圍墻包裝、售樓處（營銷中心）營造，定點看板等戶外廣告為主。③網(wǎng)站。②對剩余產(chǎn)品在不影響項目整體形象的前提下采取機動作法。尾盤銷售期未開盤二期部分準備鋪墊①困難產(chǎn)品突破。①定點看板。 ①客戶反應統(tǒng)計分析。持續(xù)銷售期①第二階段強銷。②電視報紙廣告。③景觀初現(xiàn)。②延續(xù)試銷期熱潮進入第一階段強銷。③報紙廣告。④來人來電統(tǒng)計及追蹤。③完成現(xiàn)場準備工作。②重點據(jù)點戶外看板。③廣告宣傳作業(yè)程序確定。③確立企劃方案細部內(nèi)容。⑵．電視臺（時效性，和受眾面有限，待定）⑤． 投放方式：冠名播出，可選擇九江，都昌電視臺房產(chǎn)報道欄目冠名。②．廣告內(nèi)容：項目整體形象廣告。⑴．全方位推廣，形成有效媒體攻勢（報紙、電視、路牌、案場內(nèi)外包裝、人員促銷）；⑵．品牌先導，形象跟進，有效擴大客戶層面帶動銷售；⑶．配合銷售進度，廣告宣傳有力引導和緊密配合銷售工作，按計劃逐步展開。銷售資源的整合不僅建立在項目建筑與環(huán)境上，而且項目的定位，營銷策劃執(zhí)行及廣告策略也相當關鍵。3．實施手法⑴．利用政府相關新聞報道，宣傳府前金街運作發(fā)展的良好。（3)．靈活應變及時注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調(diào)整，預判銷售態(tài)勢，及時應變。2．創(chuàng)意發(fā)想點：它無我有，它有我精。差異化優(yōu)勢形成差異化優(yōu)勢，成就可持續(xù)發(fā)展資源。3．與客戶的交流界面：價值觀讓客戶從我們引導的角度去衡量價值，挖掘其內(nèi)心深處的巨大矛盾和不平衡并不斷放大，直至其發(fā)現(xiàn)了府前金街項目，我們在整個傳播過程中要做到：表面的價值引導——不買不要緊，但絕對不能不看！深層次的價值導向關鍵：我們有的別人無法復制，如果有人來到了項目，我們就有把握讓他相信，這里是他最需要的！這里是我們在他心中建立起最“好”的標準！看了之后再去看別的項目，就找不到這種感覺！如果一個人從小孩子開始就習慣用上了刀叉吃飯，那么西餐就可以源源不斷的賣給他！營銷推廣策略廣告策劃銷售活動公關推廣產(chǎn)品包裝充分應用各種有效廣告手段，保證信息傳播暢達。三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不同任務，選擇不同的平臺組合向受眾、客戶傳達信息。另外會做好住宅與商鋪價格配比，以實現(xiàn)銷售均價略超過預期的銷售均價。3．營銷推廣原則在本項目的營銷推廣中應始終把握三個原則：一是抓住本項目實際賣點，讓產(chǎn)品說話，即產(chǎn)品優(yōu)勢訴求原則；二是未來價值現(xiàn)在化原則，即政府新區(qū)規(guī)劃中心，物業(yè)價值的超前呈現(xiàn)；三是項目商業(yè)運營發(fā)展前景的合理規(guī)劃及開發(fā)商品牌形象優(yōu)勢。 第六部分 營銷推廣推廣策略及遵循原則 1．總體策略以項目本身的優(yōu)勢、完善的商業(yè)規(guī)劃做基礎，用發(fā)展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的商業(yè)街區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。 按VIP卡的卡號先后順序進行選房，力圖使現(xiàn)場井然有序。②．選號178。 活動期間售樓處接待客戶，提供宣傳資料，進行客戶登記，并進行初步分析和選擇，由業(yè)務員保持聯(lián)系，但不提供價格及不接受預訂；178。178。 通過懸掛橫幅、DM派發(fā)、報紙廣告、電話通知等方式進行活動的宣傳預熱。 在開盤當日購房者可根據(jù)每張卡的不同等級享受不同的折扣價格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整），白金卡折扣最多，金卡次之，銀卡最低。 VIP卡可分為銀卡、金卡、白金卡三種，分別以每張5000、8000、12000元的售價對外發(fā)售。⑶．VIP卡（直銷）優(yōu)惠政策對客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務等，具體待定）。氛圍營造：與營銷展示中心有所區(qū)別，突出開發(fā)商的品牌，和項目恢弘的氣勢，讓人們產(chǎn)生實地看看的沖動。要求員工待人誠懇，工作認真負責，對待客戶細心周到。道具用品設計參考VI手冊。綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給與客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素養(yǎng)使其確信項目的整體素質(zhì)，從而對本項目充分認可。配備專門的保潔員，隨時確保環(huán)境的整潔。 建議曲目：鋼琴曲（理查德。其專門的裝修設計及空間布局可供業(yè)主參考。②． 看板展示區(qū)：運用玻璃和數(shù)碼高精度輸出，在墻面布設。色調(diào)和諧、高雅，以米色淡綠色等色調(diào)與標準色和諧搭配，營造高貴氛圍。充實營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；營銷中心除具備硬件資料（如模型、效果圖、樓書等資料）外，還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。第五部分 營銷通路營銷展示中心 考慮到三汊港區(qū)域的市場特點和消費習慣，現(xiàn)場營銷是本項目的主要去化通路。