【正文】 辦公、虛擬會議、商務差旅減少等新型辦公模式正在壯大，同時極客隊伍也在迅速壯大。這些變化減少、分攤了實體商業(yè)空間的價值。例如隨著租金上漲壓力加大，為了保持盈利，sohu360把所有新地產(chǎn)項目改為聯(lián)合辦公地產(chǎn)，租金收取只保持持平甚至微虧，主要靠增值支持服務來盈利，例如財務法務稅務支持。模式變化減少了對物理空間的依賴新辦公模式252。 2016年4月27日，《中國眾創(chuàng)空間白皮書》：全國眾創(chuàng)空間2300家。252。 2016年6月16日，科技部公布：全國眾創(chuàng)空間2300家，科技企業(yè)孵化器、加速器平臺2500家。廈門：2014年17家，2015年33家，2016年80家?？傆?00家。過4600億元。252。 萬科、SOHO、綠城等幾乎所有的地產(chǎn)公司都在構(gòu)建新型辦公物業(yè)。這些新型物業(yè)不把租金收入作為盈利來源，而是通過提供周邊服務來盈利，萬科甚至免租金換股權(quán)。252。 眾創(chuàng)空間和聯(lián)合辦公，使新企業(yè)失去了固定的辦公場所，按照時點新需要自由組合。252。 李克強總理去中關(guān)村創(chuàng)業(yè)街、咖啡創(chuàng)業(yè)館等新辦公空間視察并肯定，是否能說明未來大勢所趨？新服務模式252。 2014年上門服務平臺級產(chǎn)品開始出現(xiàn)。這些上門服務平臺級公司有：到位、58到家、美團到家、點評到家、淘生活、360上門服務這樣的產(chǎn)品。252。 而C2C業(yè)務指的是個人免費開店模式，雖然目前并不是我們主推的模式，但這塊的數(shù)據(jù)反饋還是不錯的，目前已開通的個人商家有8000多個，服務種類有40000多個，從正經(jīng)的家政、按摩、維修到不正經(jīng)的送廁紙、陪吃飯都有。最關(guān)鍵的是，送廁紙的服務居然還有真人有去購買，可見這些可能是剛需。252。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前可以支持上門的O2O企業(yè)全國有300多家，其中相當一部分O2O企業(yè)還有自己的APP，如河貍家、E家潔、E代駕等。252。 艾媒咨詢發(fā)布了《2015年中國“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)研究報告》。報告顯示， 2015年國內(nèi)O2O市場規(guī)模將超備注： 以上，是物種移民造成房地產(chǎn)使用價值下降的現(xiàn)實表現(xiàn)。那么，這種使用價值會怎樣影響投資價值呢？ 互聯(lián)網(wǎng)沖擊地產(chǎn)投資價值的邏輯任志強認為：房企如果要轉(zhuǎn)型成功，應該參考香港開發(fā)商在上個世紀60年代的做法，即轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)，加大持有型物業(yè)的比重。原因則是“這些香港開發(fā)商過去都是以現(xiàn)買現(xiàn)賣為主，而現(xiàn)在都是以持有物業(yè)經(jīng)營為主，好處就是在金融危機的時候租金是不變的，房價可能跌但租金是不變的。”這種說法當前證明已錯，“一鋪旺三代”的時代已過去，越往后發(fā)展越可能成為最大的資產(chǎn)包袱。香港地產(chǎn)無論租售，自開埠以來投資價值持續(xù)上升，但在互聯(lián)網(wǎng)時代遭遇了不可逆轉(zhuǎn)的降價風潮。這是因為，在互聯(lián)網(wǎng)時代，實體貿(mào)易型經(jīng)濟體率先受到?jīng)_擊。香港街鋪租金從2014年底開始下調(diào)。2016年初，既往從未波及的高端商鋪開始調(diào)低租金。銅鑼灣羅素街部分鋪位曾獲封“全球最貴鋪位”，但60號A號及B號鋪的租金較往年跌45%，76號商鋪租金也由去年的1992萬港元跌至目前的996萬，較去年下跌過50%。預計2017年年底之前，一般零售地段的商鋪租金可能下跌15%，尖沙咀、銅鑼灣、旺角一帶的高端商鋪租金的跌幅最大可能達到20%25%。