【導讀】0中國地產策劃網：資料免費下，資深高手與您交流！總群：60941268總群⑴：73671384總群⑵73675361總群⑶66360029征集各地分群加盟。政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責。獲得土地招標文件和相關技術指標要求。其中營銷策劃重點對現時周邊市場情況進行詳細調查，完成市場分。價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。將投標文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標現場指定的投標箱。投標當日現場應備有應急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關注評標過程，及。時向上級領導匯報。各崗位對自用電腦內的投標信息承擔保密責任，總經濟師對最終報價承擔保密責任。為中標后甲方深化設計任務書的基礎。已獲悉政府公布的土地公開招標信息，并已辦理了投標申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數。

　　

【正文】 程中的調整留有余地。 建立座標系統 橫座標是工期，如果以天為單位，則起始原點是零，終點是目標工期的總天數。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。 縱座標是部門和崗位設置。網絡計劃中所有的工作都能對應縱座標上的具體負責操作的崗位。同時，所有的崗位都能歸屬在上一個管理層次的責任范圍內，而管理層又歸集到決策層。 分解出項目的具 體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工作的順序邏輯關系?？梢灶A先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標網上。 檢查各工作的邏輯關系，所有節(jié)點自左向右表示工作的先后順序，如有部分工作的持續(xù)時間不足時距長度的，用波形線補足。 把沒有自由時差的關鍵工作用粗黑線連接起來，形成關鍵路線。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關鍵工作適當延長。盡端如超出工期，則把持續(xù)時間尚有潛力的關鍵工作適當壓縮。反復調整到關鍵路線的盡端正好和工期平齊。重新謄清圖式， 28 雙代號座標網絡計劃到此 初步完成。 事先優(yōu)化 成本目標，進度目標和過高的質量目標，只能三者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。這是業(yè)內人士的共識。過高質量要求的結果會使某些工藝性工作的持續(xù)時間延長和材料人工費用增加；壓縮工期的結果會導致資源消耗率增高，工作效率降低，從而使成本增加，出現安全和質量事故的概率提高；而削減成本又會打擊承攬企業(yè)的積極性，誘發(fā)偷工減料，減少資源投入，使工期拖延。計劃的優(yōu)化能使三者兼顧，有所側重的原則得到充分的體現。 例如某個項目要求進度優(yōu)先。我們可以首先在關鍵路線上選 擇資源投入率相對較少，持續(xù)時間相對較長的關鍵工作著手，看它是否能通過采取增加資源投入力度的辦法使持續(xù)時間減少。當然這種調整引起的局部工作的效益下降必須控制在尚可忍受和不至于損害全局效益的程度范圍內。其次看與它平行搭接的非關鍵工作的自由時差是否由此變成零甚至成為負數。因為這樣會使非關鍵工作轉變?yōu)殛P鍵工作，而關鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關系的變化，在多數情況下，不希望發(fā)生這種變化。 在計劃優(yōu)化后如果仍達不到預期的進度目標，這只能說明預定的要求是不客觀和盲目的，需要請示或說服上級領導加以修正。 過程檢查 在實施過程中會發(fā)生各種事先難以預料的事情，使實際進度發(fā)生變化。所以定期的檢查和及時地調整計劃不僅是難免的也是必須的。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。 過程檢查可以采用前鋒線方法，按檢查時點從時間座標上的相應刻度起向下畫一道垂直線，稱之為 檢查時點基準線 ，然后再把各項工作在檢查時點時的實際進度所達到的前鋒點連接起來，形成一條垂直方向的折線，這條折線稱為 實際進度前鋒線 。前鋒線曲折越多，說明各項工作的同步性越差。其中折線段處在基準線左邊的工作進度為拖延，處在右邊的工作進度為提前，其幅度可按前鋒點到基準線的距 離從時間坐標軸上量化而得。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。 經多次的定期檢查后，通過對前后兩次前鋒線的對比分析，就可以在一定范圍內對項目未來的進度和變化趨勢作出定量的預測。在某個線路上前后兩條前鋒線所截取的線段長度（天數）除以前后兩次檢查的時間間隔（天數），所得的比值稱之為 進度比 。該比值大于 1，小于 1 或等于 1 分別表示某線路的實際進展速度與原計劃相比是快，慢或者相等。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。 需要說明的是，用進度比這種方法預測 未來的進度，有其一定的局限性。