【正文】 值，基本上不考慮尚未建造完成部分可能具有的價(jià)值。這兩類抵押都屬于以正在建造的建筑物向銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)定抵押權(quán)進(jìn)行融資的情形。此時(shí)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 要求抵押權(quán)人一次性辦理在建工程抵押權(quán)的注銷登記（ 即全部解除預(yù)售商品 房上的抵押權(quán)） ，或者在每銷售一套之前辦理一次在建工程抵押權(quán)的變更登記?！钡?2 款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受 讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。其次，如果抵押合同中沒(méi)有約定或者抵押權(quán)人事后也沒(méi)有同意預(yù)售房屋，則不能預(yù)售；第三，如果抵押合同中約定可以預(yù)售或者事后抵押權(quán)人書(shū)面同 意預(yù)售，但是售后房屋并不解除抵押權(quán)的，則該房屋可以預(yù)售，只是此時(shí)已售出的房屋仍設(shè)定有抵押權(quán)，購(gòu)房人領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證中應(yīng)注記抵押情況。如約定同意預(yù)售或銷售并約定售后即解除抵押權(quán)的，同時(shí)要約定同意預(yù)售或銷售的房屋面積）。至于解除抵押權(quán)的方式，有些地方是一次性全部解除抵押權(quán)，有些地方則 是預(yù)售一套，解除抵押一套。這種做法可能給抵押權(quán)人帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，即土地使用權(quán)抵押權(quán)注銷后，在建工程抵押權(quán)的登 記尚未辦理完畢，則土地使用權(quán)和在建工程都被法院查封。當(dāng)債務(wù)人無(wú)法履行債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的事由文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 時(shí)，應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)與在建工程一并拍賣，就土地使用權(quán)賣得的價(jià)款，債權(quán)人 A 首先受償，剩余部分由債權(quán)人 B 受償。而且廢止了《擔(dān)保法》禁止超額抵押的規(guī)定，因此即便土地使用權(quán)抵押后又辦理在建工程抵押，超過(guò)了抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，在建工程抵押也是有效的?！贝送?，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部 關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問(wèn)題的通知 的通知》規(guī)定：“以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。所謂“法律另有規(guī)定的除外”是指，依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第40 條的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。”所以在建工程占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái) 產(chǎn)。因?yàn)椤段餀?quán)法》第 207 條明確規(guī)定：“最高額抵押權(quán)除適用本節(jié)規(guī)定外，適用本章第一節(jié)一般抵押權(quán)的規(guī)定。首先，抵押是一種民事活動(dòng)，《物權(quán)法》并未限制抵押權(quán)人的范圍，但是《辦法》將這兩種抵押的權(quán)利人都限制在貸款銀行顯然是不妥當(dāng)?shù)?。依?jù)我國(guó)法律法規(guī)，以正在建造的建筑物設(shè)定抵押權(quán)的情形有兩種：其一，在建工程抵押；其二，預(yù)購(gòu)商品房抵押。 文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 《房屋登記辦法》中在建工程抵押權(quán)登記的理解與適用 一、在建工程抵押的概念與特征 《物權(quán)法》第 180 條第 1 款規(guī)定，債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的正在建造的建筑物可以抵押。具體表現(xiàn)為： 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。 二、在建工程抵押后應(yīng)履行的義務(wù)及相應(yīng)的法律責(zé)任。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的 “ 房隨地走 ” 或 “ 地隨房走 ” 保持一致的要求。 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以折價(jià)、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關(guān)價(jià)款優(yōu)先受償。文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng) 免費(fèi)法律咨詢 3分鐘 100%回復(fù) 上網(wǎng)找律師 就到中顧法律網(wǎng) 快速專業(yè)解決您的法律問(wèn)題 在建工程抵押的條件和相應(yīng)的法律責(zé)任 在建工程抵押?jiǎn)栴} 一、在建工程抵押的條件 我國(guó)《擔(dān)保法》并未對(duì)在建工程抵押做明確規(guī)定，但由于在建工程抵押在實(shí)踐中比較常見(jiàn)，發(fā)生的糾紛也較多，《擔(dān)保法解釋》第四十七條對(duì)此專門作出了規(guī)定， “ 以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效 ” 。但是根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定可以得出，在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件： 已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，而只有已經(jīng)取得三證的情況下，才能按要求填寫(xiě)相應(yīng)編號(hào)。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使 用權(quán)隨之抵押。同時(shí)，需要注意的是，即使開(kāi)發(fā)商以在建項(xiàng)目做抵押成功獲得貸款也并不意味著事情到此結(jié)束，相反，開(kāi)發(fā)商仍須履行相應(yīng)的義務(wù)，否則可能會(huì)受到法律的懲罰，遭受完全不必要的損失。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)抵