合同的基本知識(shí)-文庫(kù)吧資料
2025-06-05 02:01本頁(yè)面
【正文】 賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》中明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。附送物品問(wèn)題：應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定，或在合同后附贈(zèng)送物品清單，并由交易雙方簽字認(rèn)可。 雜費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題：雖然目前的經(jīng)紀(jì)合同均約定了雜費(fèi)由出賣人承擔(dān)，并暫扣出賣人若干押金，但經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)仍有必要事先向物業(yè)管理處了解出賣人有無(wú)拖欠雜費(fèi)及數(shù)額。 稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題：必須完全清楚、具體地書寫清楚各方承擔(dān)稅費(fèi)的內(nèi)容和數(shù)額，使得日后納稅、交費(fèi)不存在任何爭(zhēng)議的可能。 辦理按揭及撤銷抵押?jiǎn)栴}：應(yīng)當(dāng)向交易雙方說(shuō)明或出具書面說(shuō)明書，使交易雙方完全明白辦理按揭所需的個(gè)人資料其他具體要求，監(jiān)督出賣人與有關(guān)銀行及時(shí)辦理撤銷抵押手續(xù)。 定金托管、首期監(jiān)管問(wèn)題：定金托管制度可以較好地解決出賣人收到定金攜款走人的問(wèn)題，但實(shí)際操作中經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求買受人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)全額交付約定定金——因?yàn)榘凑論?dān)保法規(guī)定：定金以實(shí)際交付為準(zhǔn)，定金未實(shí)際交付則定金條款不生效，換言之，部分定金未交付，則該部分約定不生效。 被司法機(jī)構(gòu)查封的二手房產(chǎn)。 有承租人的二手房。集資房、福利房、單位分房。有些雖有取得與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》的商品房，但現(xiàn)實(shí)中卻存在開發(fā)商違規(guī)加高加建未取得預(yù)售證而私自售樓的現(xiàn)象，這類房屋買賣最終是無(wú)法在房地產(chǎn)管理部門取得備案登記的。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；當(dāng)然，如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給買受人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)造成經(jīng)濟(jì)損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。審核的內(nèi)容：交易主體的身份；交易主體的資格。三、認(rèn)真審核交易主體作為房地產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)之一的經(jīng)紀(jì)企業(yè)，同時(shí)也是買賣合同的主體之一，按照法律規(guī)定不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)交易雙方的主體資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查，而且有責(zé)任督促交易雙方完善主體資格手續(xù)。中介的居間服務(wù)就是促成合同成立，合同達(dá)成，三方已經(jīng)簽章確認(rèn)，中介的居間義務(wù)也就相應(yīng)的完成了。 完善征稅評(píng)估體系、規(guī)范房地產(chǎn)中介和銀行放貸政策，防止“陰陽(yáng)合同”滋生。對(duì)偷逃稅款數(shù)額達(dá)到追究刑事責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)的，法院可以向公安部門提出司法建議，要求追究雙方的刑事責(zé)任。房地產(chǎn)買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應(yīng)認(rèn)定符合當(dāng)事人真實(shí)意思的條款有效，非真實(shí)意思的條款對(duì)當(dāng)事人沒有約束力。六、法院對(duì) “陰陽(yáng)合同”的效力及處理房地產(chǎn)買賣合同中規(guī)避國(guó)家稅收或?yàn)轵_取銀行貸款的價(jià)格條款無(wú)效。原居間買賣合同沒有約束力，中介方請(qǐng)求支付傭金的，不予支持。五、中介方的風(fēng)險(xiǎn)行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。除了以上主要的法律風(fēng)險(xiǎn)外，簽訂“陰陽(yáng)合同”的雙方還都可能被相關(guān)部門將其偷稅行為記入個(gè)人征信體系，留下信用污點(diǎn)。如果買方偷逃的契稅數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)， 則買方可能直接被追究偷稅罪的刑事責(zé)任 ?！瓣庩?yáng)合同”被查出后，稅務(wù)部門可能對(duì)偷逃契稅的買方給予補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。銀行對(duì)二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價(jià)格或評(píng)估價(jià)格中的低者發(fā)放貸款。無(wú)法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)由于政府備
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1