2017至2018年，香港商鋪的出租率將由目前的98%99%，跌至92%93%。商鋪租金下行周期預計將持續(xù)兩年的時間，房價也可能下跌20%到25%?！Y料來源：我們當然不能簡單地把香港零售衰退歸于互聯(lián)網(wǎng)，畢竟存在政局變化等多重原因。鑒于案例的典型性，報告在第二部分以香港商鋪為案例，分析貿(mào)易型區(qū)域經(jīng)濟在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的貶值表現(xiàn)。互聯(lián)網(wǎng)時代房地產(chǎn)之所以貶值，存在以下原因：要理清互聯(lián)網(wǎng)為什么會、怎樣會造成地產(chǎn)不可逆轉(zhuǎn)的貶值，需要理清房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。屬性有兩個：一是使用價值。房地產(chǎn)行業(yè)雖然被納入到虛擬經(jīng)濟范疇，但其產(chǎn)品屬性較之其他所有商品而言，卻最具有實體屬性。也正因為其空間上的實體屬性，得以滿足人生活、交易等活動的功能需要。也就是說，房子可以用來住。二是資本價值。也就是投資價值，作為投資品的屬性。房地產(chǎn)之所以被納入虛擬經(jīng)濟，并和期貨、證券市場成為三大傳統(tǒng)風險市場，是以其前述使用價值為基礎(chǔ)：其一是構(gòu)成了生態(tài)要件，滿足的是人藉以存續(xù)的基本生態(tài)需要，具有價值基礎(chǔ)。其二具有不動的特征，存續(xù)周期長，和黃金一樣不易損耗，具有價值的相對穩(wěn)定性的特征。其三是價值增長和宏觀經(jīng)濟增長協(xié)同，并具有隨著宏觀經(jīng)濟的發(fā)展水漲船高的保值增值，而且可作為調(diào)控手段反向影響宏觀經(jīng)濟。為此，不動產(chǎn)才得以金融深化，并被符號化（符號經(jīng)濟），成為投資品進入資本流通領(lǐng)域。（個人對使用價值、交易價值、資本價值之間的關(guān)系仍沒有理清，也就是說物品的使用價值是否會、以及多大程度上影響資本價值。客觀而論，很多東西沒有使用價值但照樣有資本價值，因為資本價值更多的反映的是外部聯(lián)動性。但基于不動產(chǎn)的特性，個人認為兩者之間存在強聯(lián)系。請方家指正。）但互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，剝蝕了房地產(chǎn)作為投資品的前提條件，即大幅降低并最終剝奪房地產(chǎn)的使用價值。互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)價值和地產(chǎn)構(gòu)成的實體生態(tài)價值不是正相關(guān)，而是負相關(guān)，兩者是此消彼長的關(guān)系。正因為越來越多的商業(yè)行為在虛擬空間展開，越來越多的生產(chǎn)行為分散進行，正使并進一步使房地產(chǎn)的使用價值降低，剝奪了其可作為投資品保值增值的使用價值基礎(chǔ)。同時不動產(chǎn)不易變現(xiàn)流通、不易分割交換的“非金融”缺陷將進一步凸顯，這都將從根本上削弱不動產(chǎn)作為投資品的屬性。到線上去還是留在線下，只有一個標準，歸根結(jié)底還是算賬經(jīng)營。即投入產(chǎn)出比及其周轉(zhuǎn)率能否使利潤最大化實現(xiàn)。耐克僅在2015年上半年就關(guān)停400多家店，但更多的銷售收入來自網(wǎng)上旗艦店。為了最求最大利潤，或者說為了避免虧損滅亡，實體商品從實體生態(tài)轉(zhuǎn)移至虛擬生態(tài)大勢所趨。而沒有及時移民到網(wǎng)絡(luò)空間，或者說更換生態(tài)系統(tǒng)的企業(yè)，則面臨著大面積的虧損。詳見一片狼藉的2016年零售業(yè)年報。也就是說，商品的存儲流通和交換不是不需要空間，而是越來越需要虛擬空間。傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)為確保盈利，首先做的是裁人、然后減少實體店鋪，最后是關(guān)張倒閉。