【正文】 門店經(jīng)理)：西南三環(huán)附近現(xiàn)在比較大的樓盤，有萬年花城和三環(huán)新城兩個大的社區(qū)。萬年花城實際成交價格在三萬三四到三萬八九之間，三環(huán)新城在三萬到三萬二之間。從半年前和現(xiàn)在相比，(房價的漲幅)在一平米五千塊的漲幅。 媒體統(tǒng)計，今年前五個月，北上廣深全國四個一線城市，，同比上漲幅度達(dá)到瞭350%。前五個月的土地出讓金已經(jīng)接近2012年全年的水平。 尹中立：如果大多數(shù)窮人都住在政府提供的房子裡這種極端情況就是回到1998年住房政策改革之前 我們的金教授現(xiàn)在是語出驚人哪！應(yīng)該說這不是他第一次說出這種聽起來讓老百姓神經(jīng)都比較緊張的話。從簡單的道理來看，好像把高房價，把土地價格賣得很貴，政府就可以有更多的資金來給窮人蓋房子，但是如果大多數(shù)窮人都住在政府的房子裡的話，這種極端的情況，就回到我們1998年住房政策改革之前的情況。 我們?yōu)槭颤N要改革？原因?qū)嶋H上很簡單，如果隻希望政府給老百姓蓋房子的話，這房子永遠(yuǎn)都很難指望得上。所以1998年之前，中國老百姓幾代人擠在一個房子裡那種痛苦的歷史，我們不應(yīng)該忘記。也就是說，我們住房制度市場化的改革，實際上它煥發(fā)瞭活力，我們不要忘瞭這樣一個事實。因為現(xiàn)在接受完瞭調(diào)查的人，大多數(shù)是年輕人，更準(zhǔn)確的說是沒房子的人，這些人從自己的感受出發(fā)，肯定是要投反對票的。如果13億人每一個人投一票的話，我相信贊成金巖石高房價理論言論的人可能更多。很簡單，因為所有有房子的人都希望房價上漲，而不希望房價下跌，至於這種言論是不是真的有道理，那是另外一種事情。 劉戈：高房價有利於窮人的說法能迎合多套房的擁有者和投資者 每隔一段時間，這樣的論調(diào)都會有。2008年，有人說現(xiàn)在買房子就是愛國，後來有人說丈母娘推高瞭房價，還有人說高房價體現(xiàn)瞭一個城市的高競爭力。現(xiàn)在房價高有利於窮人的這種說法，它能夠迎合一部分人的想法。比如說很多套房子的，等著房價漲的。今天說瞭這個話以後，房地產(chǎn)商任志強(qiáng)在微博上表示，這樣好，大傢都發(fā)財，因為即使你不賣房子，但你的房子可以用來抵押，也可以拿到更多的貸款。在他們看來房子永遠(yuǎn)是一件投資品，而不是一個生活必需品，不是一個用來住的，而是用來投資的。所以他的這種觀點(diǎn)和大部分老百姓的想法不一樣，因為不是每一個老百姓在買房子的時候，是準(zhǔn)備把它賣掉的，或者準(zhǔn)備拿它來進(jìn)行貸款的。 我統(tǒng)計瞭一下，最近這十年，中國的城鄉(xiāng)居民的可支配收入增長每年大概是11%左右，而房價的增長每年是20%左右，這中間有一個巨大的差額。所以這樣的一個房價，你還認(rèn)為它合理，我不知道合理在哪兒？實際上金巖石他們說的那個道理在現(xiàn)實中有沒有現(xiàn)實版？他說的是一個理想狀態(tài)，現(xiàn)實中有，就在香港，就是這樣的一個高的房價，但是香港市民住的房子是一個什麼狀況，所以為什麼會有那麼多的人不同意他這樣的一個看法，原因就在這兒。 一種買房子是用來住的人，那麼他希望房子不要漲得太厲害。那麼另外一種，買房子用來投機(jī)的，當(dāng)然就希望房子漲得越高越好。從這裡面，其實看出來一個特征，就是在一線城市裡，更多的房子是用來投資和投機(jī)的，而在三、四線城市裡，投資和投機(jī)的特征性要低得多。所以相對而言，它更是一個相當(dāng)於消費(fèi)品的價格。為什麼北上廣深這幾個城市漲得那麼厲害，它不光是由於所謂的剛需，還是有很多的房子是被高收入買去瞭，買去瞭以後等到它升值，所以當(dāng)然有更多人希望房子漲得越高、越快越好。 胡景暉：交易呈兩極化要麼是全款購買的高價房要麼就是需要貸款的剛需 現(xiàn)在來看，交易的主體還是以這種形勢為主，大概40%的交易量是首次置業(yè)的年輕人，當(dāng)然他們是三代人一起來投這個錢，還有50%現(xiàn)在更多的是一些改善需求者，包括首次改善和多次改善。從交易來看也是兩極化的，一方面一些80平米以下的中小戶型，中低價的中小戶型，仍然是市場需求最旺盛的。另外100平米以上的一些，針對改善型的一些房屋，特別是比如說跟學(xué)區(qū)、養(yǎng)老、教育、公共這些服務(wù)相配套比較好的一些商圈和社區(qū)，也受到一些改善人群的歡迎。 目前來看，主體交易裡面60%主要還是中低交易、中小戶型的。因為這個畢竟在城需求和置辦能力來看，占的量比較多。