【正文】 嬉水池 微縮景觀網(wǎng)球場主題公園的經(jīng)營方式本項目規(guī)劃主題公園的目的是吸引人氣、擴大項目知名度，因此本項目可采取先免費向收費逐步過渡的模式。公園設免費項目和設施供游客游玩，部分游樂設施收費，以維持主題公園的運營。在項目運營的初期，將收費項目的門票派發(fā)給各經(jīng)營商家，由他們作為贈品送給建材市場的顧客和游客，從而實現(xiàn)帶動市場人氣的目的。五、市場配套關于電子大屏幕的建議電子大屏幕采用微型計算機進行控制，圖文、圖像并茂，以實時、同步、清晰的信息傳播方式播放各種信息，還可顯示二維、三維動畫、錄像、電視、VCD節(jié)目以及現(xiàn)場實況。LED顯示屏顯示畫面色彩鮮艷，立體感強，靜如油畫，動如電影，廣泛應用于車站、碼頭、機場、商場、醫(yī)院、賓館、銀行、證券市場、建筑市場、拍賣行、工業(yè)企業(yè)管理和其它公共場所。建議本項目二期沿黃金大道商鋪安裝電子大屏幕，前三年主要播放商家廣告信息和免費大片，三年后通過收取廣告費的形式收回相關投資約50萬。安裝大屏幕目的主要有：l 提升項目檔次與吸引力，為招商工作服務l 提升項目品質，聚集周邊人氣l 大屏幕面向仙桃主干道之一——黃金大道，是一個較好的宣傳載體。夜間燈光與背景音樂系統(tǒng)建議夜間燈光設計及背景音樂設置是樓盤綜合素質的表現(xiàn)之一，而在周邊競爭項目沒有重視這種設計的情況下，更是提高項目競爭力的機會。（1）燈光：l 夜間燈光主要設置于道路兩側及園林環(huán)境部分，突出夜晚的環(huán)境，根據(jù)仙桃電力緊張，可采用太陽能電池路燈。l 社區(qū)入口、單元入口、電梯廳與公共走廊空間。l 部分建筑頂部設計燈光裝飾。（2）背景音樂：設置智能化的背景音樂播放系統(tǒng)在公共空間、會所、環(huán)境小品及活動場所安排背景音樂和商家廣告播放。智能化配套（1）電子巡更系統(tǒng)就是保安用的電子巡邏考勤系統(tǒng). 在規(guī)定要巡邏的地點安裝信息點,通過軟件編程設定巡邏的路線和時間. 保安手持信息采集棒,在規(guī)定時間內(nèi)到達規(guī)定地點,采集信息點信息,完成巡邏后將采集棒中的信息下載到電腦里,生成考勤記錄.電子巡更系統(tǒng)價格不高，而實際使用效果和宣傳效果不錯，因此，本項目一期和二期可以上馬該系統(tǒng)。（2）閉路監(jiān)控系統(tǒng)電視監(jiān)控系統(tǒng)的英文縮寫是：CCTV(closedcircuit television),閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是一個跨行業(yè)的綜合性保安系統(tǒng)，該系統(tǒng)運用了世界上最先進的傳感技術、監(jiān)控攝像技術、通訊技術和計算機技術，組成一個多功能全方位監(jiān)控的高智能化的處理系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)因其能給人最直接的視覺、聽覺感受，以及對被監(jiān)控對象的可視性、實時性及客觀性的記錄，因而已成為當前安全防范領域的主要手段，被廣泛推廣應用。一個完整的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由前端音視頻數(shù)據(jù)采集設備、傳送介質、終端監(jiān)看監(jiān)聽設備和控制設備組成。通過在監(jiān)控區(qū)域內(nèi)安裝固定攝像機或全方位攝像機，對監(jiān)控區(qū)域進行實時監(jiān)控。通過傳輸線路將攝像機所收集到的信號傳至圖像分配器或放大器，然后再傳入監(jiān)視器，實現(xiàn)對監(jiān)控區(qū)域的全面監(jiān)視。作為大型建材物流市場，閉路監(jiān)控系統(tǒng)作為安全系統(tǒng)必不可少，但其價格相對較高，建議一期暫不安裝，待二期開發(fā)時安裝。建筑內(nèi)部配套及交房標準二期交房標準建議與一期交房標準一致，提供最基礎的裝修，即：l 卷簾門l 地面找平l 墻面抹灰找平l 衛(wèi)生間預留水、電等配套，二層預留太陽能熱水管道l 每棟商鋪預留樓梯口六、物業(yè)管理建議物業(yè)管理的重要性一個項目整體素質的高低，物業(yè)管理服務是其重要衡量標準之一。