物種對系統(tǒng)的適應能力，決定其競爭力和生命周期。不少企業(yè)移民網(wǎng)絡(luò)后業(yè)績大放異彩。“隨著無線互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，人們傳統(tǒng)的辦公模式將會大變，寫字樓商業(yè)將面臨被顛覆的處境。” ——中泰信托有限責任公司董事長吳慶斌在2014亞布力論壇隨著這種趨勢加強，越來越多的實體空間將會被空置，地產(chǎn)的資產(chǎn)所有者迫于還本壓力，以及減少損失的考慮，將不得不采用降租的方式。2015年，國務院辦公會議提出，“加強引導商鋪減降租金”。而在此前，一般商鋪經(jīng)由三家及以上退租后才會考慮降租，同時國務院也很少在如此具體層面去引導市場。即通過降租實現(xiàn)雙贏，房東盡快還本，實體零售延長存續(xù)。另一方面，國務院通過允許改變用地功能，把商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為住宅地產(chǎn)和辦公地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)泄洪降壓。這說明大勢已經(jīng)非常明顯。這些滴灌性質(zhì)的政策，反映的正是當局對傳統(tǒng)經(jīng)濟體系改革手段的縮影，去庫存、去杠桿、去產(chǎn)能、減成本、補短板都有涉及，目的就是軟著陸，讓房地產(chǎn)有序地進入貶值通道。當房地產(chǎn)不被需要的態(tài)勢積累到一定規(guī)模時，最終將傳遞至其作為投資品的投資價值和交易價格上。在后續(xù)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的微觀分析中，將具體分析不同類型地產(chǎn)、尤其是商業(yè)地產(chǎn)在投資價值上逼近臨界點的特征表現(xiàn)。3. 科技創(chuàng)新勢能和地產(chǎn)功能性需要之間的強弱博弈決定貶值序列。按人對實體空間的需要按程度劃分，地產(chǎn)分為三類：第一是住宅，確?；钪牡胤?。第二是寫字樓，通過工作確保活著可持續(xù)。第三是商業(yè)地產(chǎn)，提高生活質(zhì)量。也就是說，在需求的大樹上，根部是住宅，枝干是寫字樓，末梢是商業(yè)地產(chǎn)。當互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的生態(tài)氣候像冷氣團一樣侵襲過來時，首先受到?jīng)_擊的就是商業(yè)地產(chǎn)，其次是辦公地產(chǎn)，最后是住宅地產(chǎn)。這是理論上的地產(chǎn)貶值序列，現(xiàn)實中還受到不同類型地產(chǎn)的供需程度的影響，以及宏觀調(diào)控的影響，等等。但根本而言，貶值序列是由信息科技發(fā)展可實現(xiàn)的顛覆勢能來決定的。也就是說，互聯(lián)網(wǎng)科技如果能給各種人類活動提供更適存更廣闊的虛擬空間的話，那么實體空間的價值下降將會更快。假如說人類明天就能實現(xiàn)意識的全部錄制和轉(zhuǎn)碼（在今天已可實現(xiàn)部分夢境錄制和腦電波溝通），并能使意識信息以數(shù)字或其他信息的形式作為代碼，那么人就能做到不以實體的方式存在。那么，所有的實體空間在同一時間對人類都不再具有價值。為此，要重點關(guān)注創(chuàng)新科技的突破方向和市場化應用轉(zhuǎn)化的程度。4. 互聯(lián)網(wǎng)去地產(chǎn)化的短期表現(xiàn)是智能城市，長期是去城市化城市消失的觀點是凱文凱利在2014年底提出的，但并未說明其原因，按其一貫理論，或為去中心化的具體表現(xiàn)之一。所謂的去中心化、去中介化，只是物質(zhì)層面的表現(xiàn)，也就是說，只是在實體形式上去中心化了。但中心化是存在的結(jié)構(gòu)本質(zhì)，只要存在，就有中心。中介化是運動的模式本質(zhì)，只要運動，就有中介。只要存在存在，去中心化和中介化永不可能實現(xiàn)。