合同的基本知識-資料下載頁
2025-05-30 02:01本頁面
【正文】 是通常所說的“兩書”。出賣人保證出售的房屋未有權(quán)利瑕疵避免“一房兩賣”的房屋或者開發(fā)商因債權(quán)債務(wù)糾紛，被法院作出財產(chǎn)保全的裁定，以及開發(fā)商為獲得貸款或借款，把此房屋抵押給銀行或債權(quán)人。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定 房屋產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)產(chǎn)權(quán)證憑證，也是房屋所有權(quán)憑證。所以，如果沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，將無法完全行使房屋所有權(quán)的占有、使用、收益、處分中的某一項或某幾項權(quán)能。房屋的用途 如果所購商品房的用途約定為住宅，而購房者本想所購商品房為商住兩用，因未約定，在將來會與開發(fā)商或物業(yè)公司為所購房屋的用途，產(chǎn)生摩擦和糾紛。因此，為避免將來的糾紛，應(yīng)當在合同用途欄明確寫明準確的用途。 房屋租賃合同的法律風險防范 一、 書面合同的必要性 根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 二、 合同無效的認定 在最高人民法院公布的《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準?！ ≡谶`法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。 三、 租賃期限的確定 根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。四、轉(zhuǎn)租問題 承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意 出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益 房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購買權(quán) 為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效?！ ∫虼?，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當及時行使權(quán)利。 五、 優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制 《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （四） 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！ ∪绮淮嬖谏鲜銮樾蔚?，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟？《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。六、“買賣不擊破租賃” 七、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
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