項目的保安、保潔及豐富的社區(qū)服務等物業(yè)管理內(nèi)容成為購房者衡量是否購房的重要因素。物業(yè)管理內(nèi)容（1）樓宇及附屬設施，設備的養(yǎng)護及維修管理 商業(yè)樓字的日常養(yǎng)護標準高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)樓字的重點在于各種設施，設備上，因為這些都能直接影響經(jīng)營環(huán)境。高檔次的商業(yè)樓宇設施、設備多而復雜，電腦化程度高，如供電、監(jiān)控、安全管理、消防、給排水、交通管理等各系統(tǒng)大多互聯(lián)網(wǎng)絡，由計算機控制維護管理至關重要，一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障，保證其正常運行也靠平時養(yǎng)護。 （2）環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 環(huán)境衛(wèi)生是管理的重點，主要是外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩方面。外部環(huán)境包括樓宇外墻、附屬建筑設施及周圍場地等；內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室、餐廳等一切公用場所，以及承租戶和業(yè)主的鋪內(nèi)、辦公室等非公用部位。綠化是指內(nèi)外環(huán)境的花草樹木的種植及養(yǎng)護，旨在創(chuàng)造整潔、優(yōu)美和諧怡人的商業(yè)氛圍。環(huán)境衛(wèi)生管理方面應注意以下幾點：l 樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置； l 柜臺內(nèi)陳列架上商品陳列應美觀，不得凌亂或隨意置放； l 商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；l 樓宇內(nèi)外的主要衛(wèi)生清潔時間應安排在非營業(yè)時間，營業(yè)期間必要的清潔應由清潔人員用抹布擦拭，而不用長柄拖布擦拭；l 雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生?！　。?）安全保衛(wèi)管理 安全保衛(wèi)管理是商場物業(yè)管理的要點，必須予以重視。它有兩部分組成一消防和治安管理。 l 商場樓宇一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)現(xiàn)火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監(jiān)控系統(tǒng)和自動噴淋裝置； l 運用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商場進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業(yè)點進行日常監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)可疑人員或突發(fā)事件、惡性事件時監(jiān)控人員及時錄像存作查證。在地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控探頭，防止車輛被竊。人防方面由于商場中鋪面多，柜臺多，人流密集，易造成電視監(jiān)控死角，人防必不可少。門崗的保安員主要責任是發(fā)現(xiàn)可疑人員時用對講機通知場內(nèi)便衣保安人員加以注意。流動崗應著便裝，流動巡邏，做到勤觀察，勤分析，善于發(fā)現(xiàn)問題及時解決問題。對突發(fā)事件和惡性事件應及時處置防止事態(tài)擴大并注意保護現(xiàn)場及時向上級和公安部門報告。 　?。?）廣告管理 商場廣告既多又雜，常常出現(xiàn)廣告無序有礙整體環(huán)境，有的廣告還有違反廣告法規(guī)定，因此必須加以管理。 