我們只能說，中心化結(jié)構(gòu)和去中介化運動由物質(zhì)層面轉(zhuǎn)變?yōu)楦咝螒B(tài)的信息層面，信息科技使中心、中介以信息態(tài)的方式存在了。例如，人類雖然不再從四面八方到市中心購物，但人類卻從四面八方到電商平臺購物，被信息態(tài)的新中心和中介替代了。美國人人有投票權(quán)，但權(quán)力集中在美國憲法和普世價值這些信息中心上，大幅削弱了總統(tǒng)這樣一個實體的中心權(quán)力。這都說明，中介和中心仍未失去，反而更強大。城市之所以會消失，大而言之，是物質(zhì)社會或能量社會走向信息社會的必然需要。有必要回溯至城市的出現(xiàn)根源：簡言之，城市的出現(xiàn)是基于權(quán)力、交易、生活的規(guī)?；?jīng)營需要而產(chǎn)生的，只有規(guī)?；蠹也拍軘偙〕杀?，共享高質(zhì)量生活和高效交易。也正因為規(guī)?；?，才需要通過層層疊疊的物質(zhì)態(tài)的金字塔結(jié)構(gòu)來確保各種交換傳遞行為的精準高效開展，即所謂科層結(jié)構(gòu)——實體的信道結(jié)構(gòu)。而科層結(jié)構(gòu)又進一步需要增加基礎(chǔ)成本的投入來支撐，兩者交互影響推動了成本高企。而互聯(lián)網(wǎng)在通信方式上的實體去科層化（例如不用郵局直接電話），使傳統(tǒng)的實體科層架構(gòu)沒有必要存在，而替代以功能為單元的扁平結(jié)構(gòu)。這些萬萬千萬的功能單元之間的相互聯(lián)系和相互作用，基于成本壓力和收益最大化驅(qū)動，就會離開城市這樣的集中化實體上，同時實現(xiàn)互聯(lián)互通更高效、更大收益的效果。（城市、政治結(jié)構(gòu)的集權(quán)、企業(yè)組織的集權(quán)是一脈相承的，反映的都是物質(zhì)社會的模式結(jié)構(gòu)。某方面來講，人類的社會模式，是由當時的信息化水平來決定，而未必是生產(chǎn)力水平。隨著互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息化水平發(fā)展，這些結(jié)構(gòu)都面臨著結(jié)構(gòu)的信息化瓦解。舉例說，無論是封建開始的秦始皇，還是集權(quán)極致的朱元璋，在權(quán)力結(jié)構(gòu)演變上整體呈現(xiàn)逐步削他權(quán)、集己權(quán)的過程，越到后面越集權(quán)。如果他們當時有了互聯(lián)網(wǎng)的話，就不會那么苦惱了，而是剝奪中間的層層疊疊的官員品級，采用高度扁平化的組織架構(gòu)，坐在大屏幕前直接對大眾進行分群精準的發(fā)號施令，實現(xiàn)極致扁平的集權(quán)結(jié)構(gòu)。而通過大數(shù)據(jù)分析和云計算，還能及時掌握造反情況，然后通過智能導彈定點精準消滅。可以說，只有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和智能制造才能夠解決秦始皇“唯我獨尊萬世一系”的老大難問題。當然，一旦實現(xiàn)，這種一對無限的實體集權(quán)結(jié)構(gòu)又增加了系統(tǒng)性崩盤的風險，因為實體個人承擔不起來中心化的壓力，秦始皇的大腦會因為信息擁堵很快崩盤。而只需要他的大腦一次短路，就會招致滿盤皆輸?shù)娜直罎ⅲ?。小而言之，是人們“算賬經(jīng)營”的結(jié)果。同樣一棟房子，深圳一平方6萬，鎮(zhèn)子上600，并且更環(huán)保周邊配套供給更便宜，在成本上，已具有了分散分布的勢能。而互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，使城鎮(zhèn)居民不一定通過寫字樓才能實現(xiàn)人與人之間的協(xié)作來獲得收入，也不一定非要通過商鋪才能賣東西獲得收入。隨著收入上對城市依賴度的降低，剩下的就只是生活住宅了。當人們買東西不在依賴實體商鋪而通過網(wǎng)購時，住在郊區(qū)和市中區(qū)已經(jīng)沒有差別。而分散式綠色能源和3D打印機的普及化，使局部基礎(chǔ)設(shè)施的個性化構(gòu)建得以實現(xiàn)，可以支撐人們向西雙版納、長白山、貴州山區(qū)等風景優(yōu)美的邊遠地區(qū)移民。