【正文】 可靠性負(fù)責(zé)。 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘 由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。 負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算書，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。 成本核算： 負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。 各崗位對(duì)自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任， 總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。 3． 決策崗位 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。 5． 作業(yè)描述 編制工作進(jìn)度計(jì)劃 因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早 1至 2天，留有一定的時(shí)間余地。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。 內(nèi)部評(píng)選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評(píng)選，會(huì)議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃為主），分發(fā)會(huì)議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密 保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。 總經(jīng)濟(jì)師： 熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。 已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。 本作業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。 市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。對(duì)于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y(cè)繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。 對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師： 審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。 總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次 進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研 判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比 11 較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報(bào)告。 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT 分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 產(chǎn)品供需分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 附件 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫(kù)的信息收集和使用。 載入公司局域網(wǎng) 共享平臺(tái)，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位 、簡(jiǎn)要評(píng)論等說明 。 15 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù) 人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫(kù)。 分首選信息庫(kù)和備用信息庫(kù)兩類。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會(huì)當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對(duì)各種優(yōu)秀建筑的評(píng)論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評(píng)比活動(dòng)，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個(gè)人信息和他們的作品樣本。 16 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識(shí)。 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。 主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。 介紹場(chǎng)外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。 在設(shè)計(jì)過程中，甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長(zhǎng)設(shè)計(jì)時(shí)限。 ，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡(jiǎn)略。 上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。 編制設(shè)計(jì)招 標(biāo)書 經(jīng)組長(zhǎng)簽字后報(bào)設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。 答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。 踏勘和答疑： 招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦核準(zhǔn)。 投標(biāo)文件有下列 情形之一的，招標(biāo)小組不予受理： 未按招標(biāo)文件要求密封的。 21 會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。那么前三名即作為評(píng)標(biāo)小組向招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。 招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案。 ： 招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。 總建筑師： 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。 * 市測(cè)繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖一份，地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用≤ 的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知》中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。 23 規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。 本主辦崗位依據(jù)《建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)》和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。 規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。 項(xiàng)目建議書經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)向上海市發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)。 商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫《 **年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式》，申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。 已取得規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù) 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表》填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：(帶 *號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還 )。 * 市測(cè)繪院提供的 1/500或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。 核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的時(shí)限為 40 個(gè)工作日。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。 總工程師： 在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。 根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來表示某一項(xiàng)工作。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱為 時(shí)距 。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。 持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為 關(guān)鍵工作 ，自始至終全部由關(guān)鍵工作連接起來的路 線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的線路稱之為 關(guān)鍵線路 。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期。 分解出項(xiàng)目的具 體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。關(guān)鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時(shí)間相對(duì)緊張的關(guān)鍵工作適當(dāng)延長(zhǎng)。 事先優(yōu)化 成本目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)和過高的質(zhì)量目標(biāo)，只能三者兼顧，有所側(cè)重，而不可能三者兼得。 例如某個(gè)項(xiàng)目要求進(jìn)度優(yōu)先。因?yàn)檫@樣會(huì)使非關(guān)鍵工作轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)鍵工作，而關(guān)鍵路線的路徑改變，將導(dǎo)致邏輯關(guān)系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。固定不變的計(jì)劃只能作為流于形式的裝飾品。前鋒線是寶貴的信息資料，應(yīng)該一直保留在圖上。如果保持實(shí)際的進(jìn)展速度不變（即進(jìn)度比不變），那么就不難預(yù)測(cè)若干天以后，線路的前鋒將要到達(dá)的位置。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預(yù)測(cè)在于掌握趨勢(shì)，明確責(zé)任在于激勵(lì)崗位的責(zé)任感，在這些基礎(chǔ)上提出調(diào)整意見應(yīng)該是胸有成竹了。 非關(guān)鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時(shí)差，當(dāng)然無關(guān)大局，計(jì)劃不需作調(diào)整。 當(dāng)關(guān)鍵路線的實(shí)際進(jìn)度比計(jì)劃進(jìn)度提前時(shí)，先要確定計(jì)劃總工期是否也要縮短。方法是選擇后續(xù)關(guān)鍵工作中資源占用量大的或直接費(fèi)用高的予以適當(dāng)延長(zhǎng)。 總建筑師： 主要合同條款定調(diào)，代表公司簽署委托合同。 設(shè)計(jì)委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同》和《工程勘察設(shè)計(jì)廉政責(zé)任書》等格式文件和附件。 除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應(yīng)在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容： 設(shè)計(jì)費(fèi)應(yīng)留有 10～ 15%在竣工驗(yàn)收后支付。即沒有侵害 或抄襲任何單位和個(gè)人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，也不會(huì)未經(jīng)甲方的書面同意，而重復(fù)用于其他任何項(xiàng)目。 設(shè)計(jì)單位的違約責(zé)任：如逾期交圖、設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、超限額指標(biāo)、侵犯甲方或第三方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)場(chǎng)配合服務(wù)不到位等。 33 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 中標(biāo)方 案既已中標(biāo)，自有其高人一籌的亮點(diǎn)，作為建設(shè)單位應(yīng)該尊重設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設(shè)計(jì)師主動(dòng)請(qǐng)纓更有高招。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的中標(biāo)方案，評(píng)標(biāo)組專家建議。為給環(huán)境設(shè)計(jì)的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動(dòng)，使二者兼顧。從俯視的視角 去看，各列建筑前后錯(cuò)位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。 4. 房型設(shè)計(jì)優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 已通過審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習(xí)慣、人員結(jié)構(gòu)也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。 敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時(shí)只需稍作改動(dòng)，室內(nèi)通風(fēng)立刻得到改善。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強(qiáng)修改效果 更好。 優(yōu)化的重點(diǎn)是更加突顯個(gè)性化： 傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)觀只是讓新的建筑被動(dòng)地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長(zhǎng)期以來束膊了設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新意識(shí)。上海地區(qū)的建筑屋頂從 35 最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉(zhuǎn)法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風(fēng)逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個(gè)性。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結(jié)構(gòu)封頂。 注意避讓不便取消的柱和梁。特別是廁所、廚房和次臥室等小面積的房間更要精心布置， 協(xié)調(diào)好門、窗、墻、家具、設(shè)備的相互關(guān)系。其中擴(kuò)初方案審批之前，主要是對(duì)房型的舍取，軸線的調(diào)整，擴(kuò)初審批之后，主要對(duì)細(xì)部尺度的調(diào)整。 建設(shè)和維護(hù)城市綠地是政府的職能，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒必要不惜緊縮建筑的間距和占地， 34 在小區(qū)內(nèi)部開辟大型綠地和人工水景，使小區(qū)居民長(zhǎng)期承擔(dān)很高的維護(hù)費(fèi)用。只有降低視點(diǎn)高度，象行路人或乘車人一樣地走近或走進(jìn)規(guī)劃模型，甚至登上陽(yáng)臺(tái)，身臨其境一樣地環(huán)顧四周，才能感覺視線是否