因為同一條水平線路上的不同工作，進展的速度可能很不相同，也就是說某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，對于同一道工作，特別是持續(xù)時間較長的工作（例如工程的結構 29 階段），采用進度比預測方法對于指導施工，控制進度將是十分實用可靠的。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎上提出調整意見應該是胸有成竹了。 及時調整 調整的原則是盡量使各條線路同步均衡地進展，這不僅是為了確保工期不拖延，對減少資源投入，控制工程成 本同樣具有非常重要的意義。通常有以下幾種方法： 關鍵工作拖延的，一定會影響總工期。常用的辦法是在后續(xù)的各項關鍵工作中選擇一項持續(xù)時間相對較長或資源投入率相對較小的關鍵工作，壓縮它的持續(xù)時間，這樣做有利于減少趕工費用，當然最好不要由此改變與其他工作的邏輯關系，否則容易引起總工期延長。 非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。如果超出了時距范圍，就可能發(fā)生兩種情況，一種是后續(xù)是關鍵工作的，那勢必引起關鍵路線的改變。另一種后續(xù)也是非關鍵工作而且可以借用其自 由時差進行彌補的，計劃也不需要調整。如果不足以彌補的，就要設法盡量壓縮它的持續(xù)時間，避免使它變?yōu)殛P鍵工作而進入關鍵路線。 當關鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。打算縮短的，應把后續(xù)計劃當作一個新的計劃重新編排。其中有些工作可以參照以前已證明是合理的穩(wěn)定的速度比來調整持續(xù)時間。要求保持原計劃總工期不變的，則可利用這個機會降低資源強度和費用。方法是選擇后續(xù)關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 對于牽涉面不大的調整有時也采用以不變應萬變的做法 ，可以假設下一次檢查時點的前鋒線和基準線重合，要求承擔各項工作的部門和崗位自行調節(jié)持續(xù)時間，在下一次的檢查時點前達到原計劃的同步狀態(tài)。 0 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群： 60941268 總群⑴： 73671384 總群⑵ 73675361 總群⑶ 66360029 征集各地分群加盟 中國地產策劃網： 資料免費下，資深高手與您交流！ 總群： 60941268 總群⑴： 73671384 總群⑵ 73675361 總群⑶ 66360029 征集各地分群加盟 0 30 31 設計委托 設計工作是建設項目開發(fā)的前期必要準備工作與重要環(huán)節(jié)。一是對建設項目設計內容考慮周到全面；二是項目的定位表達具體詳細，以利項目的建造、實施。 總建筑師： 主要合同條款定調，代表公司簽署委托合同。 協管崗位 總經濟師，總工程師： 審閱合同草稿，提出修改意見。 主辦崗位 設計管理： 按中標單位在投標書中的承諾和主管 崗位意見草擬合同，主持與合同對方的談判，辦理備案手續(xù)。 土地中標，規(guī)劃設計與建筑設計方案的中標單位已確定，設計任務書已修改調整完畢。 設計委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統一印制的《建設工程設計合同》和《工程勘察設計廉政責任書》等格式文件和附件。本主辦崗位負責填寫，主管崗位審核后交設計單位征求意見。 因格式合同是設計單位提供的，所以設計單位一般不能在格式合同上隨意增刪條款，但甲方可以不受格式的束縛和限制。 本主辦崗位嚴格按中標單位的投標承諾填寫 格式文本中的空格，無關的空格填斜杠，無關的或不能準確表達甲方意圖的條款應劃除。 除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內容： 設計費應留有 10～ 15%在竣工驗收后支付。 現場配合服務應參與的范圍包括 ：圖紙交底、階段驗收、采購考察、設計修改、設計的優(yōu)化、深化和補充、設計簽證、審核施工技術方案、質量事故處理等。 設計成果的權屬：應明確成果的知識產權歸甲方。需要設計單位承諾本設計成果至今和乃至今后始終保持其建筑形態(tài)的唯一性。即沒有侵害 或抄襲任何單位和個人的知識產權，也不會未經甲方的書面同意，而重復用于其他任何項目。 設計質量保險：應有詳細條款保證因設計錯誤導致甲方損失時，甲方能及時合理地得到保險理賠。 如甲方指定設計人員擔任設計總負責人或工種負責人的，設計單位必須安排落實，并在圖紙會簽欄和注冊蓋章等方面得到證實。 限額設計的指標：如基礎和上部結構混凝土的含鋼量，混凝土的折算厚度等。 設計單位的違約責任：如逾期交圖、設計錯誤、超限額指標、侵犯甲方或第三方的知識產權、現場配合服務不到位等。由此造成甲方 損失的，應承擔的法律責任需要一一明列， 32 不能采用“按有關規(guī)定處理”等含糊其詞的說法。 本作業(yè)的經辦流程為：主辦崗位起草 ——— 主管崗位審核 ——— 主辦崗位與對方協商談判修改 ——— 主管崗位再審，必要時出面再協商 ——— 定稿，主管崗位代表本公司簽署合同——— 30 日之內報所在地建設行政主管部門備案。 在設計或施工進行過程中，如發(fā)生重大設計變更，雙方應在原有合同的基礎上，逐項商定增減設計的細節(jié)、經費等，并簽訂書面的補充合同作為原合同的附件，與原設計合同具有同等的法律效力。 33 建筑設計優(yōu)化 中標方 案既已中標，自有其高人一籌的亮點，作為建設單位應該尊重設計師的設計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設計師主動請纓更有高招。