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價比入市，形成“老百姓買得起的好商業(yè)”的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價，配合多渠道推廣活動，價格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。3． 利用“官、商”之間的微妙聯(lián)系，吸引富裕階層，即有商業(yè)發(fā)展的潛力又滿足其附庸風雅的心理，一舉數(shù)得。（1）品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障——新民職業(yè)在當?shù)鼐哂休^高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，是購房者愿意接受的信息。賣點梳理 1．賣點提煉⑴．三汊港輻射區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)街區(qū)——本項目是三汊港周邊五鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大唯一的集約化商住一體的綜合體，也將成為三汊港區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)項目的典范。2．道路和停車系統(tǒng)：原則上車輛不能進入商業(yè)街，商業(yè)街兩端入口設停車區(qū)域免費停車，專人管理。②． 文化宅苑——針對富裕階層，利用其對“權利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求。應充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用周邊低洼水塘，挖掘景觀資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。4．生態(tài)性對自然條件的關注成為在設計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，同業(yè)差異、異業(yè)互補，平面組織科學，結(jié)構經(jīng)濟合理，便捷舒適。⑴．硬件在街區(qū)內(nèi)公共區(qū)域打造多角度立體安全監(jiān)控系統(tǒng)，安裝紅外線周界可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝可視對講系統(tǒng)，確保商住戶安全。7．配套完善府前金街項目所在區(qū)域目前的配套設施較少，因此功能齊全、高起點的配套設施將成為我們區(qū)域內(nèi)翹楚的第一街。4．人文內(nèi)涵通過商業(yè)街區(qū)輔以景觀帶的融合，中西（待定）景觀小品節(jié)點營造使街區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。2．尊重自然貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使“人、建筑、環(huán)境、商業(yè)”有機統(tǒng)一。我們在項目營銷同時，應重點營造項目本身的商業(yè)氛圍，給消費者足夠的感受和醞釀的空間，用科學運營手段，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，將我們的商住社區(qū)既營造“清新的空氣、充足的陽光、舒適的環(huán)境、鄰里之間濃濃的友誼”，又通過專業(yè)團隊、全新理念，打造具有珍惜投資價值，又能引領區(qū)域財富未來的一站式全業(yè)態(tài)、全天候、全齡段的商住綜合體。我們的項目地塊地處三汊港鎮(zhèn)邊緣，交通便利，環(huán)境舒適，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為： 人文品質(zhì) 宜商宜居結(jié)合區(qū)域的市場商業(yè)環(huán)境分析，針對本項目周邊尚沒有規(guī)劃和在建的大面積的競爭體量，因此確定本項目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌商住”路線據(jù)此我們的目標：開發(fā)核心商圈、匯聚萬千商機、提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。⑸．具體房型的目標客戶：①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；②．三居室、商鋪：經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭；③．大面積商鋪、三居室或多套：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般三汊港本區(qū)域人均收入，相對三汊港區(qū)域的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)、安居。 子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。③．未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積中等。部分私營主會考慮購買商鋪自營。③．未來居住需求： 企事業(yè)領導家庭年收入一般在6萬元以上，純投資和二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善經(jīng)濟環(huán)境和居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，需求面積較大及別墅產(chǎn)品。⑵．富裕階層： ①．收入