也就是說，通過互聯(lián)網(wǎng)和智能制造水平的提高和個性化發(fā)展，人們在山窩里的工作生活水平更高。去城市化的過渡態(tài)是智能化城市。智能化城市不能簡單地視為城市功能的強化，而是先使之浸泡在信息的溶液里，最終目的是為了瓦解城市。當城市智能化到一定程度時，人通過虛擬現(xiàn)實技術(shù)和現(xiàn)實增強技術(shù)，能夠獲得比親身去城市更好的體驗，例如盡職調(diào)查。也就是說，智能化城市是通過互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)實增強技術(shù)（AR）去和虛擬現(xiàn)實技術(shù)（VR）的對接，從而使人和城市都能在虛擬空間存續(xù)。智能化城市工程對實體的最初影響表現(xiàn)是人與人之間的城際流動減少，繼之是對城市的擺脫。以上，就是互聯(lián)網(wǎng)造成房地產(chǎn)貶值的邏輯。在當前，實體生態(tài)和虛擬生態(tài)處于并行階段，就像我們既可以到書店買書，也可以到亞馬遜買。但實體生態(tài)將在較長時間內(nèi)占據(jù)主導地位，虛擬OS處于從屬地位，雖然美國虛擬經(jīng)濟占比高達45%以上。但隨著互聯(lián)網(wǎng)+的趨勢發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)將成為經(jīng)濟體系主導性的資源配置方式。屆時，一切經(jīng)濟活動將以互聯(lián)網(wǎng)特有的模式運行，包括保險資金的配置也要考慮到新生態(tài)的新規(guī)矩，其中最重要的是互聯(lián)網(wǎng)特有的系統(tǒng)性風險。 互聯(lián)網(wǎng)帶來的系統(tǒng)性風險認識既往不動產(chǎn)投資收益率考慮兩方面風險，系統(tǒng)風險為市場供求風險、政策風險、國際環(huán)境風險等，非系統(tǒng)風險為財務風險、管理風險、技術(shù)風險、自然風險、社會風險等。在對地產(chǎn)進行風險定價和收益評估時，一般按風險要素敏感性來建模估算。其中系統(tǒng)性風險影響程度大，但發(fā)生概率低，同時具有漸次性、穩(wěn)定性、顯現(xiàn)性的特點，反較容易防范控制。但這些風險要素，沒有把以互聯(lián)網(wǎng)為代表的新經(jīng)濟帶來的影響，作為系統(tǒng)性風險考慮，而這，才是結(jié)構(gòu)層面的變化。習近平指出“現(xiàn)在人類已經(jīng)進入互聯(lián)網(wǎng)時代這樣一個歷史階段，這是一個世界潮流”、“互聯(lián)網(wǎng)深刻改變了人們的生產(chǎn)和生活方式”、“以互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)革命是人類社會的一場偉大革命”。（這些論斷極為精準，聽到的人也很信服，但大部分一聽而過，并不覺得和現(xiàn)實多相關(guān)，其中包括和房地產(chǎn)相關(guān)）。也就是說，我們正置身于互聯(lián)網(wǎng)帶來的系統(tǒng)性巨變中，這種系統(tǒng)性變化，要遠比前述系統(tǒng)性風險要素大得多，但我們并未給予足夠重視，或者尚難設(shè)計出與之匹配的、科學的估算模型。其原因在于，互聯(lián)網(wǎng)社會是人類誕生以來最大的系統(tǒng)性變革，已大到置身其中時亦未察覺。舉例說，電子貨幣的誕生即標志著互聯(lián)網(wǎng)金融的誕生，網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬就是最初的互聯(lián)網(wǎng)資金流通，ATM機就是互聯(lián)網(wǎng)金融的O2O模式，其后的P2P、眾籌不過是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新模式表現(xiàn)。也就是說，我們早在上世紀90年代就置身于互聯(lián)網(wǎng)金融時代了，而不是開始于所