l 市場內(nèi)部廣告、應由物業(yè)管理公司委托專業(yè)廣告設計人員按商場整體布局設計。承租戶廣告需就其式樣、顏色等項由物業(yè)管理公司審核，做到管理有序。戶外廣告一般不設置，如果屬于商場整體促銷廣告也應注意整體性和形象性； l 櫥窗展示宣傳，這也是重要方面，應做到櫥窗玻璃潔凈，燈火明亮，開關及時、陳列物品整潔有序。（5）市場服務l 對商戶經(jīng)營進行管理，避免惡性競爭和客戶欺詐行為；l 提供貨物裝卸服務；l 協(xié)助商戶辦理營業(yè)執(zhí)照、協(xié)助繳稅、代收水電等；l 為投資客戶提供代租服務。物業(yè)管理的形式（1）、開發(fā)商組建管理公司從目前的物業(yè)管理市場情況看，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證回報，在項目交付初期，特別在分期開發(fā)的項目交付初期，往往會加大對旗下的物業(yè)管理企業(yè)在管理服務方面的投入，從而保證了物業(yè)管理企業(yè)的正常運作和管理服務質量的穩(wěn)定，客觀地說，這種投入也使業(yè)主自入住伊始就享受到了優(yōu)質的服務。而物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的一體化，也在一定程度上保障了業(yè)主的利益，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)完畢撤場后，仍在客觀上保留了業(yè)主與房地產(chǎn)企業(yè)間的溝通渠道。但自行組建物業(yè)管理公司也有弊端：l 管理水平有限，滿足不了業(yè)主需求l 開發(fā)精力受牽扯，好些工作為無用功（2）、選擇優(yōu)秀管理公司消費者迫切希望能獲得優(yōu)秀的物業(yè)管理服務，因此，引進國內(nèi)先進物業(yè)管理企業(yè)擔綱本項目的物業(yè)管理，是本項目作為高檔建材市場重要的條件。優(yōu)秀物業(yè)管理公司的進入也將成為強有力的營銷賣點。第五章：招商、銷售部分一、商鋪部分價格策略在未來幾年里，仙桃房地產(chǎn)市場銷售的核心問題仍然是價格問題。由于本項目所在片區(qū)的區(qū)域價值還沒有得到市場的高度認同，價格策略顯得尤為重要?？傮w采用中價策略，低開高走。在價格調(diào)整時，因時而異、因勢而異，掌握調(diào)價尺度，在保證項目順利銷售的前提下，爭取利潤最大化。招商價格制定思路：招商價格調(diào)整時主要考慮的因素有：l 商鋪自身品質優(yōu)劣比較；l 商家品牌，對大商家進行額外優(yōu)惠；l 商家租賃面積大??；l 商家租賃合同期長短；l 招商時間段的招商價格調(diào)整。招商價格1）、招商價格建議招商工作主要針對錢溝市場經(jīng)營戶，考慮到部分經(jīng)營戶選擇租賃或者先租后買的方式，需要我們制定相對優(yōu)惠、富有吸引力的招商價格，達到吸引客戶的目的。因此建議針對錢溝商戶租賃均價與一期招商時相同，一層按照240元/平米/年，二層按照144元/平米/年。2）、招商優(yōu)惠措施 按照租賃期限推出優(yōu)惠政策——租賃一年免租金1個月、租賃兩年免租金2個月、租賃三年免租金3個月、租賃三年以上免租金半年。3）、付款方式的設定l 押金：在仙桃市，許多商鋪的押金要求較高，有3—6個月的租金不等。本項目為了使商戶能夠更輕松的進駐，應該減少押金額度，設定在2個月的租金比較合適。l 繳租方式：按年付租。銷售價格制定思路：首先結合項目成本，設定項目的價格底線→運用數(shù)學理論建立運算模型，設計多種計算方案進行比較→根據(jù)市場能夠接受的價格水平，總體采用中價策略。銷售價格調(diào)整時主要考慮的因素有：①商鋪自身品質優(yōu)劣比較；②商家品牌，對大商家進行額外優(yōu)惠；③客戶購買面積大小；④結合項目的推出時間，采用“低開高走”的價格策略，與過程定價的靈活性，在保證項目順利銷售的前提下爭取利潤最大化；⑤針對不同的付款方式采取一定的優(yōu)惠措施，盡量降低置業(yè)門檻。