但中標方案也并非完美無暇，總有拾遺補缺的優(yōu)化和細化的可能，要求總建筑師和本主辦崗位多方聽取意見，在眾說紛紜，七嘴八舌中提煉精華，環(huán)繞設計任務書中明確的理念目標，和設計師平等地研究探討，把建筑方案設計到滿意為止。 總建筑師： 主持專家評議會議，必要時與設計師討論交換意見，決定修改方案的取舍。 主辦崗位 土建設計管理： 收集匯總各種優(yōu)化建議，在總建 筑師的指示下和設計師聯絡，完善建筑設計方案。 作業(yè)依據 規(guī)劃設計的中標方案，評標組專家建議。 緊前工作條件 規(guī)劃建筑設計方案招標結束，規(guī)劃審批之前。 重點是路網和建筑相互關系的精細調整： 規(guī)劃設計中道路布局是龍頭，區(qū)內主干道不宜靠近建筑，沿途應有景觀布置；彎曲的主干道不僅有利于景觀的變化，而且也便于限制車速；建筑物的出入口應通過次級道路與主干道連接；住宅前后的三級道路應創(chuàng)造條件設計成盡端形式；形成私密到半私密半開放到開放三種層次的環(huán)境氛圍；道路的規(guī)劃 還須注意轉彎半徑、路口的視線遮擋、車燈和噪聲干擾、人車交叉穿越等細部的設計。 要使建筑融入環(huán)境，環(huán)境設計必須提早加入。為給環(huán)境設計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。 以鳥瞰的俯視眼光去審視規(guī)劃圖或規(guī)劃模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低視點高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進規(guī)劃模型，甚至登上陽臺，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否遮擋，視野是否開闊，氣流是否暢通，是否有壓抑的感覺。特別是板式建筑群。從俯視的視角 去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。 過分強調人車分流，往往違反了便捷的原則，減少了綠化的共享程度，結果事與愿違，反而人車混雜。 建設和維護城市綠地是政府的職能，房產開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地， 34 在小區(qū)內部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長期承擔很高的維護費用。盡管景觀很秀麗，但利用率不高，缺乏公眾的共享和參與，這是對土地這種寶貴的社會資源的浪費。 4. 房型設計優(yōu)化 作業(yè)依據 已通過審批的規(guī)劃設計方案。 ` 緊前工作條件 從規(guī)劃方案審批通過起，直至施工圖設計開始之前。其中擴初方案審批之前，主要是對房型的舍取，軸線的調整，擴初審批之后，主要對細部尺度的調整。 優(yōu)化的重點是更加突顯人性化： 按照客戶定位，掌握舒適型和緊湊型的區(qū)別，逐戶審視面積標準和功能標準。 就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習慣、人員結構也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。 每個房間的長寬尺度既要滿足功能需要，也要符合人體工程學的原理。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置， 協調好門、窗、墻、家具、設備的相互關系。 把最需要陽光的房間布置在南側，不少家庭認為單身老人和兒童的次臥室比客廳和書房更需要陽光。 敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內通風立刻得到改善。 審視每垛內墻，可取消的盡量取消，可減薄的一定減薄，可改成輕質的一定改成輕質。 注意避讓不便取消的柱和梁。 室內管道井應盡量利用死角和暗角，不能為了縮短水平管距而擠占顯要位置。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改效果 更好。 5. 立面造型優(yōu)化 作業(yè)依據 規(guī)劃方案，擴初方案和建筑施工圖。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結構封頂。其中，擴初方案審批之前，側重于立面方案的比較，擴初方案審批通過之后，側重于立面用料，質感和色彩搭配等的方案比較。 優(yōu)化的重點是更加突顯個性化： 傳統的協調觀只是讓新的建筑被動地迎合和融合到現有的周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設計師的創(chuàng)新意識。應該倡導一種主動的協調觀念，那就是讓現有環(huán)境和新建建筑相互烘托和陪襯，既可以有似曾相識的回味無窮， 也可以有標新立異的強烈對比。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 高層建筑的屋頂是立面造型的點睛之筆，也是最顯個性之處。上海地區(qū)的建筑屋頂從 35 最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個性。 清一色的板式建筑不僅