【導讀】正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效”。工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔保的行為。但是根據(jù)《擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理。根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，債務人不。履行債務時，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優(yōu)先受償。土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓，故不得進行抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在。因為只有符合該比例要求，開發(fā)商才能申請商品房預售，在建項目。才具有了可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉讓行為無效。實踐中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人務必將抵押事實如實告知買受人。已付購房款一倍的賠償責任。

　　

【正文】 其他工程設施，必須持有關批準文件向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī) 劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。由于建設工程規(guī)劃許可證是在建工程建設是否合法的標志，而違法建設工程是不能設立抵押權的，所以它也是辦理在建工程抵押權設立登記時必須提交的文件之一。 文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 需要注意的一點是，依據(jù)《房屋登記辦法》第 19 條第 1 款的規(guī)定，辦理在建工程抵押權登記的，房屋登記機構應當實地查看。也就是說，房屋登記機構無論是辦理在建工程抵押權的設立登記、變更登記、轉讓登記還是注銷登記，都應當?shù)皆诮üこ痰默F(xiàn)場去查看。這主要是考慮到 ，在建工程抵押權的抵押財產(chǎn)比較特殊，不僅包括建設用地使用權，還包括正在建造的建筑物。房屋登記機構到現(xiàn)場查看，能夠確保申請辦理抵押權登記的在建工程與建設用地使用權證書或者記載土地使用權狀況的房地產(chǎn)權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證記載的項目情況一致；在建工程列入抵押物范圍的已完工部分與抵押合同所附抵押物清單內(nèi)容一致；在建工程的實際建設狀況與證明施工進度、建設資金已投入量等材料記載的房屋狀況一致。 四、在建工程抵押權的變更登記、轉讓登記以及注銷登記 《房屋登記辦法》第 6l 條規(guī)定：“已經(jīng)登記在建工程 抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當提交下列文件，申請變更登記、轉移登記、注銷登記：（ 一）登記申請書；（ 二） 申請人的身份證明；（ 三） 登記證明；（ 四） 證明在建工程抵押權發(fā)生變更、轉移或者消滅的材料；（ 五） 其他必要材料?！? 所謂在建工程抵押權的變更主要包括以下情形： 其一，在建工程本身的變更，包括抵押物范圍的改變、抵押物地址或面積的改變等；其二，在建工程抵押權人的名稱、地址的改變；其三，在建工程抵押權內(nèi)容的改變，如優(yōu)先受償?shù)捻樜?、擔保的債權?shù)額的變化等。所謂在建工程抵押權的轉讓是指， 抵押權人將其所享有的在建工程抵押權隨主債權轉讓給新的債權人，新債權人受讓抵押權后享有就抵押物優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，即抵押權的客體和內(nèi)容均不發(fā)生變化，只是抵押權的主體發(fā)生變化。對此，《房屋登記辦法》第 47 條也有明確規(guī)定。 文章來源：中顧法律網(wǎng) 免費法律咨詢 3分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 在建工程抵押權的消滅是指在建工程抵押權因主債權的消滅、抵押權實現(xiàn)、抵押權人放棄抵押權等情形，而歸于消滅的情形。 五、在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記 在建工程抵押權中的抵押財產(chǎn)是在建工程，其一旦竣工并經(jīng)過房屋所有權初始登記之后，在建工程抵押權的性質(zhì)就變?yōu)榉课莸盅簷?。在建工程抵押權?記轉為房屋抵押權登記，應當如何辦理？ 對此，《辦法》第 34 條給出這樣一種處理方法，即“以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！卑凑者@一規(guī)定，似乎應當是先注銷在建工程抵押權，然后再辦理新的房地產(chǎn)抵押登記。 我們認為，這一規(guī)定是不合理的。其不利于維護在建工程抵押權人的合法權益。因為重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，必然導致在建工程抵押權人的優(yōu)先順位喪失，而且在注銷原抵押權登記和辦理新抵押權登記的時 間差中，可能發(fā)生該房屋被法院查封或者轉讓的情形，這對于抵押權人將有嚴重的損害。因此《房屋登記辦法》第 62 條改變了《辦法》的規(guī)定，而是其中規(guī)定：“在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記?！? 所謂“將在建工程抵押權轉為房屋抵押權登記”，應當結合《房屋登記辦法》第 68 條第 2 款的規(guī)定來理解。即房屋登記機構應當按照在建工程抵押權登記事項辦理相應的房屋抵押權登記。首先，原先在建工程抵押權的內(nèi)容不變，包括抵押財產(chǎn)的范圍、擔保的范圍，擔保的金額。其次，抵押權的順位不 變，原來的順位是第一順位，現(xiàn)在仍然是第一順位。依據(jù)《物權法》第 199 條規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，如果抵押權已經(jīng)登記的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。此外，《物權法》第 14 條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！蔽恼聛碓矗褐蓄櫡删W(wǎng) 免費法律咨詢 3分鐘 100%回復 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問題 所以，在房屋登記中，決定同一房屋上各個抵押權順位的關鍵標準是“記載于不動產(chǎn)登記簿的時間”，即《房屋登記辦法》第 44 條規(guī)定的“登記時間”。因此，在建工程抵押權轉為房屋抵押 權登記時，登記時間不應改變，從而確保抵押權人的順位。