銷售價格單位：元/平米客戶錢溝商戶（錢溝經(jīng)營門棟數(shù)以內(nèi)）錢溝商戶（多出錢溝經(jīng)營門棟數(shù)部分）其他建材市場投資客戶一層均價不高于2850不高于300034003600二層均價不高于1850不高于185020002200● 首先面向錢溝商戶進行銷售，按照商戶錢溝商鋪的數(shù)量，給予成本價格，多出的門棟，一層每平米加150元，二層不增加?！?針對錢溝商戶的銷售工作完成后，開始針對其他建材市場商戶銷售，按照錢溝商戶的成交量確定針對其他建材家居自營商戶的價格，暫定一層均價3400元/平米，二層均價2000元/平米?！?最后面向投資客戶銷售，一層均價3600元/平米，二層均價2200元/平米。價格策略1） 低開高走策略低開的目的是吸引市場視線，其路線是提升價格。低開高走定價策略和優(yōu)點是每次調(diào)價能造成房地產(chǎn)增值的假象，給前期購房者以信心，從而能進一步形成人氣，刺激有購房動機者的購買欲，促使其產(chǎn)生立即購房的想法。為積聚人氣，使項目在短時間內(nèi)引起經(jīng)營者、投資者的關注與興趣，建議采用“低開高走策略”。2） 過程定價策略● 過程定價策略方式項目推出初期，以“低價入市”的方法來吸引客戶，迅速集聚市場的人氣，達到造勢、回籠資金的目的，這是必要的。但應注意區(qū)分低價的不同概念：※壓低入市初期的實收核心均價；※項目初期的掛牌價不低，但通過階段性降低折扣優(yōu)惠點數(shù)進行調(diào)整；※在促銷活動中以優(yōu)惠價或抽獎等方式來進行促銷的變相低價?！椖窟^程定價參照表● 銷售控制原則銷售控制的基本原則是以核心均價為圓心，在各個銷售階段，一定的價格范圍內(nèi)，對銷售面積進行銷售控制?！浜享椖俊暗烷_高走”的價格策略，結合項目的實際情況，維持項目的均好性，實現(xiàn)項目的核心均價，達到預期的利潤目標。※實現(xiàn)經(jīng)營商家與投資者的相對分離，招商銷售兩不誤?！鶅?yōu)先賣給經(jīng)營商，以便開業(yè)時成行成市，積聚人氣，做旺市場提高項目附加值?！δ芊謪^(qū)過度原則，預留過度區(qū)域以便靈活調(diào)配功能面積?！笊碳覂?yōu)先原則，如果有大商家整層、整棟購買，靈活安排。付款方式的設定付款方式靈活，主要方式有：l 一次性付款l 銀行按揭l 分期付款l 先租后買（規(guī)定租賃期限，到期后決定是否購買，銷售價格按照購房時的銷售價格與政策，將租金計入房款；如在租賃期限內(nèi)有其他客戶提出購買，經(jīng)營戶有優(yōu)先購買權）二、招商、銷售策略入市時機和銷售前提條件、準備工作——市場培育、推廣造勢、競爭策略、銷售資源要將銷售順利鋪開，在短時間內(nèi)獲得較大的成功，有以下幾個主要準備工作：○ 前期市場培育的成功對經(jīng)營商戶實施免租，招徠商戶進場宣傳招商成功，烘托商業(yè)氛圍以商業(yè)氛圍吸引投資者進場，開始銷售對投資者實施返租，收回經(jīng)營權憑經(jīng)營權繼續(xù)進行優(yōu)惠招商，形成循環(huán) 在以上鏈條中的第一至第三步，尤其重要，是項目一開始面市是否能迅速獲得巨大反響的關鍵所在，所以運作時應“大膽讓利、小心操作”?！? 推廣造勢的鋪開無論項目擁有多么優(yōu)秀的品質、采取什么樣的優(yōu)惠措施，如果不能讓市場知曉，仍然是一場空。所以，在項目未開始銷售前，推廣造勢工作是非常必要的。在這一階段，推廣面要廣、力度要大、節(jié)奏要頻繁。建議采取如下推廣組合方式：主要推廣手法目的組織大型活動（包括社會活動與商業(yè)活動）增加市場關注點媒體廣告、軟性文章推進增加市場認知度戶外廣告、商業(yè)巡展推出派發(fā)及投遞宣傳資料、報刊雜志增加針對性客戶了解度電話訪問商戶派車接送商戶參觀現(xiàn)場競爭策略的運用——手法多樣化、個性化目前主要的競爭對手包括兩類，一是在售建材市場、二是在營建材市場。針對在售建材市場，本項目的運作策略應是“以我為主”的個性推廣方式，而針對在營建材市場，競爭手段的運用應該比較多樣化：※ 在宣傳中突出新舊市場在項目品質對比上的優(yōu)劣勢分析?！? 著重突出政府機關對未來商業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃的構想，朝有利于本項目、而不利于舊市場的方向前進?！?