【正文】 出讓金己金額繳納的憑證計(jì)委立項(xiàng)批文、年度投資計(jì)劃投資許可證(1991年4月16日以后需提供)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、征地紅線圖建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建筑施工許可證商品房預(yù)售許可證竣工驗(yàn)收合格證書及竣工平面圖。買受人需提供的證件有：購房發(fā)票商品房買賣合同、身份證復(fù)印件、單位購買商品房還需提供主管部門批文及投資許可證(1991年4月16日起) X) |% D0 W: `6 V! E1 H【常見問題】 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，而僅僅是“出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限”。很多買受人對此有錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)?！緦Σ摺?建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定1 Z% _6 H2 C8 ]. tamp。 T) g T3 o十六條 保修責(zé)任) ?。 x. D6 X7 X h+ E! A m2 ]+ G買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。/ T f3 J+ w C, ~3 o買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)?！踞屃x】本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修期限的約定。具體的保修責(zé)任以《住宅質(zhì)量保證書》〉的內(nèi)容為準(zhǔn)?！蹲≌|(zhì)量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；* {。 B5 D3 E. S% i% t6 q門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。 \39。 m。 z/ y6 yamp。 u6 u。 \) \【常見問題】商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部分開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)淡薄?！緦Σ摺磕壳埃行╅_發(fā)商本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作，并且成立了專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的“售后服務(wù)”部門。這些都是非常有益的嘗試。! ]5 |, U$ ]8 [1 q9 R d _第十七條雙方可以就下列事項(xiàng)約定：amp。 {9 _ @5 {0 d5 c6 w1．a(chǎn)mp。 f u* I。 e1 }該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2 g。 M, L[! i2．0 }1 [4 z* t CK4 l2 t該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)_0 o1 o% B+ B。 U N$ O3 b @3．6 UW+ ?. \。 i3 o0 s) K該商品房所在樓宇的命名權(quán)4． s5 C. m( M/ h8 }+ `該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)4 z2 Y) h6 e! `, \8 m1 Y5．( u+ j }39。 `( `7 ?/ R/ [6．【釋義】% l/ G5 Z W, j關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（GF951701）中，沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會(huì)的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。: O2 z。 H% I) E。 w@! [7 A【常見問題】絕大多數(shù)購房者尤其是個(gè)人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理?！緦Σ摺渴紫龋鳛橐粋€(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶解釋清楚。其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權(quán)利比較合理。但是，標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應(yīng)歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話）。% u* U$ n% ?3 A B* L當(dāng)然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。第十八條買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。. jamp。 z1 Td/ K. g5 q4 w$ }39。 g出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。【釋義】8 H5 E! _5 {% J: t本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利**。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應(yīng)當(dāng)與主管部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進(jìn)行可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。39。 h R) m p4 Z0 e9 m8 P另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部分所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務(wù)只要體現(xiàn)為分擔(dān)物業(yè)管理等方面的費(fèi)用。7 yamp。 X3 Y1 q2 m( @。 v q4 e【常見問題及對策】本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，《物權(quán)法》草稿中雖然已經(jīng)彌補(bǔ)了這一缺陷，但在物權(quán)法出臺(tái)之前，現(xiàn)實(shí)生活中涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實(shí)問題。+ `4 [0 G Y4 y) N. ]第十九條 爭議解決方式：因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當(dāng)事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項(xiàng)下打?，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會(huì)）：　 　　仲裁委員會(huì)仲裁。（　 ）2 r: O8 ]3 j% A, d。（　 ）【釋義】：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：當(dāng)事人有權(quán)選擇處理爭議的仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁員；仲裁實(shí)行一裁終局制；仲裁一般不公開進(jìn)行。方便、快捷。仲裁機(jī)構(gòu)本身沒有強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)，當(dāng)事人不自動(dòng)履行裁決的，由法院強(qiáng)制執(zhí)行。$ Kamp。 Y。 q0 @/ c) Ou C【常見問題】當(dāng)事人選擇仲裁時(shí)，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。【對策】 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機(jī)構(gòu)的名稱。第二十條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議：: S$ JK6 T2 S. ya39。 Wamp。 o3 u第二十一條 合同附件及補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。 {1 g39。 ~39。 Y39。 s$ O6 ^4 b第二十二條 本合同連同附件共　　　頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力?！踞屃x】 第二條至第二十三條是關(guān)于合同附件和補(bǔ)充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)三項(xiàng)。補(bǔ)充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標(biāo)的房產(chǎn)的具體情況做出約定。2 f7 K E2 w* C8 x+ d2 N: |0 i【常見問題】 補(bǔ)充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。【對策】 補(bǔ)充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補(bǔ)充合同違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該補(bǔ)充條款無效；如果補(bǔ)充合同有效，也應(yīng)當(dāng)將合同范本的二十一條刪除，并注明以補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。附件可以采取直接在范本的相應(yīng)位置書寫的方式也可以采用粘貼相應(yīng)內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應(yīng)注意在附件上由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章。% v4 X6 a39。 ~6 {9 w第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。4 O! fp5 A }6 U39。 b第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由v。 V3 S! S+ q. `n出賣人向 申請登記備案。【釋義】：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施?！境Ｒ妴栴}】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前，將購買的房屋轉(zhuǎn)讓給他人。并要求開發(fā)商“改合同”，即把原合同銷毀，改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同，房產(chǎn)證直接辦到新買受人的名下。【對策】 雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但國務(wù)院至今未對該問題做出規(guī)定。實(shí)踐中，房產(chǎn)管理部門不允許所謂的“改合同”。因?yàn)檫@種做法將事實(shí)上的兩次交易（開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人）偽裝成一次交易（開發(fā)商賣給新買受人），規(guī)避了稅費(fèi)，是違法行為。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶“改合同”的要求。