那剩下30%多，將近35%是一些相對高端的一些，比如說低精密，或者是公寓這樣的戶型，那麼還有3%到5%是一些別墅的。目前完全的這種自付，一次性的自己來付款的大概占到交易量的30%左右。從目前來看，往往越是一些高端、高總價的，事實上它的欠款支付的比例會高一些。中低價位的，就是從普通老百姓需求來看，需要貸款支持的比例還是偏大一些?；旧蟽蓸O分化比較嚴(yán)重。 尹中立：對於單身的城市男性青年來說最性感的要求就是房子 實際上現(xiàn)在買房子的人是一個涇渭分明的兩個階層。一個是就買房為瞭結(jié)婚，為瞭生計，另一種階層就是買房子不是為瞭住，是主要是為瞭投資，尤其是北上廣深，第二種情況占的比重相對來說要高一點(diǎn)。因為我們現(xiàn)在接觸的很多外國的專傢，他們也感到很奇怪，說北京、上海的居民人均年收入不過是幾萬塊錢，但是現(xiàn)在一平方米的房子就賣幾萬塊錢，就超過瞭一年的人均收入。也就是說，一方面是大部分覺得很貴，但是現(xiàn)實當(dāng)中的房子，尤其是地段比較好的房子無論是多貴，實際上都是一搶而空，甚至好多出現(xiàn)瞭日光盤，就說明購買力非常強(qiáng)。如何去解釋這種現(xiàn)象？應(yīng)該說用正常的居民收入是已經(jīng)很難解釋，那麼我們可以轉(zhuǎn)另外一條思路，我們用不正常的收入來解釋。所謂的不正常收入就是叫做灰色收入理論。北京大學(xué)一個教授專門對中國灰色收入做瞭一個研究，去年，他認(rèn)為中國的灰色收入大約應(yīng)該在6萬億左右，而去年的中國的住房銷售總額也就是6萬多億，也就是說我們用正常收入不能解釋的部分，實際上用灰色收入、不正常的收入可能就非常好解釋這樣一種情況。也就是一方面大部分老百姓已經(jīng)買不起瞭，但是對於那些灰色收入者來說，他們的購買力其實是非常旺盛的，非常強(qiáng)的。所以為什麼要搞限購？限購也就是限制這些不正常的、有大量灰色收入的人買很多套房子。 實際上整個社會可以用擁有住房，或者沒有住房，或者是擁有多套住房分成不同的階層。簡單來說，可以劃分成有房階層和無房階層。不同的人對房價上漲的感覺就有很大的差別。有人曾經(jīng)做瞭一個比較調(diào)侃的一種說法，說對於這些單身的城市男性青年來說，最性感的要求就是房子。 尹中立：當(dāng)下就是房價會掉頭向下的一個拐點(diǎn)過去的十年是怎麼樣按都按不住的房價未來可能會是怎麼托都托不起來的一個局面 今年的夏傢胡同的故事，不禁讓我們想起去年的萬柳的那個地王，正是因為萬柳的地王產(chǎn)生，所以導(dǎo)致整個北京的房價由以前的微跌或者不漲，然後變成瞭大漲。也就是說，一個地塊，一個地王，它形成的影響是巨大的，它不僅僅影響的是北京周邊的地塊，而且會影響到全國的房價的走勢。這種輿論的相關(guān)作用，對市場的影響，我覺得有關(guān)部門不能忽視，它是一個風(fēng)向標(biāo)的引領(lǐng)性作用。 房價什麼時候會掉頭向下？我覺得從國際的大氣候來看，應(yīng)該就在當(dāng)下。其實是從全球的這種投資者的眼光來看，最近一段時間，大傢神經(jīng)都繃得非常緊，都在看美聯(lián)儲的臉色。什麼時候QE3開始推出，這是影響到全球整個資金流向的大氣候的問題。如果那邊一收緊，利率一提高，全球資金會從中國向美國流動，這是一個大趨勢。那麼那個時候真正的形成這樣一個資金的逆轉(zhuǎn)的話，那麼我們現(xiàn)在的擔(dān)憂房價上漲的問題就一去不復(fù)返瞭。未來我們是擔(dān)憂它下跌，怎麼樣來把它托住，而過去的十年是怎麼樣按都按不住，未來可能就是怎麼托都托不起來的一個局面，現(xiàn)在就是拐點(diǎn)的一個開始。 劉戈：降房價不是行政手段可以解決的 其實我想起來60多年前的一個故事，就是當(dāng)年陳雲(yún)怎麼評議全國的糧價。1949年10月新中國成立，當(dāng)時全國的糧價爆漲，很多商人投機(jī)取巧，那麼這個時候陳雲(yún)沒有去選擇限購的辦法，也沒有去選擇抓進(jìn)糧廠槍斃的辦法，怎麼辦呢？首先在東北加緊收購糧食，高價收購大量糧食，同時鐵道部門保證每一天都有一千萬斤糧運(yùn)到關(guān)內(nèi)，然後選擇時機(jī)。在開始的時候，這些糧食隨著黑市的價格一起漲，那麼很多商人判斷大量吃進(jìn)，那麼結(jié)果在11月25號那一天全部降價，然後拋售國有的糧食，那麼價格一下就下來瞭。最後這些投資商人的本金，可能都是借的高利貸，全都砸進(jìn)去，這樣糧價一下就給跌下來瞭。所以選擇什麼樣的時機(jī)，用什麼樣的辦法，同樣這也是市場的方法和手段，不是行政手段，可以解決問題。 30 / 30